나이스옥션 법원경매 안산 2025타경672 [1] 경기도 안산시 상록구 사사동 123-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 사사동 소재 ""안산테콤단지"" 내에 위치하는 토지·건물로서,
인근은 중소규모 공장, 창고 및 근린생활시설 등이 소재한 공장지대로서, 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

북동측으로 완만하게 경사진 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(한응인묘역및신도비,외곽경계로부터
300이내의지역으로문화재협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동
관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역
(2021-09-05~2023-09-04(2년), 2023-09-05~2025-09-04(2년) 의왕·군포·안산 공공주택지구
조성사업) 임.

제시목록 외의 물건

본 건 토지 지상에 제시외건물 기호 ㉠ 이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서,
(사용승인일: 2011.12.20)

외벽: 몰탈위 페인팅 및 판넬 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 타일 마감 등,
창호: 샷시창호 마감임.

이용상태

근린생활시설(현황 공실)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적도 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

①일괄매각. 제시외 건물(㉠경량철골조 옥탑창고) 포함
②`더 드림푸드 한식부폐`라는 상호가 기재되어 있고, 현황상 `폐업상태(공실)`임
③일반건축물대장상 용도는 `제2종근린생활시설(일반음식점)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경672 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 사사동 123-3 (도로명주소: 경기도 안산시 상록구 안산테콤1길 38)

용도: 근린시설 (일반건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점))

감정가: 1,035,409,550원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 360.00㎡ (약 108.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 297.65㎡ (약 90.04평)

건물 제시외면적: 24.00㎡ (옥탑 창고)

1.4. 특이사항

* 유동화 물건입니다.

* 제시외 건물(㉠경량철골조 옥탑창고)이 매각에 포함됩니다.

* '더 드림푸드 한식부폐'라는 상호가 기재되어 있으나, 현황상 폐업 상태(공실)입니다.

* 일반건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사사동에 위치한 "안산테콤단지" 내에 소재하고 있습니다.

주변은 중소규모 공장, 창고 및 근린생활시설 등이 밀집한 공장지대입니다.

해당 지역은 산업 활동이 주를 이루는 곳으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 남측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접해 있습니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 소유권이전: 박성용 (2018-04-25)

* 근저당권: 신한은행 (2018-04-25, 480,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 신한은행 (2025-06-19, 313,309,185원)

* 등기부채권 총액: 480,000,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 소유권보존: 김순임 (2011-12-23)

* 소유권이전: 박성용 (2018-04-25)

* 근저당권: 신한은행 (2018-04-25, 480,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 신한은행 (2025-06-19, 313,309,185원)

* 등기부채권 총액: 480,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 현재 제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요가 있으나 상세 내용 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 안산테콤단지 일대는 중소규모 공장, 산업 시설, 창고 등이 밀집한 산업단지 지역으로 분석됩니다.

안산시 전체적으로는 상권의 성장 속에서도 침체와 양극화가 나타나는 구조적 문제가 지적되고 있으며, 공장/오피스 중심 상권으로 분류되기도 합니다.

안산 중앙역 상권과 같이 주거, 업무, 교통이 복합된 지역과 달리, 본 물건지 주변은 산업 시설 위주의 상권입니다.

4.2. 잠재적 수요

주변 산업단지의 종사자 및 관련 업체를 대상으로 하는 근린생활시설로서의 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 인근 노선버스 정류장 소재 (구체적인 노선 정보는 별도 확인 필요)

* 차량 접근성 양호 (남측 10m 도로 접함)

5.2. 편의시설

* 안산시 상록구 지역에는 안산 식물원, 성호 기념관, 안산 문화예술의 전당 등 문화/여가 시설이 위치하고 있습니다.

* 대형마트, 병원, 금융 시설 등은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상되나, 본 물건지 바로 인근의 구체적인 편의시설 현황은 별도 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 환경

* 산업 단지 내 위치하여 공장, 창고, 업무 시설 등이 주로 분포합니다.

* 역사문화환경보존지역(한응인묘역및신도비)으로 지정된 지역이 포함되어 있습니다.

5.4. 혐오시설

* 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

* 다만, 안산시 단원구에는 소각폐기물류 자원회수시설이 운영 중이나, 이는 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 업종 전환

* 현재 '폐업 상태(공실)'이므로, 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다.

* 새로운 임차인 확보 및 상권의 특성에 맞는 업종 전환을 위한 적극적인 노력이 필요합니다.

6.2. 법규 및 제한사항

* 토지이용계획상 '역사문화환경보존지역'에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 시 문화재 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

* '도시지역, 일반공업지역'으로 지정되어 있어, 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 현황과 공부상 차이

* 일반건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'이나, 현황은 '폐업상태(공실)'입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산테콤단지 내에 위치한 근린생활시설로서, 산업 단지 내 유동인구 및 사업체와의 연계를 통해 임대 수익 창출이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(옥탑 창고)도 포함되어 있어 공간 활용도가 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없고 모든 권리는 말소될 예정으로 비교적 명확합니다.

다만, 현재 '폐업 상태(공실)'라는 점과 토지 이용 계획상 일부 제한사항이 있다는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안산테콤단지 내 위치: 주변 산업 시설과의 시너지 효과 및 배후 수요 기대.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 추가적인 공간 활용 가능성.

* 현 공실 상태: 정상화 시 임대 수익률 상승 잠재력 보유.

* 명확한 권리관계: 말소 예정인 권리가 대부분으로 권리 분석 부담 적음.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 1,035,409,550원

낙찰가 산정 시에는 본 물건의 현재 공실 상태, 향후 임대 전환 가능성, 주변 시세, 법원 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 감정가는 1,035,409,550원이며, 통상적인 낙찰가율(예: 70~90%)을 감안하되, 현재의 공실 리스크 및 주변 상권의 특성을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있으나, 감정가의 75% ~ 85% 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.