나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1244 [1] 인천광역시 중구 중산동 1875-12 메디피아 1동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 ""인천영종초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일
대는 동유형의 각종 근린생활시설 및 업무시설, 대단위 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교
통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층 지상 8층 건물 내 제1층 제103호로서,
(사용승인 : 2016.01.27)

외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 판넬 등 마감.
내벽 : 인테리어 치장재마감 등.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설(이태리양조장)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약 20미터, 북동측으로 로폭 약 15미터, 남서측으로 로폭 약 36미터의
포장도로에 접하며, 북서측으로 로폭 약 20미터의 보행자전용 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중산동 1875-12 : 중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2012-
12-28)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-11)(보행자도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리
권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>.

중산동 1875-13 : 중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2012-
12-28)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2012-12-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)
(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-
03)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

인접한 104호와의 경계벽체를 제거하여 일괄로 이용중이며, 경계벽체의 복원은 건축물대장 현황 도면을 참고하여 가능할 것으로 판단됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1244 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

물건종류: 근린상가

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1875-12 메디피아 1동 1층 103호

건물명: 메디피아

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설)

현재 이용 상태: 근린생활시설 (이태리양조장)

특이사항: 유동화물건, 인접한 104호와 경계벽체 제거 후 일괄 이용 중 (복원 가능)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 681,000,000원

토지면적: 11.77㎡ (약 3.56평)

토지지분: 11.769㎡ (약 3.56평)

건물면적: 46.00㎡ (약 13.92평)

건물지분: 46㎡ (약 13.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "인천영종초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위로는 동유형의 각종 근린생활시설, 업무시설 및 대단위 아파트단지가 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 접근성이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 남동측으로 약 20미터, 북동측으로 약 15미터, 남서측으로 약 36미터 폭의 포장도로에 접하고 있으며, 북서측으로는 약 20미터 폭의 보행자 전용 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지(중산동 1875-12)는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m, 보행자도로), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 경제자유구역 및 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2022년 6월 27일 하나은행 근저당 (612,000,000원)

임의경매개시결정: 2025년 6월 20일 하나은행 (476,887,963원)

등기부채권 총액: 612,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김수현 (김 )

보증금: 30,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자(사업일자): 2024년 4월 19일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

인수 보증금 합계: 0원

본 물건은 임차인의 대항력이 없으므로, 낙찰 후 보증금을 인수할 위험은 없습니다. 다만, 임차인의 확정일자 및 배당신고일이 누락되어 있어 배당 절차상 변수가 발생할 가능성은 낮으나 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건이 위치한 인천 영종도 중산동 지역은 인천영종초등학교 인근으로 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역입니다. 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

건축물대장상 제1종 근린생활시설 및 제1,2종 근린생활시설로 등재되어 있으며, 본건은 현재 이태리양조장으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 2016년 1월 27일 사용승인되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 주요 시설

* 교육시설: 인천영종초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 다양한 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가깝습니다.

* 상업시설: 주위로 다수의 근린생활시설이 입점해 있습니다.

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 구조적/이용상 문제

* 인접한 104호와 경계벽체를 제거하여 일괄로 이용 중이므로, 향후 원상복구를 위한 비용 및 절차 발생 가능성이 있습니다. (건축물대장 현황 도면 참고 필요)

6.2. 권리관계 및 임차인 관련

* 임차인 김 의 경우, 대항력은 없으나 확정일자 및 배당신고일이 없어 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금은 없음)

6.3. 기타

* 유동화 물건으로, 일반적인 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* '이태리양조장'으로 이용 중이므로, 업종 변경 시에는 상당한 인테리어 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 영종도 중심상업지역 내에 위치한 근린상가로, 비교적 신축 건물이며 접근성 및 주변 상권 환경이 양호합니다. 낙찰 시 인수해야 할 권리가 없어 권리관계는 명확한 편입니다. 다만, 인접 호실과의 일괄 이용으로 인한 복원 필요성, 임차인의 명도 관련 사항은 유의해야 할 점입니다. 영종도 지역 개발 잠재력과 함께 장기적인 관점에서 접근할 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 영종도 지역 개발 호재에 따른 미래 가치 상승 기대

* 비교적 신축 건물로 건물 관리 용이

* 중심상업지역 내 입지로 잠재적 수요층 확보 유리

* 인수되는 부담 없는 권리관계

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 681,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없어 감정가격을 기준으로 입찰가격을 산정할 수 있습니다.

다만, 인접 호실과의 일괄 이용으로 인한 복원 비용, 향후 업종 변경 시 발생할 수 있는 추가 인테리어 비용 등을 고려해야 합니다. 또한, 최근 영종도 지역 상가 경매 낙찰가 추이 및 유사 물건 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

현재로서는 감정가의 80~90% 수준인 544,800,000원 ~ 612,900,000원 범위를 초기 검토 범위로 제시할 수 있으나, 상세한 시장 조사 후 최종 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.