나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1062 [1] 경기도 의왕시 학의동 90 에이동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 학의동 소재 ""학현터널"" 남동측 인근에 위치하며, 인근에 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 배차간격과 운행빈도 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 -층/지상 5층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2021.12.22)
외벽 : 석재 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감
창호 : 하이샤시 창호 등 마감

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2019-02-22) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2019-02-22)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(포일배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(포일처리구역)<하수도법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 안양지원에서 진행하는 2025타경1062 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다. 경기도 의왕시 학의동 90에 위치한 에이동 5층 501호 다세대주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정평가액은 620,000,000원이며, 토지 면적은 47.94㎡(약 14.50평), 건물 면적은 67.50㎡(약 20.42평)입니다. 채권자는 농OOOOOOOO이며, 공동담보 물건으로 경매가 진행됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의왕시 학의동 소재 "학현터널" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 차량으로의 접근은 용이하며, 인근 버스정류장이 소재하나 배차 간격 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 물건 북동측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 이용순 외 1명 (2021.12.27)

* 공유자전원지분전부이전: 이재우 (2023.05.24, 매매)

* 근저당: 농협은행주식회사 (2023.05.24, 510,400,000원) - 본 건의 말소기준권리입니다.

* 압류: 의왕시 (2024.04.11)

* 가압류: 경기신용보증재단 (2025.03.07, 30,000,000원)

* 임의경매: 농협은행 (2025.06.20)

등기부채권 총액은 540,400,000원입니다. 본 경매로 인해 근저당, 압류, 가압류 등은 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다. 임차인 현황에 따르면 임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 경기도 의왕시 학의동은 도시지역 내 제1종일반주거지역에 해당하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있음을 시사합니다. 인근에 공동주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 토지이용계획상으로는 가축사육제한구역, 대기관리권역, 과밀억제권역 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재하므로 재산권 행사 시 관련 내용을 충분히 숙지해야 합니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕의 지하-층/지상 5층 건물 중 제5층 제501호에 위치합니다. 2021년 12월 22일에 사용승인을 받아 신축급 건물에 해당합니다. 외벽은 석재 등으로, 내벽은 벽지도배 및 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 하이샤시를 사용했습니다. 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지 설비 등 기본적인 생활 및 안전 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 미확인: 임대차 관계가 불분명하며, 명시된 인수 보증금은 0원이지만 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있어 면밀한 조사가 필요합니다.

* 미소멸 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있다는 언급이 있어, 등기사항 및 현장 조사를 통해 실체 여부와 영향력을 확인해야 합니다.

* 높은 감정가: 감정평가액(620,000,000원)이 최근 유사 물건의 시세보다 높게 책정된 것으로 파악되어, 경매 진행 시 가격 조정 가능성이 높습니다.

* 토지이용 제한: 다수의 공법상 제한 사항이 있어 건축 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축 다세대주택으로, 최신 건축 기술과 설비를 갖추고 있어 거주 및 임대 수익 창출에 유리한 조건을 가지고 있습니다. 의왕시 학의동의 주거지 내 위치는 안정적인 생활 환경을 제공합니다. 다만, 임대 관계의 불확실성, 미소멸 권리의 잠재적 존재 가능성, 그리고 감정가 대비 실거래가 수준의 차이는 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 요소들을 고려하여 정확한 권리 분석과 시세 조사를 기반으로 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 노후화가 적어 즉시 입주 또는 임대 계약이 용이하며, 초기 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 넓은 면적: 주변 비교 물건들보다 넓은 건물 면적(67.50㎡)을 갖추고 있어 희소성 및 활용도가 높습니다.

* 입지 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 675만원에서 847만원 사이의 시세가 형성되어 있습니다. 본 물건의 건물 면적은 67.50㎡(약 20.42평)임을 감안할 때, 시세 범위는 약 4억 5천 5백만원에서 5억 7천만원 수준으로 추정됩니다. 감정평가액 6억 2천만원은 현재 파악된 시세 범위보다 높게 책정되어 있습니다. 따라서, 이러한 시세 분석과 인수 부담(0원)을 고려하여, 합리적인 투자 가치를 확보하기 위한 예상 입찰가는 약 5억 5천만원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.