나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52633 [1] 경기도 광명시 노온사동 산70 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 노온사동 ""노온정수장""서남측 부근에 위치하며 주위는 임야(자연림)
및 농경지(남측) 등이 소재하고 서남측은 시흥괌명 공공택지지구임.

교통상황

부근까지 소형차량의 접근이 가능하며 서측인근의 원노온사부근으로 노선버스가 운행하나
전반적인 교통여건은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 자연림상태로 지상에는 활잡목류가 자생하고 있음.

인접 도로상태

남측으로 지적상 구거부지와 접하며 약 3미터정도의 비포장 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역,
개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,
공익용산지<산지관리법>,
보전산지<산지관리법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>,

*토지거래계약에 관한 허가구역(2024.02.26 ~ 2027.3.1)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상
2)본건 임지상에 ""분묘""는 육안으로 발견하지 못하였으나 계절상 숲이 우거져 있어 단정할
수 없으며 또한 인접지와의 경계 등 정확한 현황은 별도의 조치(측량 등)가 필요할 것으
로 판단됩니다.

물건 비고

1. 지분매각
2. 공유자 우선매수 1회에 한하여 실시

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52633 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 광명시 노온사동 산70

용도: 임야

감정가: 65,682,480원

토지면적: 14399.00㎡ (약 4355.9평)

토지지분: 476.60689999999994㎡ (약 144.2평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지지분매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권

주의사항: 1. 지분매각 2. 공유자 우선매수 1회에 한하여 실시

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광명시 노온사동 "노온정수장" 서남측 부근에 위치하며, 주위는 임야(자연림) 및 농경지(남측) 등이 소재하고 서남측은 시흥광명 공공택지지구임. [cite: none]

2.2. 교통 상황

부근까지 소형차량의 접근이 가능하며 서측 인근의 원노온사 부근으로 노선버스가 운행하나 전반적인 교통 여건은 다소 불편한 편임. [cite: none]

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

부정형 완경사의 자연림 상태로, 지상에는 활잡목류가 자생하고 있음. [cite: none]

2.4. 도로 상황

남측으로 지적상 구거부지와 접하며 약 3미터 정도의 비포장 도로가 있음. [cite: none]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 채권 총액은 254,317,957원이며, 말소기준 권리보다 선순위인 근저당 및 가압류가 존재하여 매각 후에도 인수되는 권리가 있음.

3.2. 인수되는 권리

* 을1 (서울신용보증재단 근저당): 11,612,000원 (인수)

* 갑77 (박수연 가압류): 10,837,200원 (인수)

* 갑78 (주식회사한빛자산관리대부 가압류): 42,841,738원 (인수)

* 을3 (주식회사에이아이금융그룹대부 근저당): 9,000,000원 (인수)

총 인수되는 채권액: 74,290,938원.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권 개요가 명시되어 있으나, 등기부 현황 상 등재된 지상권은 없음.

3.3. 말소 기준 권리

을6 (2022-05-23, 주식회사에이아이금융그룹대부 근저당, 7,500,000원)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됨. 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 개발 현황

본건 서남측 인근으로 시흥광명 공공택지지구가 개발 중으로, 향후 주거 및 생활 편의 시설 확충이 예상됨. 광명시 노온사동 일대는 개발제한구역 해제와 함께 도시개발 사업이 추진되고 있으며, 광명하안2 공공주택지구 개발사업도 진행 중임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 공공시설

본건 인근으로 노온정수장이 위치하고 있음. [cite: none] 시흥광명 공공택지지구 개발 예정 지역과 인접하여 있어, 향후 교통망 확충 및 생활 편의 시설 도입이 기대됨. 다만, 현재 대중교통 이용은 서측 원노온사 부근 노선버스에 의존하며, 전반적인 교통 여건은 다소 불편한 편임. [cite: none]

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련 리스크

본건은 토지 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와의 토지 이용 및 수익 분배에 관한 협의 또는 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 리스크

등기부상 공유자가 존재할 경우, 공유자 우선매수 신고를 통해 해당 물건을 우선 매수할 수 있습니다. 이는 입찰자가 낙찰받지 못할 수 있는 요인입니다.

6.3. 분묘기지권 리스크

본건 임야 지상에 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 육안으로 발견되지 않았더라도 계절상 숲이 우거져 정확한 확인이 어렵습니다. 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용에 제약이 따를 수 있습니다. [cite: none]

6.4. 토지 이용 제한

본 건은 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제한이 있습니다. 또한, 2024년 2월 26일부터 2027년 3월 1일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. [cite: none]

6.5. 기타 리스크

* 과거 개발제한구역 해제 과정에서 불법 건축물 및 불법 매립 행위가 있었던 사례가 보도된 바 있어, 해당 지역에 대한 추가적인 현황 조사가 필요할 수 있습니다.

* 인접 토지와의 정확한 경계 확인을 위해 별도 측량이 필요할 수 있습니다. [cite: none]

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광명시 노온사동에 위치한 임야 지분 매각 건으로, 서남측 인근의 시흥광명 공공택지지구 개발에 따른 장기적 발전 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 본 건은 임야 지분 매각이며, 공유자 우선매수, 분묘기지권, 각종 개발 제한 구역 지정 등 복합적인 제약 조건을 가지고 있습니다. 또한, 말소기준권리보다 선순위인 근저당 및 가압류가 존재하여 매각 후에도 총 74,290,938원의 채권액이 인수되는 부담이 있습니다. [cite: none] 전반적인 교통 여건이 다소 불편하고, 임야 지목 및 자연림 상태임을 고려할 때, 적극적인 개발보다는 장기적인 관점에서 접근해야 할 물건입니다. [cite: none]

8. 투자 포인트

* 시흥광명 공공택지지구 개발에 따른 수혜 기대: 인접한 대규모 택지 개발로 인한 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 개발제한구역 해제 및 도시개발 사업 추진: 해당 지역은 개발제한구역 해제와 함께 도시개발 사업이 진행 중이므로, 향후 토지 이용 계획 변화에 따른 기회를 모색할 수 있습니다.

* 복합적 리스크 속 저평가 가능성: 지분 매각, 공유자 우선매수, 각종 토지 이용 제한 등 투자 리스크가 존재하나, 이를 정확히 분석하고 접근한다면 잠재적 가치 대비 상대적으로 유리한 조건으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 토지 지분 감정가는 약 217만원 (전체 감정가 65,682,480원 대비 지분 비율 3.61% 적용 시) 수준으로 산정될 수 있으나, 입찰가 산정 시 다음과 같은 점을 반드시 고려해야 합니다.

* 매각 후 인수되는 총 채권액 74,290,938원은 매수인이 부담해야 할 잠재적 비용으로, 실질적인 투자 비용에 큰 영향을 미칩니다.

* 지분 매각이라는 특성상, 다른 공유자와의 협상 또는 향후 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 개발제한구역, 보전산지 등 엄격한 토지 이용 규제가 존재하여 개발 목적의 투자는 제한적입니다.

상기 요인들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가를 특정하기는 어렵습니다. 다만, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 접근하거나, 공유자 등 이해관계자 간의 협상을 통해 가격을 결정하는 방안도 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.