나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56083 [1] 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연두 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 ""능리 교차로"" 북동측 인근에 위치하며 부근으로는 아파트,
업무용 및 상업용빌딩, 학교, 중.소규모의 공장, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인
편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층-지상20층 건물 내 5층 504호로서,

외 벽 : 외장석재붙임.

내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.

창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창호 임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급배.수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비, 공동현관
보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 업무용(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대항력있는 임차인 있음. 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56083 (1)

소재지: 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 5층504호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 104,000,000원

토지면적: 6.12㎡ (약 1.85평)

건물면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

본 건은 경기도 화성시 능동 소재 "능리 교차로" 북동측 인근에 위치하며, 부근으로는 아파트, 업무용 및 상업용 빌딩, 학교, 중소규모 공장, 공원 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통인 편임. [cite:X]

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통인 편이며, 제반 차량의 출입이 용이하고 외곽 공도와 연계되어 있어 교통 상황은 양호한 편임. [cite:X]

2.2. 주변 환경 및 상권

주변으로는 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 배후 수요가 풍부하며, 업무 및 상업 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있음. [cite:X]

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있음. [cite:X]

2.3. 토지 및 건물 현황

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층-지상20층 건물 내 5층 504호로서, 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 알루미늄샷시 강화유리창호로 마감되어 있음. [cite:X]

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 업무용(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임. [cite:X]

본건에는 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방 설비, 승강기, 지하주차장, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있음. [cite:X]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건의 말소기준권리는 수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경56083)으로 확인됨. [cite:X]

등기부상 소유권 이전 기록이 여러 차례 있으며, 을구 3번의 주택임차권(접수일자 2017-09-28, 권리금액 120,000,000원)이 등기되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리로 명시되어 있음. [cite:X]

3.2. 임차인 현황

등기부상 임차권자이자 채권자인 이준희 씨는 전입일자 2022-08-04, 확정일자 2022-07-20일자로 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 120,000,000원, 차임 0원으로 조사됨. [cite:X]

이 임차인의 보증금은 을구 3번 주택임차권의 내용과 일치하며, 대항력 있는 임차인으로 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 하는 사항임. [cite:X]

3.3. 권리 인수 분석

본건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 을구 3번 주택임차권(120,000,000원)은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수하는 권리임. [cite:X]

따라서, 매수인은 본 건의 낙찰가 외에 인수되는 임차보증금 120,000,000원을 추가로 부담하게 됩니다. [cite:X]

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 120,000,000원으로 산정됩니다.

4. 주요 투자 리스크

4.1. 임차보증금 인수 부담

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. [cite:X]

이 인수 보증금은 본 건의 감정가 104,000,000원을 초과하는 금액으로, 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 금액이 상당하여 투자금 회수에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. [cite:X]

임차보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 반드시 인수해야 합니다. [cite:X]

4.2. 공법상 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등의 공법상 제한이 있어 향후 재산권 행사나 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다. [cite:X]

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 경기도 화성시 동탄 지역의 상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 하는 점이 치명적인 부담으로 작용하며, 이는 감정가를 상회하는 금액입니다. [cite:X]

이로 인해 낙찰가 외 추가 부담액이 커지므로, 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받지 못할 경우 투자 수익 확보가 어렵거나 원금 손실 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 철저한 시세 조사를 바탕으로 인수 부담금을 감안한 매우 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

5.2. 투자 포인트

화성시 동탄 지역 내 상업지구에 위치하여 입지적 장점이 있습니다.

주변에 주거 및 상업 시설이 발달하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

철근콘크리트 구조의 현대적인 건물로 일반적인 관리가 용이합니다.

6. 현 시세 분석 및 예상 입찰가

6.1. 시세 조사 결과

화성시 능동 소재 동탄헤리움 및 유사 규모(약 20-25㎡) 오피스텔의 최근 실거래가 및 시세 조사 결과, 2025년 말 ~ 2026년 초 기준 매매가는 약 110,000,000원에서 135,000,000원 수준으로 파악되었습니다. [cite:X]

이 지역의 유사 오피스텔은 일반적으로 보증금 10,000,000원 / 월세 500,000~700,000원 또는 보증금 20,000,000원 / 월세 300,000~500,000원 선에서 임대되는 것으로 조사되어, 연 5~6% 수준의 수익률을 기대할 수 있습니다. [cite:X]

종합적으로, 본 건의 현 시세는 최소 120,000,000원에서 135,000,000원 사이로 추정됩니다.

6.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 임차인으로 인해 120,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 합니다. [cite:X]

이는 감정가 104,000,000원을 초과하는 금액입니다. [cite:X]

투자자가 손익분기점(BEP)을 맞추기 위해서는, 총 매수 부담액(낙찰가 + 인수 보증금)이 현재 시세 이하가 되어야 합니다.

만약 현 시세 상한선인 135,000,000원을 기준으로 하더라도, 매수인이 실제 부담해야 할 총액은 (낙찰가) + 120,000,000원이 됩니다.

이는 시세보다 훨씬 높은 금액으로, 예를 들어 감정가(104,000,000원)로 낙찰받을 경우 총 부담액은 104,000,000원 + 120,000,000원 = 224,000,000원이 되어 시세 대비 매우 불리합니다.

따라서, 본 건은 인수 보증금 120,000,000원을 제외한 금액으로 입찰해야 하며, 이는 사실상 매우 낮은 금액이 됩니다.

예상 입찰가는 다음을 고려하여 산정합니다.

총 매수 부담액 = 낙찰가 + 인수 보증금

최대 수용 가능한 총 매수 부담액 (시세 기준) = 125,000,000원 (시장 가치 중간값)

따라서, 최대 낙찰가 = 125,000,000원 - 120,000,000원 = 5,000,000원.

이는 현실적으로 입찰 가능한 가격 범위가 아니므로, 본 건은 매우 높은 위험을 감수해야 하는 물건입니다.

안정적인 투자를 위해서는 보증금 인수액보다 훨씬 낮은 금액으로 낙찰받아야 하므로, 입찰가를 대폭 낮추어 접근해야 합니다.

권장 입찰가는 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위로, 이는 인수 보증금을 고려한 총 부담액이 시세 수준 또는 그 이하가 되도록 하기 위함이며, 투자자는 상당한 위험을 감수해야 함을 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.