나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1317 [1] 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""중일초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는
신흥개발지대로서 주위환경은 양호한 편임.

위치 및 주위환경

-

교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통상황은 보통인 편임.

교통상황

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건물의 구조

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건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설(오피스텔) 내
2층 201호외 19개호로서
(사용승인일 : 2017.03.02.)
외벽 : 돌붙임 마감
내벽 : 타일 및 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호1 내지 20 공히 오피스텔로 이용중임.

이용상태

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설비내역

위생 급배수시설, 승강기 설비, 주차장 시설, 도시가스에 의한 개별난방시설,
현관자동개폐시설 등이 되어 있음.

설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

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인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(구분건물) 감정평가요항표(1) 연결

* 기호14(4층 404호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.11.(1차), 2024.10.18.(2차),
- 점유개시일자 : 2022.07.29.
- 확정일자 : 2024.05.16.
- 임차권자 : 이용욱 840312-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
4층 404호(중동)

* 기호15(4층 405호) 임차 보증금 : 금105,000,000원(1차), 금110,250,000(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.09.10.(1차), 2022.12.27.(2차)
- 점유개시일자 : 2021.01.08.
- 확정일자 : 2020.12.28.(금 105,000,000원),
2023.01.13.(증액된 금 5,250,000원)
- 임차권자 : 유지연 950215-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
405호(중동, 하우스타)

* 기호16(4층 406호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.05.08. 5,000,000원
1차 증액, 2023.05.31. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.05.20.(1차), 2021.05.08.(2차), 2023.05.31(3차)
- 점유개시일자 : 2019.06.22.
- 확정일자 : 2019.05.21.(금 100,000,000원), 2021.05.31.(금 105,000,000원)
2023.06.19.(금 110,250,000원)
- 임차권자 : 노정선 760221-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 406호(중동)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나, 다음과 같이 임차권이 설정되어 있음.

* 기호1(2층 201호) 임차 보증금 : 금175,000,000원.
- 임대차계약일자 : 2022.02.24.(1차), 2024.03.04.(2차)
- 점유개시일자 : 2022.03.26.
- 확정일자 : 2022.02.24.
- 임차권자 : 변재성 910204-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 201호(중동)

* 기호4(2층 206호) 임차 보증금 : 금115,500,000원(2023.02.15. 5,500,000원 증액)
- 임대차계약일자 : 2020.12.19(1차), 2023.2.15.(2차).
- 점유개시일자 : 2021.03.27.
- 확정일자 : 2021.03.08.(110,000,000원(1차), 2023.02.15.(증액된 5,500,000원)
(2차)
- 임차권자 : 김성엽 940117-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 206호(중동)

* 기호5(3층 301호) 임차 보증금 : 금155,000,000원(1차), 금160,000,000원(2차),
금165,000,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.03.31.(1차), 2021.04.05.(2차), 2023.04.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.05.22.
- 확정일자:2017.05.22.(금 155,000,000원), 2023.04.28.(증액된 금 10,000,000원)
- 임차권자 : 이경희 640904-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 301호(중동)

* 기호7(3층 303호) 임차 보증금 : 금110,250,000원(2021.02.20. 5,000,000원
1차 증액, 2023.03.18. 5,250,000원 2차 증액).
- 임대차계약일자 : 2019.03.11.(1차), 2021.02.20.(2차), 2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2019.03.29.
- 확정일자 : 2019.03.12.(100,000,000원), 2021.03.08.(증액된 5,000,000원),
2024.08.16.(증액된 5,250,000원)
- 임차권자 : 배서현 901112-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 303호(중동)





* 기호8(3층 304호) 임차 보증금 : 금100,000,000원(1차), 금105,000,000원(2차)
금110,250,000원(3차).
- 임대차계약일자 : 2017.04.04.(1차), 2021.02.27.(2차), 2023.03.28.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.04.14.
- 확정일자 : 2017.04.05.(금100,000,000원),
2023.04.24.(증액된 금10,250,000원)
- 임차권자 : 김태연 750819-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 304호(중동)

* 기호9(3층 305호) 임차 보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2022.07.28.
- 점유개시일자 : 2022.09.26.
- 확정일자 : 2024.05.03.
- 임차권자 : 유현창 940131-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 305호(중동)

* 기호11(4층 401호) 임차 보증금 : 금157,000,000원(1차), 금164,850,000원(2차)
- 임대차계약일자 : 2020.12.22.(1차), 2023.01.12.(2차),
- 점유개시일자 : 2021.01.29.
- 확정일자 : 2020.12.22.(금 157,000,000원), 2023.01.13.(증액된 금7,850,000원)
- 임차권자 : 박나영 931007-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
401호(중동, 하우스타)








