나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경225 [1] 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 443-25 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계감정 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

<기호1>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 방내리 소재 ""연곡면사무소"" 남측 인근에 위치하며,
인근은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 상업나지 등으로 형성되어 있음.
<기호3>
본건은 강원특별자치도 강릉시 유천동 소재 ""유천초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은
강릉유천지구우미린아파트, 강릉미디어촌 5단지아파트, 유승한내들더퍼스트, 근린생활시설,
단독주택 등으로 형성되어 있음.
<기호4>
본건은 강원특별자치도 강릉시 유천동 소재 ""유천초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은
강릉유천더테라스아리스타, 요양원, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
<기호5>
본건은 강원특별자치도 강릉시 안현동 소재 ""양지1교"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 농가
주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
<기호6>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 방내리 소재 ""연곡면사무소"" 남동측 원거리에 위치하
며, 인근은 농경지, 일부 근린생활시설, 딸기농장 등으로 형성되어 있음.
<기호7,8,10>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 소재 ""연등사"" 서측 인근에 위치하며, 인근은
농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
<기호9>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 소재 ""두릉1교"" 남동측 인근에 위치하며, 인근
은 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

<기호1,3,6>
본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사
정은 무난시 됨.
<기호4>
본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사
정은 보통시 됨.
<기호5,7,8,9,10>
본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사
정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 사다리형상의 토지로서 현황 상업용 부지로 이용중임.
기호3 : 정방형상의 토지로서 현황 주상나지 상태임.
기호4 : 부정형상의 토지로서 현황 자연림임.
기호5 : 부정형상의 토지로서 현황 전 및 일부 구거 등으로 이용중임.
기호6 : 부정형상의 토지로서 현황 전으로 이용중임.
기호7,8 : 부정형상의 토지로서 현황 답으로 이용중임.
기호9 : 부정형상의 토지로서 현황 전 및 일부 도로 등으로 이용중임.
기호10 : 부정형상의 토지로서 현황 자연림 및 일부 농로, 구거 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 본건 동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호3 : 본건 서측으로 로폭 약 12미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호4 : 임야도상 맹지이며 인접 필지를 통하여 통행가능함.
기호5 : 본건 북동측으로 로폭 약 3~4미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호6 : 본건 동측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호7,8 : 본건 서측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호9 : 본건 내 로폭 약 3미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호10 : 본건 북동측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1>
근린상업지역 , 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2024-10-30)
(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<강
원도문화재보호조례>, 무선방위측정장치보호구역<전파법>
<기호3>
도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-09-30) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014
-09-30)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>
<기호4>
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>
<기호5>
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>
<기호6>
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>
<기호7>
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>
<기호8>
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>
<기호9>
계획관리지역(2017-08-18) , 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-30)(젖소 닭 오
리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정
비법>, 공장설립승인지역<수도법>
<기호10>
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>

제시목록 외의 물건

본건 기호9 지상에는 소유자 미상의 두릅나무가 식재되어 있음.

공부와의 차이

기호5 : 공부상 ""전""이나 현황은 ""전 및 일부 구거 등""임.
기호9 : 공부상 ""답""이나 현황은 ""전 및 일부 도로 등""임.
기호10 : 공부상 ""임야""이나 현황은 ""자연림 및 일부 농로, 구거 등""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로 건축물대장상 2020.12.16.자로 사용승인
된 건물임.
외벽 : 외장타일, 벽돌쌓기 마감, 타일붙임마감 등
내벽 : 노출 콘크리트 위 페인팅, 내부 인테리어, 일부 타일마감 등
바닥 : 페인팅마감 및 일부 타일마감 등
천장 : 콘크리트 위 페인팅마감 등
창호 : 폴딩 도어, 페어글라스 등임.

이용상태

문화 및 집회시설(1층 : 모델하우스 전시장, 2층 :사무실)로 이용 중이었으나, 현황은 공실
상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재경보설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

대상 건물은 등기부상 443-25, 443-26 양지상이나 2020년 12월 16일 자로 합병되어 현재는
443-25 단일 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 2 : 건물등기부상 443-25, 443-26 양지상에 소재하나, 2020. 12. 16.자로 토지 합병되어 현재 건축물대장상 443-25 단일 지상에 소재함
- 현재 '공실'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2025타경225 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 443-25

* 용도: 문화 및 집회시설

* 감정가: 1,298,317,896원

* 토지면적: 683.00㎡ (약 206.61평)

* 건물면적: 495.80㎡ (약 150.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북강릉농업협동조합 (추정)

* 건축물 사용승인일: 2020년 12월 16일

1.1. 물건 현황

* 토지 합병: 기존 443-25, 443-26 번지 토지가 합병되어 현재 443-25 단일 지상에 소재함

* 임차 현황: 인수되는 보증금 없음 (합계 0원)

* 물건 상태: 현재 '공실' 상태임

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 주를 이루고 있음.

* 본 건과 인접한 동덕리 일대는 연곡해변, 연곡해변솔향기캠핑장 등 관광 및 휴양 시설과 가깝고, 청정 딸기 재배 지역으로도 알려져 있음.

* 과거 연곡장 등 포구가 발달했던 지역이며, 율곡 이이 선생이 극찬한 소금강도 근거리에 있어 등산과 해수욕을 함께 즐길 수 있는 곳임.

* 다만, 일부 검색 결과에 따르면 연곡해수욕장 인근에 대규모 축사 시설이 있어 악취 문제가 제기된 바 있으며, 이로 인해 해수욕객 및 민박 영업 주민들과 마찰이 있었던 사례가 있음. 또한, 강릉시는 생활폐기물 소각시설을 운영 중이며, 과거 매립장, 하수처리장, 소각장 등이 위치한 지역에 대한 환경기초시설 관련 언급이 있었으나, 현재 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오 시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않음.

