나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42049 [1] 경기도 평택시 팽성읍 남산리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1~7은 경기도 평택시 팽성읍 남산리 소재 ""남산5리행복마을노인회관"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 답, 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

기호1~7은 공히 제반 차량 접근 가능하며 인근 노선버스정류장까지의 거리 등 교통여건 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호1~3 : 세장형 토지로서 인접지 대비 등고평탄하며 현황 대지로 이용중임.

기호4 : 부정형 토지로서 인접지 대비 등고평탄하며 현황 잡종지 상태임.

기호5,6: 부정형 토지로 인접지 대비 등고평탄하며 현황 도로로 이용중임.

기호7 : 사다리형 토지로서 인접지 대비 등고평탄하며 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1~3 : 본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

기호4 : 본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

기호5~7 : 본건 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1~3,6,7 : 계획관리지역(2025-05-21), 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발45m이하 협의업무위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

기호4 : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발45m이하 협의업무위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 농업진흥구역<농지법>임.



기호5 : 계획관리지역(2025-05-21), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발45m이하 협의업무위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

선첨 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" 의 ""Ⅳ. 감정평가방법의 적용, 3. 기타사항"" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

선첨 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" 의 ""Ⅳ. 감정평가방법의 적용, 3. 기타사항"" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가,나,다 : 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 3층 건물로서

외벽 : 석재붙임 등

창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호 가,나,다 : 1~3층 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각.
2.목록1~3 지목상 “임야”이나 현황“대지”임.
3.목록4 농지취득자격증명 필요[미제출시 보증금 미반환(일괄매각이므로 전체 미반환)].
4.목록5~7 지목상 “대지 또는 임야”이나 현황 “도로”임.
5.목록8~10
①건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로서, 일반건축물 미등재상태이므로 등기사항전부증명서 기준으로 평가.
②유치권자가 유치권행사중임을 주장하나 불분명함.
③2026. 2. 11.자 최선순위 가처분권자의 매각으로 인한 가처분 말소동의서 제출됨.
6.목록4~7 지분매각(공유자 우선매수권 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42049 (1)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 남산리 11-38

용도: 단독주택

감정가: 1,786,410,490원

토지면적: 2798.00㎡ (약 846.5평)

건물면적: 835.14㎡ (약 252.6평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 아OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경:

* 경기도 평택시 팽성읍 남산리 소재 "남산5리행복마을노인회관" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 단독주택, 전, 답, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

* 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장까지의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

이용상태:

* 토지 기호1~3: 세장형 토지로 인접지 대비 등고평탄하며, 현황 대지로 이용 중입니다.

* 토지 기호4: 부정형 토지로 인접지 대비 등고평탄하며, 현황 잡종지로 이용 중입니다.

* 토지 기호5,6: 부정형 토지로 인접지 대비 등고평탄하며, 현황 도로로 이용 중입니다.

* 토지 기호7: 사다리형 토지로 인접지 대비 등고평탄하며, 현황 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

* 토지 기호1~3: 본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 기호4: 본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 기호5~7: 본건이 도로로 이용되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 토지 기호1~3,6,7: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내), 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

* 토지 기호4: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내), 비행안전제6구역(전술), 농업진흥구역에 해당합니다.

* 토지 기호5: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내 및 500m 이내), 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 을14, 2021년 09월 07일 접수, 근저당권 (채권자: 아산신용협동조합, 채권액: 1,740,000,000원)

등기부 요약 (토지):

* 갑1: 공유자전원지분전부이전 (권리자: 김영수, 접수: 2017-03-30)

* 을14: 근저당권 (채권자: 아산신용협동조합, 접수: 2021-09-07, 말소)

* 을15: 지상권설정 (채권자: 아산신용협동조합, 접수: 2021-09-07, 말소)

* 갑3-2: (2)3번가등기소유권이전청구권가압류 (권리자: 권우환 외 1명, 접수: 2023-08-18, 인수) - *해당 권리가 본건 부동산에서 인수될 수 있습니다.*

* 갑3-2: (2)3번가등기소유권이전청구권가압류 (권리자: 권우환 외 1명, 접수: 2023-08-18, 인수) - *상기 가처분과 동일한 내용으로 보입니다.*

* 갑10: 가압류 (권리자: 김종관, 접수: 2023-12-22, 말소)

* 갑11: 가압류 (권리자: 김영수, 접수: 2023-12-29, 말소)

* 갑12: 가압류 (권리자: 김영만, 접수: 2024-01-04, 말소)

* 갑13: 임의경매 (채권자: 아산신용협동조합, 접수: 2025-06-10, 말소)

* 총 등기부채권액 (토지): 2,110,385,727원

등기부 요약 (건물):

* 갑1: 소유권보존 (권리자: 김한수, 접수: 2025-01-13)

* 갑2: 가처분 (채권자: 아산신용협동조합, 접수: 2025-01-13, 말소)

* 을1: 근저당권 (채권자: 아산신용협동조합, 접수: 2025-05-30, 말소) - *2025년 1월 13일자 제1871호 가처분에 기한 근저당권으로 보입니다.*

* 갑3: 임의경매 (채권자: 아산신용협동조합, 접수: 2025-06-10, 말소)

* 총 등기부채권액 (건물): 1,740,000,000원

주요 권리 분석 사항:

* 등기부상 권우환 외 1명 명의의 가처분(금액 112,800,000원)은 '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나 물건명세서상 목록 8~10에 대한 최선순위 가처분은 매각으로 인한 가처분 말소 동의서가 제출되어 말소될 예정으로 기재되어 있어, 등기부상 '인수' 기재와 상충되므로 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 말소될 권리: 근저당, 지상권, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 말소 기준 권리보다 후순위로 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 연립, 다세대, 빌라 유형의 소규모 주거 시설에 대한 데이터이며, 본건 단독주택과는 물건 유형 및 규모 면에서 차이가 큽니다. 따라서 직접적인 가격 비교 분석은 제한적입니다.