* 기호13(4층 403호) 임차 보증금 : 금95,000,000원(1차), 금100,000,000원(2차),
금105,000,000원(3차)
- 임대차계약일자 : 2017.02.18.(1차), 2021.02.20.(2차),2023.03.18.(3차)
- 점유개시일자 : 2017.03.31.
- 확정일자 : 2017.03.04.(금 95,000,000원), 2021.04.21.(2차 계약에서 증액된
5,000,000원), 2023.03.31.(3차 계약에서 증액된 5,000,000원)
- 임차권자 : 이유진 810602-*******
경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로527번길 98-36,
하우스타 403호(중동)

※ (구분건물)감정평가요항표(2)에 계속

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경1317 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 1113-3 하우스타98-36 2층201호

용도: 오피스텔 (건축물대장 상 업무시설)

감정가: 239,000,000원

토지면적: 28.20㎡ (약 8.53평)

건물면적(전용면적): 53.93㎡ (약 16.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행으로 추정)

특이사항: 유동화 물건, 공동담보

건축물 정보:

준공일: 2017년 3월 2일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설(오피스텔)

총 호수: 22개호 (건축물대장 기준)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "중일초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 신흥 개발지대로, 주위 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통인 편입니다.

1.2. 3. 토지 이용 계획 및 도로 상태

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 본건 남서측으로 포장된 중로를 이용하여 진출입이 가능합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리 및 경매개시

말소기준권리는 2017년 3월 6일 접수된 수협은행 근저당권입니다.

경매개시결정은 2025년 6월 17일 접수된 수협은행의 임의경매개시결정(2025타경1317)입니다.

1.3. 2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 3. 임차인 현황

본건(2층 201호)에는 변재성(변 ) 씨가 임차인으로 등재되어 있습니다.

보증금: 175,000,000원

점유 개시일: 2022년 3월 26일

확정일자: 2022년 2월 24일

전입일자: 2022년 3월 28일 (배당신고일자 2025년 2월 25일)

상기 임차인은 확정일자보다 전입일자가 늦고, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

주의사항: 임차인 정보는 법원 기록에 근거한 것이며, 실제 점유 관계 및 권리 여부는 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 환경 및 주요 기능

본건은 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원이 혼재된 신흥 개발 지역에 위치합니다. 지역 주민 및 관련 업무 시설 종사자를 대상으로 하는 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 2. 교통 및 접근성

중로에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

1.4. 3. 시세 동향

'하우스타 98-36' 건물 내 유사 면적 오피스텔의 최근 매매가는 2억 1천만 원에서 2억 4천만 원 범위에서 형성되어 있으며, 일부 매물은 2억 3천만 원에서 2억 6천만 원에 나와 있습니다. 임대 시세는 보증금 1억 1천만 원대에 월세 30만 원대부터 형성되어 있으며, 월세 1억 3천만 원대에 월세 17만 원의 사례도 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교통 및 편의시설

차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변 근린생활시설 및 주거 단지 내 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2. 교육시설

"중일초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 권리관계 특이사항

유동화 물건 및 공동담보로 채무 구조가 복잡할 수 있어 법률 및 금융 관련 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 2. 명도 관련

비록 대항력 없는 임차인으로 판단되나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 3. 토지 이용 제한

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 중동에 위치한 2017년 준공의 오피스텔로, 비교적 신축급에 해당합니다. 주위 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재된 신흥 개발 지역으로, 입지 조건은 보통 수준입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 임차인의 명도 가능성을 철저히 검토해야 합니다. 유동화 물건 및 공동담보라는 특수성이 있어, 채무 관계에 대한 면밀한 사전 조사가 요구됩니다. 종합적으로 볼 때, 철저한 사전 조사와 분석을 전제로 안정적인 투자 기회를 제공할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 실거주 및 임대 수익: 주거 및 업무 목적으로 활용 가능하며, 지역 내 수요를 기반으로 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리 관계 명확: 매각으로 인해 소멸되는 권리만 존재하여 낙찰자의 권리 확보가 용이합니다.

* 지역 개발 잠재력: 용인시 기흥구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로 향후 가치 상승이 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 239,000,000원

* 시세 분석 결과, 유사 면적 오피스텔의 매매가는 2억 1천만 원부터 2억 6천만 원까지 분포하고 있습니다.

* 본 건의 감정가는 현재 시세 범주 내에 위치하고 있으며, 낙찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려해야 합니다.

* 안정적인 투자를 위해 감정가 대비 5~10% 할인된 가격, 즉 약 2억 1천 5백만 원에서 2억 2천 7백만 원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, 명도 비용 및 소요 시간, 기타 제반 비용을 감안하여 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.