나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56485 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 63-9 2층210호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 종일감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재로서 중앙동행정복지센터 남동측

인근에 위치하는 구분건물(통칭 에스원스마트빌) 2층 210호인바 본건 주위는

아파트단지, 상업 및 주상용지, 다세대주택 등의 주거지 등이 소재하는 지역로서

주위환경 및 생활시설에의 접근성은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하고 부근에 시내 각 방향으로 연결되는 버스정류장이

소재하는 바 대중교통 포함 전반적인 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조 지붕 15층내 2층 일부로서

(집합건축물대장상 2014.06.30 사용승인일임)

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.

내벽 : 세멘몰탈위 벽지 및 치장재 마감 등.

창호 : 샷시창 등.

이용상태

2층 210호 오피스텔로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 구분건물로서의 시설

구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단지 부정형 평지의 구분건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로시설되어 있으며 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 대로1류, 소로3류, 가축사육제한구역,

배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역, 중점경관관리구역.(김량장동 63-9)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.관계인 부재로 임대관계 미상임.

2.폐문 및 이해관계인 부재로 발코니 확장여부는 미상임.

물건 비고

임차인 박지원은 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2025타경56485 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 경기도 용인시 처인구 김량장동 63-9번지에 위치한 오피스텔이며, 감정가는 63,000,000원입니다.

토지 면적은 6.26㎡ (약 1.89평)이고, 건물 면적은 19.36㎡ (약 5.86평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 대상입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 박OO입니다.

특이사항으로는 대항력있는 임차인이 있으며, 주의사항으로는 임차인 박지원은 경매신청채권자로 배당요구일자가 경매신청일이라는 점입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재로서 중앙동행정복지센터 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트단지, 상업 및 주상용지, 다세대주택 등 다양한 주거지와 상업시설이 혼재되어 있어 주위 환경 및 생활시설 접근성은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 부근에 시내 각 방향으로 연결되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

현재까지 확인된 바로는 주변에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 6월 28일 접수된 하나캐피탈의 가압류 (갑3) 입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기 이후 다양한 압류 및 가압류가 존재합니다.

주목할 점은 을구 4번으로 등기된 박지원의 주택임차권 (접수일자 2025-02-10)으로, 전입일자 2022-03-22, 확정일자 2022-02-07, 보증금 70,000,000원이며, 등기상 '말소: 인수'로 표기되어 있어 매수인에게 인수되는 권리입니다.

박지원은 동일 인물로 2025년 6월 18일 접수된 강제경매 (갑7)를 신청하였으며, 해당 경매는 말소될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 4번 임차권이 명시되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

하지만 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 경매 배당 절차에서 임차인 박지원의 채권이 모두 변제될 것으로 예상되어 실질적인 인수 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 김량장동 일대는 용인시의 주요 도심 지역 중 하나로, 행정복지센터, 관공서, 금융기관, 다양한 상업시설 및 주거 시설이 밀집해 있습니다.

오피스텔로서 배후 수요는 인근 직장인 및 소형 주거를 찾는 수요층을 확보할 수 있을 것으로 보입니다.

다만, 신규 오피스텔 공급 현황 및 공실률 등은 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 위치합니다.

인근에 중앙동행정복지센터가 있으며, 마트, 은행, 병원 등 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있어 출퇴근이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박지원의 존재입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, '을구 4번 임차권 등기가 매수인에게 인수되며 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구는 잠재적인 추가 부담 가능성을 시사합니다. 만약 경매 배당에서 박지원의 채권이 7,000만원 전액 변제되지 못할 경우, 매수인은 해당 부족분을 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다.

임대차 관계에 대한 정보가 '관계인 부재로 임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 임대차 현황 및 계약 내용을 정확히 파악하기 어려운 점도 리스크 요인입니다.

또한, 발코니 확장 여부가 미상이라는 점은 실제 전용 면적과 활용 면적에 차이가 있을 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 중심상업지역에 위치한 소형 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

최근 실거래가 기준으로 시세는 6,500만원 내외로 형성되어 있습니다.

권리분석상 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 박지원의 보증금 7,000만원 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점을 감안하면 경매 절차에서 문제가 없을 것으로 예상되지만, '매수인이 인수함'이라는 문구는 주의 깊은 확인이 필요합니다. 만약 보증금 전액을 인수해야 한다면, 현재 감정가 및 최근 실거래가보다 높은 인수 비용이 발생하게 됩니다.

8. 투자 포인트

* 용인시 처인구 중심지에 위치하여 행정, 상업, 교통 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 최근 실거래가 기준으로 시세 수준을 파악할 수 있어 향후 시세 변동에 따른 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 등 임대 수요 확보가 비교적 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 보면 19.36㎡ ~ 19.58㎡ 면적이 6,500만원 ~ 6,550만원에 거래되었습니다.

감정가는 6,300만원으로, 현 시세보다 다소 낮게 책정되었습니다.

대항력 있는 임차인 박지원의 보증금 7,000만원을 인수해야 하는 상황이 발생할 경우, 단순 시세 차익을 기대하기 어렵습니다.

하지만 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점을 신뢰하여, 경매 절차에서 임차인 보증금이 전액 변제된다고 가정할 때, 본 건의 적정 입찰가는 최근 실거래가 수준인 6,500만원 내외로 판단됩니다.

입찰 시에는 해당 보증금 인수 여부를 최종적으로 확인하는 것이 필수적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 6,400만원 ~ 6,600만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.