* 최근 매매 사례 (연립/다세대):

* 2025년 09월: 53.64㎡ 연립, 7,300만원 (약 136만원/㎡)

* 2026년 02월: 74.662㎡ 다세대, 12,100만원 (약 162만원/㎡)

* 2026년 06월: 53.64㎡ 연립, 9,000만원 (약 168만원/㎡)

이러한 시세는 해당 지역 내 소규모 주거용 부동산의 일반적인 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건 단독주택은 방대한 토지 면적(약 846.5평)과 큰 건물 면적(약 252.6평)을 보유하고 있으며, 감정가가 17억 8천만원대에 달하는 대규모 자산입니다. 따라서 제공된 JSON 데이터만으로 시세를 정확히 분석하기는 어려우며, 감정가를 주요 기준으로 삼고 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

주변 시설 (혐오시설):

* 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 본건의 직접적인 인근에 대규모 혐오 시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 평택시의 산업 지역 특성을 고려하여 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태:

* 본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 3층 건물입니다.

* 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호 등이 사용되었습니다.

이용 현황:

* 건물은 1층부터 3층까지 단독주택으로 이용 중입니다.

설비 내역:

* 급배수 및 위생설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

임대 관계:

* 본건의 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 주장:

* 유치권자가 유치권 행사 중임을 주장하고 있으나, 그 성립 여부 및 범위가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

농지취득자격증명 필요:

* 목록 4 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 낙찰자의 보증금 전액이 반환되지 않을 수 있습니다. 일괄매각이므로 전체 물건에 대한 보증금 반환 문제와 연관됩니다.

건축법상 미사용승인 건물:

* 목록 8~10에 해당하는 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않았으며, 일반건축물에 미등재 상태입니다. 이는 법적 문제, 향후 활용 제약, 또는 하자 발생 시 보상 문제로 이어질 수 있습니다. 감정평가는 등기사항전부증명서 기준으로 이루어졌습니다.

토지 현황 불일치:

* 일부 토지(목록 5~7)는 공부상 지목이 "대지 또는 임야"이나 현황은 "도로"로 이용 중입니다. 이는 토지의 실제 활용 가치나 소유권 범위에 영향을 줄 수 있습니다.

가처분 인수 가능성 (불확실):

* 등기부상 권우환 외 1명 명의의 가처분(금액 112,800,000원)은 '인수'로 기재되어 있으나, 물건명세서상 최선순위 가처분은 말소 동의서 제출로 소멸 예정으로 기재되어 있어 상충됩니다. 인수될 경우 추가적인 부담이 발생하므로, 해당 가처분의 정확한 처리 여부를 반드시 확인해야 합니다.

공유자 우선매수 신고:

* 본건 매각 대상 중 목록 4~7을 제외한 나머지 토지에 대해서는 공유자 우선매수 신고가 가능할 수 있습니다.

임차인 관련:

* 임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (현황 조사상 인수 보증금 합계는 0원이나, 미확인으로 인한 잠재적 위험은 존재합니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 팽성읍 남산리에 위치한 대규모 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건물을 보유하고 있습니다. 주변 환경은 대체로 보통 수준이며, 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

권리 관계 측면에서는 여러 복합적인 이슈가 존재합니다. 특히, 성립 여부가 불분명한 유치권 주장, 건축법상 미사용승인된 건물, 그리고 등기부상 '인수'로 기재된 가처분과 물건명세서상 '말소 예정'으로 기재된 최선순위 가처분 간의 상충 문제는 낙찰자가 반드시 면밀히 조사하고 해결해야 할 핵심적인 리스크입니다. 또한, 일부 토지가 현황 도로로 이용되고 있다는 점도 고려해야 합니다.

감정가는 17억 8천만원대를 상회하지만, 위에서 언급된 여러 잠재적 리스크 요인들을 고려할 때, 적극적인 투자 전에 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적을 활용한 다양한 개발 또는 대규모 주거 공간 확보 가능성이 있습니다.

* 평택시의 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 감정가가 기준이 되어 투자 가치 산정의 기초 자료로 활용될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가가 1,786,410,490원으로 높은 편이며, 제공된 주변 소형 주택들의 시세만으로는 정확한 비교 분석이 어렵습니다. 다만, 가장 중요한 리스크 요인인 유치권의 성립 여부와 범위, 가처분 인수 여부(등기부상 '인수' vs. 물건명세서상 '말소 예정' 상충), 건축법상 미사용승인 건물 등에 대한 추가적인 조사 및 법률 자문 결과에 따라 예상 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

이러한 불확실성과 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 감정가: 1,786,410,490원

* 잠재적 리스크 고려 시 예상 입찰가 범위: 1,500,000,000원 ~ 1,700,000,000원

본 금액은 잠재적 리스크를 고려한 추정치이며, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.