나이스옥션 법원경매 안산 2025타경674 [1] 경기도 시흥시 하중동 855 참이슬아파트 207동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화감정 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 하중동 소재 ""하중초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트,
단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 20층건 내 20층 2001호로서
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감등
내벽 : 시멘몰탈위 벽지도배 및 일부 타일붙임등 마감
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 광평수 평탄한 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 정비되어 있고 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭10m~12m)(2021
-11-15)(하중1-5)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(집산
도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013
-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(2016-03-25)(정화구역 해당여부는 교육지원청으로 직접 문의(전화031-
488-2488)하여야 함)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-19)<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-03-25)(정화구역 해당여부는 교육지원청으로 직접
문의(전화031-488-2488)하여야 함)<교육환경 보호에 관한 법률>, 시도지정문화유산구역
(시도지정문화재로부터300미터이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경674 (1)

소재지: 경기도 시흥시 하중동 855 참이슬아파트 207동 20층2001호

용도: 아파트

건물면적: 101.25㎡ (약 30.62평)

토지면적: 44.86㎡ (약 13.59평) - 구분건물 토지 지분

감정가: 403,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 하중동 소재 "하중초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

도로상태: 단지 내 포장도로가 정비되어 있으며 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황: 임차관계는 미상으로 조사되었으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계 0원).

등기부요약:

소유권 이전: 강경신(1999년), 정경옥(2004년), 박명숙(2018년) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리: 국민은행 근저당권 (2018년 3월 27일 접수, 말소)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 개요만 언급되어 있으나 상세 내용은 명시되지 않아 특별한 권리 인수 사항은 없는 것으로 보입니다.

총 채무액 (말소된 권리 기준): 등기부상 채권액 총계는 350,196,264원입니다.

본 경매 개시: 본 경매는 국민은행의 임의경매 개시 결정(2025년 6월 19일)에 의해 진행됩니다.

결론: 등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 특별히 인수해야 할 법적 부담은 없어 보입니다.

1.3. 상권분석

지역 특징: 본건이 소재한 지역은 주거용 아파트와 더불어 단독주택, 근린생활시설, 학교 등 생활 편의시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

유사 물건 거래 현황:

최근 101.25㎡ (9층) 매매: 2026년 6월 17일, 390,000,000원.

참고 72.15㎡ (10층) 매매: 2026년 5월 3일, 309,000,000원.

참고 72.15㎡ (16층) 매매: 2026년 6월 3일, 308,000,000원.

시세 추정: 본건은 101.25㎡ 면적이며, 동일 면적이 9층에 390,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 20층으로 9층보다 높은 층수임을 감안할 때, 이에 따른 가치 상승이 기대됩니다. 감정가 403,000,000원은 최근 실거래가 수준 및 층수 프리미엄을 고려할 때 적정 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

단지 정보: 본건이 속한 하중연성참이슬 아파트는 총 12개 동, 944세대로 이루어진 대단지입니다.

건물 구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕 구조의 20층 건물 중 20층에 위치하고 있습니다.

내부 상태: 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창호로 되어 있습니다.

설비: 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 지하주차장 등 필수적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

편의시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등 다양한 편의시설이 마련되어 있습니다.

주차: 총 562대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 이 중 지하주차장이 24대, 지상주차장이 4대입니다. (세대당 약 0.59대 비율)

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건과는 다른 절차나 특징이 있을 수 있습니다. (특이사항 및 특수물건정보에 기재됨)

임대 관계 미상: 현재 임차인 현황은 미상이나, 인수 보증금이 없는 것으로 확인되어 명도 관련 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

토지이용계획 상 제한: 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 복합적인 용도지역에 속하며, 소로, 중로 등 도로 관련 사항, 가축사육제한구역, 학교 관련 보호구역, 문화유산보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 일반적인 아파트 주거에는 큰 영향이 없으나, 향후 토지 이용에 대한 참고 사항이 될 수 있습니다.

주변 시설: 현재까지의 조사 결과, 본건 주변에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 하중동에 위치한 아파트로, 초등학교를 북측에 두고 있으며 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 우수합니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 거의 없어 명도에 대한 위험이 낮다는 점이 큰 장점입니다.

동일 면적의 최근 실거래가와 감정가가 유사하게 형성되어 있으며, 특히 본건의 20층이라는 최고층수는 희소성과 우수한 조망권을 제공하여 추가적인 가치를 부여할 수 있습니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 복합적인 토지이용계획 상 제한은 투자 결정 시 추가적으로 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

최고층(20층) 아파트로서의 희소성과 우수한 개방감 및 조망권 확보 가능성.

모든 권리 소멸 예정으로 명도 부담이 거의 없어 안전한 투자가 기대됩니다.

초등학교 인접 및 편리한 교통 환경 등 실거주 및 투자 가치가 높은 입지 조건.

주변 시세 및 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 403,000,000원

최근 101.25㎡ (9층) 실거래가: 390,000,000원

본건은 101.25㎡ 면적이며, 최고층수인 20층에 위치하고 있어 9층 거래가 대비 프리미엄을 기대할 수 있습니다. 감정가 403,000,000원은 현재 시세와 비교했을 때 적정 수준으로 판단됩니다.

경쟁 정도에 따라 변동될 수 있으나, 현 시세 및 본건의 장점을 고려하여 보수적으로 접근할 경우 395,000,000원에서 415,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 기준 예상 입찰가: 400,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.