나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56402 [1] 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층136호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트감정 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""다원중학교"" 북서측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 공장(지식산업센터), 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 일반적인
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 혼재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트지붕 13층 건 내 13층 136호 외 로서,

외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 + 적벽돌 마감 + 강화유리 마감 등,
내벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호 1, 2, 3은 벽체구분없이 일체로 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중(현황 '공실')임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 승강기설비, 소화설비, 시스템냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로, 공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활시설(지원시설) 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 30m, 남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-115)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 기호 1(136호), 기호 2(135호), 기호 3(134호)는 별개의 구분건물로 등재되어 있으나, 현장조사 결과 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 조사되었음. 그러나 이는 일시적인 용도 및 상태로 판단되며 경계벽은 위치가 확정되고 필요시 복원이 가능할 것으로 판단되는 바, 이에 구애됨 없이 각 호 개별로 감정평가 하였으므로 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

물건 1,2.3(136호, 135호, 134호)은 벽체구분 없이 일체로 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임(현황 공실)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경56402 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층136호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

801,000,000원

1.5. 토지면적

13. 97㎡ (약 4.23평)

1.6. 건물면적

34. 04㎡ (약 10.30평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

에프더블유2503유동화전문유한회사

1.10. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 영천동 소재 '다원중학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 공장(지식산업센터), 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본 건 동측으로 폭 약 30m, 남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-115)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

본 건이 소재한 영천동 일대는 아파트단지와 상업시설이 혼재되어 있으며, 인근에 '다원중학교'가 있습니다. 또한, '11자 상가'로 불리는 상업지구가 인근에 위치하여 다양한 상업시설이 발달해 있으며, 음식점, 카페, 병원, 학원 등이 밀집해 있어 유동인구가 많은 지역입니다. 올리브영 동탄영천점과 같은 편의시설도 근거리에 위치하고 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 화성시 전체적으로는 쓰레기 소각장 증설 관련 논의가 있었으나, 입지선정위가 중단된 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (우리은행, 2021-09-10 접수, 채권최고액 486,420,000원)

3.2. 등기사항 요약

* 소유권 이전: 주식회사 세현 (2021-09-10 접수)

* 신탁 등기 말소: 주식회사 서영건설플러스 (2021-09-10 접수)

* 근저당권: 우리은행 (2021-09-10 접수, 말소기준권리)

* 임의경매: 에프더블유2503유동화전문유한회사 (2025-06-16 접수)

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 486,420,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본건 기호 1(136호), 기호 2(135호), 기호 3(134호)은 별개의 구분건물로 등재되어 있으나, 현장 조사 결과 벽체 구분 없이 일체로 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중입니다. 현재는 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상권 특성

본 건은 상가, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역에 위치하며, 인근 '11자 상가'는 다양한 업종과 학원가로 활성화되어 있어 유동인구가 많은 지역입니다. 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 활용 가능한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

4.3. 현재 상태

현황 '공실' 상태입니다.

5. 생활정보

* 인근에 '다원중학교'가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* '11자 상가'를 중심으로 다양한 상업시설(음식점, 카페, 병원, 학원 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 세 개 호실(136호, 135호, 134호)이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이나 현황 공실 상태로, 향후 분할 사용 시 추가적인 공사가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계가 미상으로, 명도 및 임대차 관련 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* 토지 면적(13.97㎡) 대비 건물 면적(34.04㎡)이 상대적으로 작아, 향후 토지 활용이나 재건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 해당 물건은 유동화 물건으로, 채권자 변경 등 추가적인 거래 과정이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시 영천동의 상업지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 인근 '11자 상가'를 중심으로 상권이 활성화되어 있어 향후 임대수익이나 재산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이며 여러 호실이 일체로 이용 중인 점, 임대 관계 미상인 점 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 화성시 영천동의 활성화된 상업지구 내에 위치하여 뛰어난 접근성과 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* '11자 상가' 인근으로 유동인구가 많아 상업시설로서의 잠재력이 높습니다.

* 저렴한 감정가 대비 넓은 건물 면적으로, 향후 수익성 개선 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 경우 인수할 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 공실률, 향후 임대 수익률 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.