나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56527 [1] 경기도 화성시 봉담읍 동화리 화성봉담동화지구도시개발구역에이-3블럭 봉담자이라피네 104동 14층1401호 아파트 경매
경기도 화성시 봉담읍 동화리 화성봉담동화지구도시개발구역에이-3블럭 봉담자이라피네 104동 14층1401호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경56527(수원지방법원 경매20계). 감정가 586,000,000원, 최저가 410,200,000원. 매각기일은 2026-09-30입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2025 타경 56527 [1] |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 동화리 화성봉담동화지구도시개발구역에이-3블럭 봉담자이라피네 104동 14층1401호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 봉담읍 동화리 화성봉담동화지구도시개발구역에이-3블럭 봉담자이라피네 104동 14층1401호 |
| 용도 | 집합건물 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 관할법원 | 수원지방법원 경매20계 ((031)210-1395) |
| 이용제한 | (저촉)비행안전제6구역(전술), 성장관리권역, (접함)기타수도공급설비, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 도시지역, 생산녹지지역, 농업진흥구역, (접함)도로구역, (저촉)기타수도공급설비, (접함)교통광장, 비행안전제6구역(전술), 도로구역, 교통광장, 기타수도공급설비, (저촉)도로구역, (접함)지구단위계획구역, (접함)중로2류(폭 15m~20m), (접함)중로3류(폭 12m~15m), (접함)공공공지, (접함)가축사육제한구역, (접함)제2종일반주거지역, (저촉)가축사육제한구역, 지구단위계획구역, (저촉)생산녹지지역, (저촉)제2종일반주거지역, (저촉)공공공지, (저촉)농업진흥구역, (저촉)자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m), (접함)녹지, 공공공지, 중로2류(폭 15m~20m), (접함)농업진흥구역, (접함)제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역, (저촉)소로1류(폭 10m~12m), (접함)생산녹지지역, (접함)자연녹지지역, (접함)소로1류(폭 10m~12m), (접함)소로3류(폭 8m 미만), (접함)소로2류(폭 8m~10m), 제2종일반주거지역, (저촉)중로2류(폭 15m~20m), (접함)중로1류(폭 20m~25m), (접함)완충녹지, (저촉)농업보호구역, (접함)대로1류(폭 35m~40m), (접함)체육시설, 중로1류(폭 20m~25m), (접함)농업보호구역, (저촉)교통광장 |
면적
| 건물면적 | 84.98㎡ (25.71평) |
|---|
금액
| 감정가 | 586,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 410,200,000원 (감정가 대비 70%) |
| 입찰보증금 | 41,020,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.08.25 | 586,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.09.30 | 410,200,000원 |
감정평가 요약
감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.06.26
구분건물감정평가요항표
- 위치 및 주위환경
- 본건은 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 ""와우고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은
부근은 화성봉담동화지구도시개발구역 내의 아파트단지(봉담자이라젠느아파트, 에듀시티파
라곤아파트 등), 근린생활시설, 학교시설 등으로 주위환경은 보통임. - 교통상황
- 본건 단지까지 차량의 진출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은
보통임. - 건물의 구조
- 철근콘크리트구조 평지붕 지상 23층 건내 제14층 제1401호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 등 마감
내 벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감(탐문에 의함)
창 호 : PVC샤시 창호 등임. - 이용상태
- 아파트로 이용중임.
- 설비내역
- 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 자동화재탐지설비, 스프링클러 등
되어 있음. - 토지의 형상 및 이용상태
- 대체로 장방형 형태의 토지이며 아파트 건부지로 이용중임.
- 인접 도로상태등
- 본건 단지 4면으로 약 12미터∼16미터 내외의 포장도로와 접함.
- 토지이용계획 및 제한상태
- 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동화지구) 등임.
- 공부와의 차이
- 없 음.
- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 이해관계인 등 부재로 임대관계 미상임.
물건 비고
1.대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨
2.부동산소유자가 사실상 대지권을 취득하였다는 취지의 서면(신청채권자 2025.6.25.자 보정서)이 제출됨
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
1.1. 사건 기본사항
사건번호: 수원지방법원 2025타경56527 (1)
경매구분: 부동산임의경매
채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
매각대상: 토지/건물 일괄매각
감정가: 586,000,000원
1.2. 물건 현황
소재지: 경기도 화성시 봉담읍 동화리 화성봉담동화지구도시개발구역 에이-3블럭 봉담자이라피네 104동 14층 1401호
용도: 아파트
토지면적: 0.00㎡
토지지분: 0㎡
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 84.98㎡ (약 25.72평)
건물지분: 84.9795㎡ (약 25.72평)
건물 제시외면적: 0.00㎡
1.3. 특이사항
* 유동화물건, 대지권미등기
* 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.
* 부동산 소유자가 사실상 대지권을 취득하였다는 취지의 서면(신청채권자 2025.6.25.자 보정서)이 제출됨.
2. 입지조건
2.1. 위치 및 주위환경
본건은 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 '와우고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 화성봉담동화지구도시개발구역 내의 아파트 단지(봉담자이라젠느, 에듀시티파라곤 등), 근린생활시설, 학교시설 등이 혼재되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.
2.2. 교통상황
단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.
