나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1326 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 1006-1 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선1동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물(통칭 Eco city)로서 인근은 노변 근린생활시설 및 후면 공동주택 등이 소재하는 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 편리시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물로서 2016.11.11.자로 사용승인 되었으며

외벽: 석재 타일붙임,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

일련번호 1(가): 공부상 용도는 제2종 근린생활시설(사무소)로서 현황 사무실로,
일련번호 2(나)-20(버): 공부상 용도 및 현황 도시형생활주택 원룸형주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 주상복합건물로 이용 중이며 본건 토지 서측은 지하1층이 인접 도로 대비 등고평탄하며 동측은 지상1층이 인접 토지 및 도로와 등고평탄함.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 38m 포장도로(대로), 동측으로 폭 약 6m 포장도로(세로)에 각각 접한 광대세각임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상이며 내부 구조는 집합건축물대장 도면을 기준하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 토지별도 있음. 목록1은 공부상 용도는 제2종 근린생활시설(사무소)로서 현황사무실로 이용이며, 나머지 목록은 도시형생활주택 원룸형주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1326 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1006-1

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물, 2016년 11월 11일 사용승인

주요용도: 도시형생활주택(원룸형주택), 제2종 근린생활시설(사무소) 복합 용도

토지면적: 334.00㎡ (약 101.04평)

건물면적: 764.15㎡ (약 231.15평) (건축물대장 표제부 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정가

3,613,000,000원

1.3. 특이사항

유동화물건, 별도등기, 공동담보, 일괄매각. 토지별도 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선1동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 노변으로 근린생활시설 및 후면으로 공동주택 등이 소재하는 주상복합지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 폭 약 38m의 포장도로(대로)에, 동측으로 폭 약 6m의 포장도로(세로)에 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류, 소로3류 구역에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 수산업협동조합중앙회의 근저당권(2016.11.21. 접수, 1,320,000,000원)보다 선순위인 권리는 없습니다. 을구의 근저당권, 주택임차권, 갑구의 임의경매 개시결정 등 모두 말소 예정 권리에 해당합니다. 등기부채권 총액은 약 14.8억원 ~ 16.3억원 수준으로 파악됩니다.

3.2. 임차인현황

본건에는 다수의 임차인이 등재되어 있습니다. 모든 임차인은 전입일자/사업자등록일자, 확정일자, 배당신고일자를 기재하고 있으며, 공통적으로 "대항력: 없음"으로 기재되어 있어 경매 절차를 통해 보증금이 소멸될 것으로 보입니다.

* 주택도시보증공사(김동훈) - 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2016.11.24, 배당신고 2025.03.07

* 김영민 - 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입 2024.10.25, 확정 2024.10.04, 배당신고 2025.07.25

* 김영인 - 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2024.03.04, 확정 2024.01.31, 배당신고 2025.06.12

* 주택도시보증공사(정우진) - 보증금 90,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2023.10.20, 확정 2023.09.23, 배당신고 2026.04.17

* 최진석 - 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.11.14, 확정 2022.10.24, 배당신고 2025.08.26

* 이상영 - 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입 2018.12.20, 확정 2018.11.23, 배당신고 2025.03.18 (동일 내용 다수 확인됨)

* 김동훈 - 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2016.11.24, 확정 2016.11.24, 배당신고 2025.03.07 (동일 내용 다수 확인됨)

3.3. 인수되는권리분석

상기 임차인 현황 및 등기부등본상 권리분석 결과, 모든 임차인의 권리 및 채권은 말소 대상이거나 이미 배당받을 예정으로, 경매 낙찰자가 별도로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 소재한 수원시 권선구 권선동 일대는 주거와 상업 시설이 복합된 지역으로, 행정복지센터와 같은 공공기관 및 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

4.2. 시장동향(주변매매/임대정보기반)

주변 빌라 및 다세대주택의 최근 매매 사례를 종합하면, 전용면적 43~76㎡ 규모의 주택이 1.95억 ~ 3.5억 원 수준에서 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,270만 원 ~ 1,520만 원 수준의 시세로 분석됩니다. 본건 건물의 감정가(평당 약 1,563만 원)는 주변 개별 주택 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및주거환경

인근에 행정복지센터가 위치하며, 대로변 상업시설과 주거 지역이 혼합된 생활권입니다. 대중교통 이용이 편리하여 시내 이동이 용이합니다. 건물 자체는 도시형생활주택 원룸형 주택과 사무실로 구성되어 있어 다양한 수요층을 충족시킬 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적리스크

등기부상 "별도등기"가 존재하나, 말소기준권리 이외의 권리는 경매 절차에 의해 소멸될 것으로 보입니다. 다만, "별도등기"의 구체적인 내용과 소멸 여부는 추가 확인이 필요합니다. "토지별도 있음" 문구는 토지 소유 관계가 건물 소유와 분리되어 있거나 특정 지분에 대한 별도 관리가 있을 수 있음을 시사하므로, 이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.2. 물리적/환경적리스크

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태 및 정확한 임대 관계 파악에 한계가 있었습니다. 이는 공실 가능성 또는 내부 수리 필요성 등을 간접적으로 시사할 수 있습니다.

주변에 특이한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 직접적인 현장 답사를 통해 주변 환경을 재확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 기타고려사항

건물은 사무실과 도시형생활주택으로 구성된 복합 용도입니다. 각 용도의 임대 현황 및 향후 수익성 분석이 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 수원시 권선동의 편리한 입지에 위치한 6층 복합 용도 건물입니다. 2016년에 신축되어 비교적 최신 건물이며, 모든 임차인의 권리가 경매로 소멸되어 법적 리스크가 적다는 장점이 있습니다. 다만, '별도등기' 및 '토지별도 있음'과 같은 특이사항과 현장 확인의 어려움은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 평가되었으며, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자포인트

* 우수한 입지: 수원시 권선동의 중심 상업 및 주거 지역 인근에 위치.

* 다용도 활용 가능: 근린생활시설(사무실)과 도시형생활주택(원룸)으로 구성되어 다양한 임대 수요 충족.

* 권리상 안전성: 모든 임차인의 대항력이 없어 인수 부담 없음.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 상태 유지.

9. 예상입찰가

감정가 3,613,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 잠재적 리스크 요인(별도등기, 토지별도 있음, 현장 확인의 어려움)을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세 대비 적정 입찰가는 약 3,200,000,000원 ~ 3,400,000,000원으로 예상됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 3,200,000,000원으로 제안합니다. (이는 감정가의 약 88.5% 수준입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.