나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52550 [1] 경기도 광명시 소하동 941 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 소하동 소재 ""충현역사공원"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브 4층 건내 3층 302호로서,
외벽 : 외장타일붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 및 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외, 북측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 역사문화환경보존지역(2016-09-09)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52550 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 광명시 소하동 941 3층302호

용도: 다세대주택

건물 층수: 4층 건물 내 3층 302호

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 4층 건물

전유 면적: 57.52㎡ (약 17.40평)

토지 지분 면적: 26.03㎡ (약 7.87평)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 243,000,000원

토지 면적: 26.03㎡ (약 7.87평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 57.52㎡ (약 17.40평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 광명시 소하동 소재 "충현역사공원" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

주변에는 충현역사공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 인근 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 파악되지 않았으며, 주거 단지 및 생활 편의 시설과 인접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전 (정윤옥, 1992-10-16)

* 근저당 (한국주택금융공사, 2019-08-12, 259,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전 (상속, 2025-06-10 접수, 2019-08-12 접수 기준)

* 임의경매 개시 (한국주택금융공사, 2025-06-19 접수, 85,686,025원)

* 등기부채권 총액: 259,000,000원

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용 및 권리자는 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계가 확인되지 않으나, 실제 점유자가 존재할 가능성이 있으므로 입찰 전 현장 조사를 통해 점유 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

* 경기도 광명시 소하동 36-11번지, 우림아트빌 (2009년 건축, 다세대, 68.52㎡): 2026년 3월 7일, 20,000만원 거래.

* 경기도 광명시 1073번지, 오승빌라 (1986년 건축, 연립, 50.2㎡): 2026년 3월 10일, 26,950만원 거래.

* 경기도 광명시 소하동 1263-4번지, 토성4동 (1992년 건축, 다세대, 59.23㎡): 2026년 3월 9일, 30,500만원 거래.

4.2. 시세 분석

본건은 전유면적 57.52㎡ 다세대주택입니다. 최근 인근 다세대주택 거래 사례를 보면, 2026년 3월 9일 거래된 59.23㎡ 면적의 '토성4동'이 30,500만원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 514.94만원/㎡입니다. 본건의 면적(57.52㎡)에 이 가격을 적용할 경우, 대략 296,000만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다. 이는 감정가 243,000,000원 대비 높은 수준으로, 향후 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브 4층 건물이며, 본건은 3층 302호입니다. 외벽은 외장타일 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 및 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항이 있습니다.

* 제2종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 역사문화환경보존지역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등은 건축 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

* 소유권 이전(상속) 및 경매 개시 관련 등기 일자가 근래에 집중되어 있어, 관련 법적 절차 진행 여부 및 잔여 기간 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 위험 요소

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권" 표기되어 있으나, 상세 내용 파악이 불가하여 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상으로, 실제 점유자의 권리 여부 및 명도 관련 변수가 존재할 수 있습니다.

* 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 존재하므로, 명확한 시세 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광명시 소하동에 위치한 다세대주택으로, 공원 인접 및 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 비교적 최근 거래 사례와 비교 시 감정가 대비 시세 상승 여력이 있어 투자 가치가 있습니다. 다만, 등기부상 복잡한 권리 관계와 불분명한 임차인 현황, 그리고 미상으로 남은 지상권 등기 등은 입찰 전 면밀한 추가 조사를 필요로 합니다.

8. 투자 포인트

* 강남 접근성이 좋고 신축 아파트 공급이 제한적인 광명시 내 입지

* 충현역사공원 인접으로 쾌적한 주거 환경

* 최근 실거래가 대비 시세 상승 잠재력 보유

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 취득 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 243,000,000원입니다. 최근 인근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택이 30,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 고려할 때, 본건의 실제 가치는 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금이 없는 점과 시장 상황을 종합적으로 판단하여, 예상 입찰가를 250,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 102.9% 수준이며, 향후 시세 상승을 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.