나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1221 [1] 인천광역시 서구 원당동 1014 검단신도시예미지트리플에듀 2712동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 '인천이음고등학교' 동측 인근에 위치하며,
주위 일대는 신규 조성중인 신도시로서 대단지 아파트 및 상가 등이 혼재하는
주거지역임.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 25층 건 중 제2712동 제2층 제203호로서,

외벽:인조석 붙임 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호:하이샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

3종일반주거지역임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 소재지 및 기본 현황

2.1. 소재지

인천광역시 서구 원당동 1014 검단신도시예미지트리플에듀 2712동 2층203호

2.2. 물건종별

아파트

2.3. 감정가

76,300,000원

2.4. 면적

토지 면적: 70.96㎡ (약 21.47평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 102.86㎡ (약 31.12평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.5. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.6. 경매구분

부동산 임의경매

2.7. 채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.8. 특이사항

유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 '인천이음고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 신규 조성 중인 신도시로서 대단지 아파트 및 상가 등이 혼재하는 주거지역임.

3.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시 됨. 인천지하철 1호선 신설역(2024년 예정) 및 인천지하철 2호선 연장 예정으로 교통망 개선이 기대됨.

3.3. 인접 도로상태

단지 내 도로를 통해 외곽 공공도로와 연계되어 있음.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

3종 일반주거지역임.

3.5. 혐오시설 정보

주변 지역 개발 계획 및 신도시 조성으로 주거 환경이 양호한 편이나, 인천 서구 지역 내에서 소각시설 등 기피시설 유치를 둘러싼 주민들의 반발이 일부 관찰됨. 다만, 본건 물건지 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 없습니다.

4. 건물 정보

4.1. 건축물 구조

철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물 중 제2712동 제2층 제203호.

4.2. 건축물 용도

아파트로 이용 중임.

4.3. 건물 사용승인일

2022년 06월 30일

4.4. 내외관 마감

외벽: 인조석 붙임 마감 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.

창호: 하이샷시 창호 등.

4.5. 설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

5. 권리분석

5.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리인 신한은행의 근저당권(2022-11-04)보다 이후에 설정된 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정임.

총 등기부 채권액: 573,000,000원

5.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 100,000,000원

차임: 900,000원

전입일자: 2023-04-17

확정일자: 2023-02-09

배당신고일자: 2025-08-22

대항력: 없음

비고: 확정일자가 전입일자보다 이전이나, 대항력이 없음.

* 임차인: 채

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-17

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없음.

5.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

5.4. 권리분석 종합 의견

모든 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에 따라 보증금 회수가 결정되며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됨. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

6. 상권분석 및 시세동향

6.1. 최근 실거래가 분석

최근 2026년 6월 거래된 유사 면적(84.92㎡) 아파트 실거래가는 575,000,000원에서 600,000,000원 수준임. 76㎡ 타입은 5억 9,531만원, 84㎡ 타입은 6억 830만원 수준으로 거래되고 있음.

6.2. 현재 시세 추정

최근 거래 가격을 고려할 때, 본건 물건(전용 102.86㎡)의 현 시세는 약 5억 9천만원 ~ 6억 2천만원 사이로 추정됨. 감정가는 7억 6천 3백만원으로, 시세보다 높게 책정되어 있음.

7. 생활정보

7.1. 단지 정보

아파트명: 검단신도시 예미지 트리플에듀 아파트

주소: 인천광역시 서구 원당동 1014

사용승인일: 2022년 06월 30일

동수: 14동, 세대수: 1,249세대

주차대수: 지하주차대수 30대 (총 0대이나, 이는 표기 오류로 추정됨. 지하 주차대수는 1806대, 전기차충전기 지하 26대 정보 존재).

최고층: 25층

7.2. 아파트 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소.

7.3. 학군

인천이음고등학교가 인근에 위치하며, 초·중·고교 도보 통학 가능한 거리에 있어 교육 환경이 양호함.

8. 잠재적 리스크

8.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 달리 소유권 이전 과정 등에서 다소 복잡한 절차가 수반될 수 있음.

8.2. 저층

본건은 2층에 위치하여 고층 대비 선호도가 낮을 수 있으며, 일조권 등에 영향을 받을 수 있음.

8.3. 감정가와 시세 차이

감정가(7억 6천 3백만원)가 최근 실거래가(약 5억 7천 5백만원 ~ 6억 2천만원)보다 높게 책정되어 있어, 시세 반영에 대한 추가적인 검토가 필요함.

9. 종합 의견

본 물건은 신축 아파트로 입지 조건, 교통, 학군 등 생활 환경이 우수한 편이며, 대단지 아파트로 관리 및 편의시설 이용이 용이함. 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 권리나 보증금이 없어 명확한 물건임. 다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점과 유동화 물건이라는 특이사항은 입찰 시 고려해야 할 부분임. 2층이라는 저층은 가격에 일부 영향을 줄 수 있으나, 전반적인 주거 만족도는 높을 것으로 판단됨.

10. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 비교적 신축이며, 현대적인 시설과 마감재를 갖추고 있음.

* 우수한 입지: 신도시 조성 지역으로 향후 발전 가능성이 높으며, 인천이음고등학교 등 교육 시설 인접.

* 교통 개선 기대: 인천지하철 1호선 신설역 및 2호선 연장 예정으로 서울 및 수도권 접근성 향상 전망.

* 명확한 권리관계: 인수할 임차인 보증금이나 소멸되지 않는 권리가 없어 명확한 처리가 가능함.

11. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 763,000,000원이나, 최근 시세 분석 결과 유사 면적 실거래가는 약 575,000,000원에서 620,000,000원 범위로 파악됨. 본건은 2층으로 저층이라는 점과 유동화 물건 특이사항을 감안하더라도, 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받을 가능성이 있음.

인수 보증금이 0원인 점을 고려하여, 시세 최상단 또는 감정가 대비 합리적인 할인율을 적용한 금액으로 입찰가를 산정할 수 있음.

보수적인 접근 시: 590,000,000원 ~ 610,000,000원

적극적인 접근 시: 610,000,000원 ~ 630,000,000원

최종 입찰가는 시세, 낙찰 현황, 본인의 자금 계획 및 전략에 따라 신중하게 결정하는 것을 권장함.

(provided text)

(조선비즈 - 인천 원당동 검단신도시 예미지 트리플에듀 아파트 76㎡ 6억원에 거래)

(리치고 - '원당동 검단신도시예미지트리플에듀' 실거래가·시세·2년뒤 가격예측 분석)

(블로그 - 인천 검단신도시 예미지 트리플에듀 아파트 분양정보와 투자분석)

(매일경제 - 금성백조, 초·중·고 도보통학 `검단신도시 예미지 트리플에듀` 11월 분양)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.