나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1319 [1] 경기도 화성시 팔탄면 서근리 11-1 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 팔탄면 서근리 소재 ""서근교차로"" 북서측 근거리에 위치하며 인근은 중소
규모의 공장, 근린생활시설, 농경지, 임야등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장등이 소재하는등 대중교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 사다리형 토지로서 노유자시설등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후면 ""건물감정평가요항표"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2010년 01월 사용승인(2015년 11월 일부 증축)된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕
지상4층 건물로서
외벽 : 벽돌치장 및 석재붙임 마감등
내벽 : 벽지도배 및 내부 인테리어 마감등
창호 : 하이새시 창호등임.

이용상태

노유자시설(상호명:아름다운요양원)로 이용중임.
(상세내역은 후첨 '내부구조도' 참조바람)

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비, 화재탐지설비등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""내부구조도""와 같이 제시외부합물 및 종물 기호 ㉠~㉤이 소재하며 기호 ㉠~㉣은
개략적인 면적산출하여 이를 평가하였고 기호 ㉤은 이동가능하여 평가외 하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본 건물 옥상에 이동통신안테나 시설물은 타인소유로 조사되는바 참고바람.

물건 비고

1.일괄매각
2.제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉣) 매각에 포함
3.제시외 물건(감정평가서상 ㉤), 목록2 옥상 이동통신 안테나 각 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1319 (1)

소재지: 경기도 화성시 팔탄면 서근리 11-1

용도: 노유자시설 (상호명: 아름다운요양원)

감정가: 1,830,266,960원

토지면적: 988.00㎡ (약 298.89평)

건물면적: 846.01㎡ (약 255.94평)

건물 제시외면적: 51.60㎡ (약 15.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 화성시 팔탄면 서근리 소재 "서근교차로" 북서측 근거리에 위치하며, 인근은 중소규모의 공장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

도로상태: 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한), 성장관리권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

등기부현황:

말소기준권리: 2022년 03월 02일자 수협은행 근저당권 (토지 을15, 건물 을11)

채권총액: 1,464,000,000원

본건은 수협은행의 임의경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악됨. 단, 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있어, 해당 권리는 낙찰자가 인수해야 할 수 있음.

임차인현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

* 임차인이 존재할 수 있으나, 보증금 및 차임 등 금전적 권리관계가 등기상 확인되지 않거나, 보증금이 0원인 경우로 보임. 그러나 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 차임 지급 여부 등은 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

제공된 정보만으로는 상권 분석에 필요한 구체적인 상업시설 현황, 유동인구, 경쟁 현황 등의 정보가 부족함. 주변 환경은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 노유자시설 운영에 적합한 입지일 수 있으나, 일반적인 상권 활성도 판단은 어려움.

5. 생활정보

제공된 정보로는 주변 편의시설, 교육시설, 의료시설 등 일반적인 생활정보를 파악하기 어려움. 본건은 "아름다운요양원"으로 이용 중인 노유자시설로, 해당 용도에 따른 특화된 생활 환경이 조성되어 있을 것으로 추정됨.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 등기되어 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 될 수 있어 권리관계가 복잡해질 수 있음.

* 건물 증축 이력: 2015년 11월 일부 증축 이력이 있어, 증축 부분에 대한 건축법 위반 여부 등 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 이동통신 안테나: 건물 옥상의 이동통신 안테나 시설물은 타인 소유로 조사되며 매각에서 제외되므로, 해당 시설물로 인한 영향이나 소유자와의 관계 등을 고려해야 함.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 토지 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 특수한 금융 구조로 인해 일반 경매 물건보다 절차나 권리관계가 복잡할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 팔탄면 서근리에 위치한 노유자시설(아름다운요양원)로, 계획관리지역에 속하며 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준임. 감정가는 약 18.3억원 수준이며, 토지 약 299평, 건물 약 256평 규모의 일괄 매각 대상임. 등기부상 말소기준권리는 수협은행의 근저당권이며, 총 채권액은 약 14.6억원임. 임차인 보증금 합계는 0원으로 확인되나, 임대관계는 미상임. 가장 큰 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성임.

8. 투자 포인트

* 기존 노유자시설(요양원)로 사용 중인 건물로, 해당 용도로의 지속적인 운영 또는 용도 변경을 통한 활용 가능성이 있음.

* 계획관리지역 내 토지로, 향후 개발 가능성 및 용도 변경 가능성을 고려해볼 수 있음 (단, 성장관리권역 등 제한사항 확인 필요).

* 비교적 넓은 토지 면적과 4층 건물이라는 점에서 활용 가치가 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 권리관계, 잠재적 리스크(특히 비소멸 권리인 지상권), 주변 시세, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 채권 총액이 감정가에 근접하며, 비소멸 권리인 지상권의 존재 가능성을 감안할 때, 신중한 접근이 필요함. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 관련 법규 검토, 지상권의 구체적인 내용 확인 등 추가적인 심층 분석이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.