나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56498 [1] 경기도 용인시 수지구 죽전동 575-1 더프라임 비동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 '죽전초등학교' 동측 인근에 위치하며
주변은 단독주택 및 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 남측 및 북측 간선도로변까지는 도보 약 15~20분
소요되는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 7층 건물 내 4층 401호로서
외벽 : 치장 타일 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택-다세대주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형토지로서 도시형생활-주택다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(한울유치원(경기도성남교육지원청 별도문의요망))<교육환경 보호에 관한
법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56498 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 수지구 죽전동 575-1 더프라임 비동 4층 401호

* 용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

* 감정가: 197,000,000원 (1억 9천 7백만원)

* 토지면적: 19.06㎡ (약 5.76평)

* 건물면적: 35.42㎡ (약 10.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

2. 입지조건

* 본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 '죽전초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 제반 환경은 양호합니다.

* 차량 출입이 가능하며, 남측 및 북측 간선도로변까지 도보 약 15~20분 소요되는 등 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 건축물은 철근콘크리트구조 경사지붕 7층 건물 중 B동 4층 401호입니다.

* 건물 내부 마감은 벽지도배 및 타일 마감 등으로 되어 있으며, 샷시 창호입니다.

* 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지는 평지의 사다리형 토지로 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.

* 본건 서측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(한울유치원), 비행안전제3구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 본 물건은 수원지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

* 채권자는 박OO이며, 경매 신청 채권자 겸 대항력 있는 임차인으로 박제희 씨가 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박제희

* 보증금: 202,000,000원 (2억 2백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 1월 27일

* 확정일자: 2023년 1월 16일

* 배당신고일자: 2025년 6월 19일

* 대항력: 있음

* 말소기준권리는 2025년 6월 19일 접수된 박제희 씨의 강제경매개시결정 등기입니다. 이보다 선순위 권리는 모두 말소됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 확인되었으나, 해당 권리는 존재하지 않습니다.

* 주의사항: 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인인 박제희 씨의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 입찰 시 반드시 주의해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 자료상 0원으로 기재되어 있으나, 위 주의사항으로 인해 실질적인 인수 보증금이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

* 본건은 죽전초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 주택가로서의 상권 특성을 가집니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* "죽전리베니움" (2015년 준공, 전용면적 38.25㎡) 2026년 6월 270,000,000원에 거래되었습니다.

* "솔레뉴타운(6동)" (2003년 준공, 전용면적 45.66㎡) 2026년 6월 225,000,000원에 거래되었습니다.

* "한양빌라" (1991년 준공, 전용면적 59.64㎡) 2026년 6월 198,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 전용면적 35.42㎡ (약 10.72평)으로, 가장 유사한 연식 및 면적의 "죽전리베니움" 시세를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원으로 추정됩니다.

* 감정가 197,000,000원은 최근 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동에 위치하며, 죽전초등학교와 인접한 주거지역입니다.

* 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하여 비교적 잘 정비된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 자가용 이용이 편리하며, 대중교통 이용을 위해서는 도보로 약 15~20분 거리에 있는 간선도로변 버스정류장을 이용해야 합니다.

* 주변 주거 지역 내 상권이 형성되어 있을 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박제희 씨의 보증금 인수 문제입니다.

* 임차인의 보증금 202,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 해당 금액을 인수해야 합니다.

* 본건의 감정가(197,000,000원)가 임차인 보증금(202,000,000원)보다 낮으므로, 배당이 부족할 가능성이 매우 높습니다.

* 따라서, 낙찰 후 임차인에게 지급해야 할 금액이 추가로 발생할 수 있어 실질적인 매수 금액이 예상보다 높아질 수 있습니다.

* 토지이용계획상 비행안전제3구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등은 향후 재건축 또는 용도 변경 등에서 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 용인시 수지구 죽전동의 양호한 주거 환경에 위치한 소형 도시형생활주택입니다.

* 감정가가 최근 시세보다 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 상황이므로, 보증금 인수 위험이 매우 높습니다.

* 채권자 본인이 대항력 있는 임차인이라는 점은 권리 관계 및 배당 상황을 더욱 면밀히 분석해야 할 필요성을 시사합니다.

* 보증금 인수 위험을 충분히 고려하여 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 경쟁력 있는 감정가: 유사 면적 대비 낮은 감정가로 시세차익 가능성.

* 우수한 입지: 죽전동의 편리한 주거 환경 및 생활 인프라.

* 소형 면적: 1~2인 가구 실수요자에게 적합한 규모.

* 주변 개발 가능성: 향후 죽전동 지역의 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 적정 시세는 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원으로 추정됩니다.

* 대항력 있는 임차인 박제희 씨의 보증금은 202,000,000원이며, 배당 부족분 발생 시 매수인이 인수해야 합니다.

* 매수인이 부담하게 될 총액 = 입찰가 + (인수해야 할 임차보증금).

* 따라서, 매수인이 부담할 총액이 적정 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 입찰가 <= (적정 시세) - (인수 보증금)

* 입찰가 <= (250,000,000원 ~ 280,000,000원) - 202,000,000원

* 즉, 입찰가는 약 48,000,000원 ~ 78,000,000원 범위에서 고려해야 합니다.

* 임차인 보증금 인수 위험을 감안하여, 예상 입찰가 범위를 50,000,000원 ~ 70,000,000원으로 제시합니다.

* 이는 보수적인 접근이며, 입찰 전 배당표 및 권리 분석을 최종 확인하는 것이 필수적입니다.

* 감정가 197,000,000원 대비 낮은 금액이므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수가격의 명확한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.