나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52648 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2703-13 마린프라자2 3층310호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬'북서측 인근에 위치하는 마린프라자Ⅱ 3층 310호
로서, 주위는 근린상가, 물놀이시설(웨이브파크), 호텔, 오피스텔 등으로 이루어진 시화호변
상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통인
편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 중 3층 310호로서
(사용승인일자 : 2022.10.19)
외 벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감
내 벽 : 모르타르위 페인팅 마감
창 호 : 하이샷시 및 강화유리 등.

이용상태

공부상 용도는 일반음식점이고 현황 공실 상태입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등 설치되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로서, 근린생활시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 중로에 접하고 북동측 및 남동측으로 보행자도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20M~25M)(2020-07-14)(중로 엠티브이1-65)
(접합), 중로2류(폭 15M~20M)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-21)(접합), 중로2류(폭 15M~
20M)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-22)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 국가산업단지<산업입지및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업
입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52648 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2703-13 마린프라자2 3층310호

물건종별: 근린상가 (제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설)

감정평가액: 514,000,000원

면적:

토지면적: 36.50㎡ (약 11.04평)

건물면적: 84.24㎡ (약 25.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (FW2503유동화전문유한회사)

1.1. 입지조건

위치 및 주변환경:

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬' 북서측 인근에 위치하며, 시화호변 상가지대입니다. 주변에는 근린상가, 물놀이시설(웨이브파크), 호텔, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다. 이 지역은 해양 레저 및 관광 활성화를 목표로 개발이 추진되고 있으며, 세계 최대 규모의 인공서핑장인 웨이브파크가 인접해 있습니다.

교통상황:

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통 수준입니다. 서울에서의 접근성도 양호한 편입니다.

도로접근성:

본건은 남서측으로 중로에 접하고 있으며, 북동측 및 남동측으로는 보행자도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한 중로1류, 중로2류에 접하며, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 최근 시흥시는 거북섬 일대를 수상·레저스포츠특구로 지정하여 관련 규제를 완화하고 상권 활성화를 도모하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을1 (2023-01-20) 우리은행 근저당권 (420,000,000원)

주요 등기 현황:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-01-20)

* 근저당권 (2023-01-20) - 우리은행, 420,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매 (2025-06-19) - 에프더블유2503유동화전문유한회사, 349,953,751원 (말소)

등기부채권 총액: 420,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음. (단, '대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)'가 존재하므로 주의 필요)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 현황에 따른 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설 현황:

본건이 위치한 시화호변 상가지대는 웨이브파크, 호텔, 오피스텔 등이 밀집된 해양 레저 및 관광 상권입니다. 최근 2026 WSL 시흥 코리아 오픈 국제서핑대회 개최 등 서핑 중심 도시로서의 입지를 다지고 있으며, 관련 행사 시 상권 활성화에 기여하고 있습니다. 다만, 일부 자료에서는 웨이브파크 인근 상권의 발달이 더디고 공실률이 높은 '유령섬'이라는 지적도 있습니다.

상가 업종 분석:

본건의 공부상 용도는 일반음식점이며, 현재는 공실 상태입니다. 주변 상권 특성상 관광객을 대상으로 하는 상업시설, 레스토랑, 카페, 숙박 관련 시설 등이 경쟁력을 가질 것으로 예상됩니다.

지역 개발 현황:

시흥시는 거북섬 일원을 해양 레저 복합단지로 개발하며, 수상·레저스포츠 특구로 지정하는 등 관광산업 육성에 힘쓰고 있습니다. 또한, 정왕동 일대 도시재생 뉴딜사업이 추진 중으로, 지역 발전 및 상권 활성화에 대한 기대가 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 주요 시설:

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 사용승인일자는 2022년 10월 19일로 비교적 신축 건물입니다. 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전 등이 설치되어 있습니다.

주변 편의시설:

인근에 웨이브파크와 같은 대규모 레저시설이 있으며, 다양한 상업시설과 관광 시설이 자리하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 토지 관련 별도 등기 (갑구1-1 금지사항 등기):

본건의 가장 중요한 리스크 요인으로, 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재하며, 이는 '금지사항 등기'로 표기되어 있습니다. '금지사항 등기'는 소유권이나 권리 행사에 제한을 가하는 등기로, 가압류, 가처분, 압류 등 법적 구속이 있을 수 있습니다. 이러한 별도등기는 토지 자체에 대한 권리 관계에 영향을 미치며, 경우에 따라서는 낙찰자가 인수해야 할 수도 있어 주의 깊은 법률적 검토가 필수적입니다.

혐오시설 인접 여부:

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 및 상업, 관광 시설 위주로 나타나며, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축 건물(2022년 사용승인)이며, 거북섬과 웨이브파크 인근의 관광 및 상업 중심지에 위치하고 있어 잠재력이 높은 물건입니다. 현재 공실 상태로 즉시 활용이 가능하며, 정부와 지자체의 관광 활성화 정책 및 도시재생 사업 추진 등 긍정적인 개발 호재가 있습니다.

그러나 가장 큰 단점은 대지권의 목적인 토지에 '금지사항 등기'라는 별도등기가 존재한다는 점입니다. 이는 권리 관계를 복잡하게 만들고, 잠재적인 인수 부담이나 법적 분쟁의 소지가 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 법률 자문이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 새로운 건물로, 내부 시설 및 구조가 현대적입니다.

* 탁월한 입지: 거북섬, 웨이브파크 등 주요 관광 명소 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상업적 가치가 높습니다.

* 공실 상태: 현재 공실로 즉시 임대 또는 자가 사용이 가능하여 빠른 수익 창출이 기대됩니다.

* 개발 호재: 수상·레저스포츠 특구 지정, 도시재생 뉴딜사업 등 지역 개발 정책으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가 고려사항

본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 감정평가액: 514,000,000원

* 인수할 보증금: 0원

* 별도등기(금지사항 등기)의 법률적 해석 및 잠재적 인수 비용: 해당 등기의 성격과 영향에 대한 철저한 조사 필요.

* 주변 상권의 현재 상황 및 미래 전망: 공실률 및 임대 시장 동향 분석.

* 건물 노후도 및 관리 상태 (신축 건물이므로 양호할 것으로 예상)

* 시흥시의 지역 개발 계획 및 규제 현황

본 물건은 명확한 리스크 요인을 안고 있으므로, 해당 리스크를 감안한 합리적인 가격 산정이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.