나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2373 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-58 스위트엠아크라시티1차 2층222호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""한가람초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 업무시설, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내의 제2층 제222호, 제6층 제617호로서,
(사용승인 : 2020.1.22.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기 및 주차 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 23미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)
<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경2373 (1) 사건번호의 물건으로, 경기도 김포시 구래동 6871-58 스위트엠아크라시티1차 2층 222호에 소재한 오피스텔입니다.

해당 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 70,000,000원이며, 토지 면적은 5.94㎡ (약 1.79평), 건물 면적은 20.29㎡ (약 6.14평)입니다.

건물은 2020년 1월 22일에 사용 승인된 오피스텔이며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 업무시설, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 정방형의 토지로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 23미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 말소기준권리: 2020년 3월 12일 접수된 신한은행의 근저당 (을1)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부채권 총액: 106,800,000원 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 지

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 8월 2일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 0원인 점은 특이사항으로, 실제 점유 여부 및 계약 관계를 추가 확인할 필요가 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 보증금이 0원이므로 인수할 보증금은 없습니다.

* 기타 권리사항: 등기부 요약상 소유권이전1번신탁등기말소, 근저당(신한은행), 임의경매(신한은행), 압류(동수원세무서장), 압류(수원시) 등이 등기되어 있었으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 건이 소재한 김포시 구래동은 김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하며, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 유동인구 및 상권 특성: 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역 특성상 직장인 및 거주민을 대상으로 한 상권이 발달해 있습니다.

* 최근 실거래가 분석 (20.29㎡ 기준):

* 2025년 11월 11일: 6,000만원 (9층)

* 2025년 12월 16일: 5,000만원 (10층)

* 2026년 5월 27일: 10,000만원 (2층)

* 시세 분석: 감정가 7,000만원 대비 최근 거래가 범위는 5,000만원부터 10,000만원까지 넓게 분포하고 있습니다. 특히 2026년 5월의 2층 거래가 1억원이라는 점은 일반적인 시세 범위를 벗어나므로, 해당 거래의 특이사항(내부 상태, 특수 관계자 거래 등)을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 발달해 있어 마트, 식당, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성 또한 양호합니다.

* 주거 환경: 한가람초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설 정보: 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 본 물건 주변에 명확하게 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 김포시 구래동 일대에서 데이터센터 건립 추진과 관련하여 주민 반대 및 전자파 노출 우려 등의 이슈가 있었던 사례가 검색되나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. (추가적인 현장 조사 및 주변 환경 조사가 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 폐문부재로 인해 내부를 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태, 하자 여부, 수리 필요성 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부를 확인해야 합니다.

* 유동화 물건: 본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 미세한 차이가 있을 수 있습니다.

* 특이 거래가: 2026년 5월 27일에 2층이 1억원에 거래된 사례는 일반적인 시세와 차이가 있습니다. 해당 거래의 배경을 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포시 구래동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 주변 상업 및 주거시설 이용이 편리하고 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 권리관계상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수할 권리가 없다는 점에서 안전성이 높다고 볼 수 있습니다. 임차인의 대항력은 없으나 보증금이 0원이라는 점은 특이사항이며, 내부 확인이 불가하다는 점과 유동화 물건이라는 점은 고려해야 할 사항입니다. 최근 매매가의 폭넓은 범위를 감안할 때, 감정가(7,000만원)는 적정 수준으로 판단되나, 2층임에도 불구하고 1억원에 거래된 사례는 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물로 관리상태 및 편의성이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지: 김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하여 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 안전한 권리관계: 인수할 권리가 없어 권리 분석상의 위험이 낮습니다.

* 접근 가능한 가격대: 소형 오피스텔로서 감정가 7,000만원은 시장 진입이 용이한 수준입니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용이 편리하고 각종 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 70,000,000원

* 최근 매매가 범위: 5,000만원 ~ 10,000만원

* 분석:

* 본 물건은 2층으로 저층에 해당하며, 내부 상태 확인이 되지 않은 점을 고려해야 합니다.

* 감정가는 7,000만원이며, 최근 거래 중 9층 6,000만원, 10층 5,000만원 거래가 있습니다.

* 2026년 5월 2층 1억원 거래는 특이사항이 있을 가능성이 높으므로, 이를 직접적인 시세 기준으로 삼기에는 무리가 있습니다.

* 권리 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 가격으로 입찰가 산정이 가능합니다.

* 예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

* 보수적으로 접근할 경우, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 가격에서 시작하여 내부 상태 확인 후 결정하는 것을 권장합니다.

* 향후 시장 상황 및 내부 상태에 따라 유동적으로 판단할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.