나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56027 [1] 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 171-22 대두타운 103동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 소재 ""둔전제일초등학교"" 남서측 인근에
위치하며 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주거환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행
빈도 등으로 보아 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 3층 301호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감등
창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실/주방, 욕실등으로 조사됨)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 개별난방설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 남동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2021-05-28)
(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별
대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 6. 1.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56027 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 171-22 대두타운 103동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 84,000,000원

* 토지면적: 20.13㎡ (약 6.06평)

* 토지지분: 20.13㎡ (약 6.06평)

* 건물면적: 46.41㎡ (약 14.04평)

* 건물지분: 46.41㎡ (약 14.04평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

* 주의사항: 신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 6. 1.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 소재 "둔전제일초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주거환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 주택까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 제반 대중교통사정은 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 3층 301호로서 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시 이중창호임.

* 이용상태: 방 2개, 거실/주방, 욕실 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중임.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 평탄하게 부지조성한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남측 및 남동측으로 소로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역(지원/헬기:2km), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대관계 미상임.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2024년 2월 26일자 동수원세무서장의 압류 (갑5)

* 말소 예정 권리:

* 주택임차권 (을3, 채권자: 한지수, 금액: 100,000,000원)

* 강제경매 (갑7, 채권자: 주택도시보증공사, 금액: 100,000,000원)

* 압류 (갑6, 용인시)

* 압류 (갑5, 동수원세무서장)

* 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* *: 주택도시보증공사(한지수)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-16

* 확정일자: 2022-05-02

* 배당신고일자: 2024-01-18

* 대항력: 없음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 본건은 HUG 인수조건 변경으로 인해, 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의하는 확약서(2026. 6. 1.)가 제출되었습니다. 이에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석 (주변 시세 분석)

* 최근 매매 사례 분석:

* 1. 경기 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 187-4 (대림빌라): 2026년 7월 11일, 13,200만원 (연립, 2000년식, 전용면적 59.53㎡)

* 2. 경기 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 366 (대성아트맨션): 2026년 7월 7일, 7,900만원 (다세대, 1994년식, 전용면적 57.96㎡)

* 3. 경기 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 127-2 (미소그린빌): 2026년 7월 1일, 18,300만원 (다세대, 2015년식, 전용면적 69.805㎡)

* 시세 분석:

* 본건은 1993년 준공된 다세대주택으로 건물 면적은 46.41㎡ (약 14.04평)입니다.

* 비교 사례 중 1994년식, 전용면적 57.96㎡ 다세대가 7,900만원에 거래되었습니다. 본건과 건축 연도가 유사하나 면적이 더 넓습니다.

* 2000년식, 전용면적 59.53㎡ 연립주택이 13,200만원에 거래되었습니다. 본건보다 건축 연도가 최신이고 면적도 넓습니다.

* 2015년식, 전용면적 69.805㎡ 다세대가 18,300만원에 거래되었습니다. 본건과 건축 연도 차이가 크고 면적도 훨씬 넓습니다.

* 제시된 감정가 84,000,000원은 동 단지 혹은 인접 단지의 유사 연식, 유사 면적 물건의 거래 시세를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 건축 연차가 오래된 점을 감안하면, 최신 거래 사례인 18,300만원과는 상당한 가격 차이가 있습니다. 7,900만원 거래 사례와 비교 시, 본건의 면적이 더 작으므로 가격이 유사하거나 약간 낮을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "둔전제일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 빈도로 보아 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 교육시설: 둔전제일초등학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1993년 준공으로 비교적 오래된 건물입니다. 내부 수리 및 보수가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차권: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 매수인이 잔존 임대차 보증금을 인수하지 않게 되었으나, 복잡한 절차가 있었습니다. (현재는 매수인의 인수 부담 없음)

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역(지원/헬기:2km), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 도시계획적 제한이 존재합니다.

* 주변 환경: 현재까지 진행된 검색을 통해 특정 혐오시설이 직접적으로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건 경매물건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 소재 다세대주택으로, 감정가는 84,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인은 없으며, HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 상황입니다. 이는 본건의 가장 큰 장점 중 하나입니다. 건축 연도는 1993년으로 오래되었으나, 주변에 기본적인 편의시설과 학교가 있어 생활 환경은 보통 수준입니다. 교통 또한 보통으로 평가됩니다. 토지이용계획상 여러 제한이 존재하나, 이는 일반적인 용인시 외곽 지역에서 흔히 볼 수 있는 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 무잉수 임차 보증금: HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인이 임차 보증금을 인수할 부담이 전혀 없습니다.

* 안정적인 입지: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 개발 잠재력: 용인시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 오래된 건축 연도를 감안하더라도, 최근 유사 지역의 다세대/연립주택 거래 사례(7,900만원~13,200만원)를 고려할 때, 경매 감정가(8,400만원)는 시세 대비 매력적인 수준일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 분석 기반:

* 감정가: 84,000,000원

* 최근 유사 연식(1994년) 다세대 거래가: 79,000,000원 (전용면적 57.96㎡)

* 본건 면적: 46.41㎡ (약 14.04평)

* 건축 연도: 1993년

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 시세 분석 결과, 감정가 84,000,000원은 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 건축 연차가 오래된 점을 감안하여, 유사 연식의 7,900만원 거래 사례와 본건의 면적 차이를 고려했을 때, 보수적인 접근은 감정가의 80~90% 선에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

* 권장 입찰가: 75,000,000원 내외 (본건의 장점 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정)

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