2.3. 주변시설
* 교육시설: 와우고등학교, 동화초등학교, 화성동화중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.
* 편의시설: 화성봉담동화지구도시개발구역 내 근린생활시설이 잘 갖추어져 있으며, '봉담 동화프라자' 등 상업시설 이용이 가능합니다.
* 녹지/환경: 주변에 별다른 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.
3. 권리분석
3.1. 등기부현황
* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2024-01-25 접수, 440,000,000원)
* 말소예정 권리:
* 소유권이전1번신탁등기말소 (2024-01-25 접수)
* 우리은행 근저당 (2024-01-25 접수, 440,000,000원)
* 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 임의경매 (2025-06-19 접수, 423,959,038원)
* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
3.2. 임차인 현황
* 인수 보증금 합계: 0원
* 임대 관계: 이해관계인 부재로 임대관계 미상입니다.
3.3. 권리분석 종합
등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 대지권 미등기 사항은 반드시 확인이 필요합니다.
4. 상권분석
4.1. 배후수요
화성봉담동화지구도시개발구역 내 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 풍부한 주거 배후수요를 갖추고 있습니다. 봉담자이라피네 단지 자체만으로도 750세대가 거주하고 있습니다.
4.2. 상업시설
인근에 근린생활시설과 상가 건물이 다수 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. '봉담 동화프라자'와 같은 신규 상가 시설도 들어서고 있어 상권이 점차 활성화될 것으로 보입니다.
4.3. 상권 특징
본 물건이 속한 동화지구는 주거지역과 학교 시설이 밀집된 항아리 상권의 특징을 보입니다. 이는 상권의 안정성과 높은 선호도로 이어질 수 있습니다.
5. 생활정보
5.1. 주거환경
본 물건은 총 23층 건물 중 14층에 위치한 아파트로, 철근콘크리트 구조이며 난방은 개별난방, 도시가스 방식입니다. 내외벽 및 창호 마감 상태는 양호한 것으로 판단됩니다.
5.2. 편의시설 및 교통
단지 주변으로 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이합니다. 단지 인근에 다양한 근린생활시설 및 학교가 있어 생활 편의성이 높습니다.
5.3. 학군
* 초등학교: 동화초등학교
* 중학교: 화성동화중학교
* 고등학교: 와우고등학교, 봉담고등학교
인근 학교들이 단지와 가까워 교육 환경이 우수한 편입니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 대지권 미등기
가장 큰 리스크 요인은 대지권 미등기 사항입니다. 등기부상 대지권이 명확히 등기되어 있지 않아, 실제 대지권의 존재 유무 및 소유권 확보에 대한 불확실성이 있습니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었고, 소유자가 대지권을 취득했다는 취지의 서면이 제출된 점은 긍정적으로 고려할 수 있습니다 [cite: user provided].
6.2. 임대관계 미상
이해관계인 부재로 임대관계가 미상입니다. 명도 시 임차인이 있을 경우 명도 부담이 발생할 수 있으나, 임차인 현황상 인수 보증금이 0원이고 별도 임차인이 없는 것으로 파악되어 이 부분의 위험은 낮아 보입니다.
6.3. 토지소유권 관련 논란
봉담 동화지구 도시개발사업은 과거 일부 토지 소유권 이전 과정에서 논란이 있었던 점이 확인되었습니다. 이는 사업 전반의 신뢰도나 향후 법적 분쟁의 가능성에 대한 우려를 제기할 수 있습니다. 다만, 본 물건 자체의 등기부상 문제보다는 사업 구역 전체에 대한 잠재적 이슈로 판단됩니다.
7. 종합 의견
본 물건은 화성봉담동화지구에 위치한 아파트로, 양호한 교통 및 교육 환경, 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 대지권 미등기라는 명확한 리스크가 존재하지만, 최저매각가격에 대지권이 포함되었고 관련 보정서가 제출된 점은 긍정적입니다. 권리상 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다.
8. 투자 포인트
* 우수한 교육 환경: 인근 초, 중, 고등학교가 밀집해 있어 자녀가 있는 가구에 매력적입니다.
* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용이 편리하고, 근린생활시설 및 상업시설 접근성이 좋습니다.
* 브랜드 아파트: '봉담자이라피네'는 GS건설의 자이 브랜드로, 지역 내에서 높은 인지도와 선호도를 가질 것으로 예상됩니다.
* 잠재적 가치 상승: 동화지구 도시개발사업의 완성 및 지역 발전 가능성을 고려할 때, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
9. 예상 입찰가
감정가는 586,000,000원입니다.
본 물건의 건물 면적은 84.98㎡ (약 25.72평)입니다.
최근 유사 면적 아파트 시세를 고려할 때, 봉담자이 라피네의 84타입 분양가는 4.3억 원 수준이었으며, 주변 단지의 매매 시세도 3.2억 원~5.9억 원 수준으로 파악됩니다.
하지만 대지권 미등기, 대지권 유무 불확실성, 과거 도시개발사업 관련 논란 등 잠재적 리스크 요인을 감안해야 합니다. 또한, 임대 관계 미상이나 명도 과정에서의 변수도 고려해야 합니다.
이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.
예상 입찰가 범위: 410,000,000원 ~ 468,800,000원
(본 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 면밀히 검토하여 결정하시기 바랍니다.)
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