나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1031 [1] 경기도 군포시 당동 915-4 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 <군포초등학교> 남동측 인근에 위치하며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입은 가능하나, 도로 폭 및 연속성 등을 고려할 때 불편시되며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제지층 제비01호로서,
( 사용승인일 : 2002.04.04 )
외 벽 : 석재붙임 및 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 등 임.

이용상태

다세대주택(거실, 주방, WC2, 방3)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경1031 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 915-4 지층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 147,000,000 원

토지면적: 30.93㎡ (약 9.36평)

건물면적: 62.13㎡ (약 18.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 재매각, 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 군포시 당동 소재 <군포초등학교> 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통: 본건까지 차량 진입은 가능하나, 도로 폭 및 연속성 등을 고려할 때 불편할 수 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건 등기부등본 상 말소기준권리는 국민은행의 근저당권 (접수일자: 2019-09-06, 채권최고액: 71,500,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 여기에는 국민은행 근저당, KB국민카드, 서울신용보증재단, 외환베리타스제2차대부, 신한은행의 가압류 등기들이 포함됩니다.

인수되는 권리: 현재까지 파악된 정보상으로는 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황: 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 실제 점유 관계 및 보증금, 차임 등에 대한 상세 정보가 미상으로 확인됩니다. 따라서 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 지연의 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통한 정확한 점유 현황 파악이 필수적입니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전: 이연숙 (2007-06-11), 김순학 (2019-09-06)

* 근저당: 국민은행 (2019-09-06, 71,500,000원) - 말소기준권리

* 가압류: KB국민카드 (2024-06-04, 11,560,990원), 서울신용보증재단 (2025-02-26, 29,756,553원), 외환베리타스제2차대부 (2025-03-11, 11,608,850원), 신한은행 (2025-04-25, 32,986,740원) - 모두 말소 예정

* 임의경매: 국민은행 (2025-06-19, 63,761,089원) - 본 건

* 등기부 상 총 채권액: 157,413,133원

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

본건은 경기도 군포시 당동에 위치한 다세대주택으로, 2002년 4월 4일에 사용승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하 1층/지상 4층 건물 내 지층 비01호입니다. 해당 물건의 전유 면적은 62.13㎡ (약 18.79평)입니다.

최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* 경기도 군포시 당동 899-16번지 (신원빌라): 1992년식, 전용면적 54.404㎡ (약 16.46평), 매매가 15,500만원. (지하층 또는 1층으로 추정)

* 경기도 군포시 당동 835-57번지 (군포주택): 2002년식, 전용면적 59.41㎡ (약 17.97평), 매매가 26,000만원. (1층)

* 경기도 군포시 당동 790-3번지 (현대): 1998년식, 전용면적 54.45㎡ (약 16.47평), 매매가 19,000만원. (2층)

분석:

본건과 건축 연도가 동일한 2002년식 물건(835-57번지)은 26,000만원에 거래되었으나, 해당 물건은 1층입니다. 본건과 유사하게 지하층으로 추정되는 물건(899-16번지)은 15,500만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가 147,000,000원은 주변 시세, 특히 2002년식 1층 물건(26,000만원)과 비교했을 때 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 본건은 지하층이라는 점과 도로 접근성 불편(도로 폭 및 연속성 고려 시 불편)이라는 평가가 있어, 시세는 15,500만원에서 20,000만원 범위 내에서 형성될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 본건 인근에는 군포초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 주거지 주변으로 상업시설(상가, 식당 등)이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 본건이 속한 지역은 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각: 본건은 이전 유찰로 인해 재매각으로 진행됩니다. 이는 입찰 경쟁률이 낮아질 수 있는 기회가 될 수 있으나, 유찰 사유를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반 경매보다 높아 초기 자금 부담이 클 수 있습니다.

교통 접근성: 차량 진입로의 도로 폭 및 연속성이 좋지 않아 차량 이용 시 불편함이 있을 수 있습니다.

임차인 미상: 임차인 현황에 대한 정보가 부족하고 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

지하층: 본건은 지하층 물건으로, 일조량 부족, 습기, 환기 등의 문제 발생 가능성이 있으며, 일반층 대비 선호도가 낮을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 군포시 당동에 위치한 2002년식 다세대주택 지층 물건입니다. 군포초등학교가 인근에 위치하고 대중교통 이용이 가능한 입지로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗합니다. 다만, 임차인 정보가 미상이라는 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 재매각으로 진행되고 높은 보증금이 요구되는 점은 부담 요인이지만, 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보여 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 지하층이라는 점과 교통 접근성의 불편함을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

주변 시세 대비 낮은 감정가: 감정가가 최근 실거래가에 비해 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

재매각으로 인한 경쟁 완화 가능성: 재매각 물건은 일반 매각보다 경쟁이 덜 치열하여 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

안정적인 주거 지역: 군포시 당동은 주거지로서 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

비교적 신축 건물: 2002년식 건물로, 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성은 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 147,000,000원

주변 시세 (건물면적 54.40㎡~59.41㎡ 기준): 15,500만원 ~ 26,000만원. 본건은 62.13㎡ 면적의 지하층입니다.

유사 물건(지하층 추정, 54.40㎡) 실거래가: 15,500만원.

본건의 감정가는 147,000,000원으로, 유사 물건의 거래가 및 면적 대비 다소 낮게 평가된 것으로 판단됩니다. 재매각, 높은 보증금, 지하층이라는 점 등을 감안하더라도, 시세와의 괴리를 고려하여 감정가 대비 105% ~ 115% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 155,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 현장 조사를 통한 정확한 시세 및 권리 분석 후, 본건의 실제 가치를 재평가하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

보수적인 접근 시, 160,000,000원 을 기준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

(참고: 본 보고서는 제공된 정보와 외부 지도 검색을 기반으로 작성되었으며, 실제 현장 방문 및 추가적인 조사를 통해 사실 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.