2.2. 교통상황

* 본 건 소재지(동덕리)까지 차량 접근은 가능하나, 시내버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편할 것으로 보임.

2.3. 인접 도로상태

* 본 건(기호7,8) 토지는 서측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근 가능함.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태 (동덕리 443-25번지 관련 기호7,8 기준)

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (산란계, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한구역)

* 온천원보호지구

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부상 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정이 설정되어 있었으나, '말소기준권리'(을4, 2020.12.21. 근저당권) 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 현재 등기부채권 총액은 토지 4,451,148,247원, 건물 3,451,148,247원으로, 총 합계 약 7,902,296,494원에 달함. 이는 감정가 대비 매우 높은 수준임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다고 기재되어 있으나, 등기부 요약상 '지상권설정'(을7)은 북강릉농업협동조합에 의해 설정되었으나 '말소' 처리되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 높음. (세부 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원임.

* 현재 임차인이 없으며, 공실 상태이므로 명도와 관련된 문제는 없을 것으로 예상됨.

4. 상권분석

* 본건의 주된 용도는 문화 및 집회시설이었으며, 과거 1층 모델하우스 전시장, 2층 사무실로 이용되었음.

* 본건 소재지(연곡면 동덕리)는 주로 농경지, 임야, 해변, 캠핑장 등이 위치한 지역으로, 대규모 주거단지나 상업시설보다는 관광 및 휴양 자원과의 연관성이 높음.

* 주변에 일부 근린생활시설이 존재하나, 직접적인 상업 활동이나 집객 활동을 통한 활성화보다는 관광객 수요에 기반한 업종이 적합할 수 있음.

* '온천원보호지구'에 일부 포함되어 있어 관련 시설과의 연계 가능성 또는 개발 제한 요소로 작용할 수 있음.

5. 생활정보

* 본건 인근에 연곡해변, 연곡해변솔향기캠핑장 등이 있어 레저 및 휴양 활동이 가능함.

* '연등사'가 서측 인근에 위치하고 있음.

* 대중교통 접근성이 다소 불편할 수 있으나, 차량 접근은 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 과도한 부채: 등기부상 총 채무액(약 79억원)이 감정가(약 13억원)의 약 6배에 달하여, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 재정 계획 수립에 상당한 부담이 될 수 있음.

* 공실 상태: 현재 건물이 공실 상태로, 즉시 수익 창출이 어렵고 임차인 유치를 위한 추가적인 노력 및 비용이 필요할 수 있음.

* 대중교통 불편: 대중교통 접근성이 다소 불편하여 잠재적 이용객이나 방문객의 접근성이 제한될 수 있음.

* 제시외 물건: 기호9 지상에 소유자 미상의 두릅나무가 식재되어 있어, 매각 시 별도 협의 또는 처리가 필요할 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한: 온천원보호지구, 가축사육제한구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 향후 개발이나 활용에 제약이 따를 수 있음.

* 주변 환경 문제: 연곡해수욕장 인근에서 과거 축사 악취 문제가 제기된 사례가 있어, 유사한 환경 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리에 위치한 문화 및 집회시설로, 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하는 약 79억원에 달하는 점이 가장 큰 리스크 요인이며, 현재 건물은 공실 상태입니다. 대중교통 접근성이 다소 불편하지만, 연곡해변 등 관광자원과 인접해 있습니다. 임차인이 없어 명도 부담은 없으며, 인수되는 보증금도 없습니다.

8. 투자 포인트

* 최근 건축된 건물: 2020년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 잠재적 가치: 문화 및 집회시설 용도로, 관광 지역의 특성을 활용한 사업(예: 갤러리, 체험 시설, 펜션 연계 시설 등)으로 활용될 경우 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

* 경매가 하락 가능성: 높은 채무 부담으로 인해 유찰이 반복될 경우, 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 기회가 생길 수 있습니다. (단, 신중한 접근 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 가장 큰 이유는 등기부상 총 채무액(약 79억원)이 감정가(약 13억원)를 크게 상회하여, 낙찰 시 채무 변제 및 수익성 확보에 대한 면밀한 분석이 필수적이기 때문입니다. 또한, 본 물건의 용도(문화 및 집회시설) 및 소재지(강릉시 연곡면)의 현재 및 미래 시장 가치에 대한 외부 정보가 부족하며, 높은 채무로 인해 유찰이 거듭될 가능성이 높아 입찰가는 향후 최저 매각 가격에 따라 결정될 것입니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 다음과 같은 점을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 보수적 접근 : 감정가를 기준으로 하되, 과도한 채무 부담과 공실 리스크를 고려하여 감정가의 50% 이하에서 시작하여 점진적으로 상향하는 방안을 고려할 수 있습니다.

* 목표 수익률 설정 : 투자자의 목표 수익률 및 자금 조달 능력, 그리고 향후 발생할 수 있는 추가 비용(명도, 수리, 운영비 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 경매 현황 주시 : 유찰 횟수 및 차순위 매수 신고 현황 등을 지속적으로 파악하여 입찰 타이밍을 조절하는 것이 중요합니다.

결론적으로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,298,317,896원의 50~70% 수준에서 시작하여 시장 상황 및 입찰 경쟁률을 고려하여 결정하는 것을 조심스럽게 제안합니다. 하지만 이는 매우 높은 리스크를 동반하므로, 철저한 현장 조사와 법률, 세무 전문가와의 상담이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.