나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1240 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 491-10 리움팰리스 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 계양구 귤현동 소재 ""인천귤현초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물 1층 주차장으로 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제2층 제204호로서,
(사용승인일 : 2016.12.28.)
외벽 : 치장벽돌, 돌붙임 등 마감
창호 : 새시 창임.

이용상태

공부상 주용도는 다세대주택임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대호보구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

)임대관계
미상임.

2)기타

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1240 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 491-10 리움팰리스 2층204호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2016년 12월 28일

감정가: 126,000,000원

면적:

* 토지: 27.33㎡ (약 8.27평)

* 건물(전용): 33.60㎡ (약 10.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동에 소재하며, 인천귤현초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통망으로는 건물 1층에 주차 공간이 확보되어 있으며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

본 건은 서측 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 보호구역(상대/절대), 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 6월 1일 접수된 신한은행 근저당(금액 120,000,000원)입니다.

등기부등본에 기재된 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-14

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-18

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-25

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 인수되는 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액은 125,724,707원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

인천귤현초등학교가 인근에 있어 교육 관련 시설 접근성이 양호합니다.

최근 주변 지역의 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택이 2025년 12월 기준으로 13,500만원에서 14,850만원 사이에서 거래되었습니다.

예를 들어, 인천광역시 계양구 귤현동 498번지 소재 중앙E클래스17차(35.16㎡)는 2025년 12월 28일에 14,850만원에 거래되었으며, 인천광역시 계양구 귤현동 506-4번지 소재 에스톤빌(39.25㎡)은 2025년 12월 1일에 13,500만원에 거래되었습니다.

본 건물의 전용면적(33.60㎡)을 고려할 때, 현재 시세는 대략 130,000,000원에서 140,000,000원 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

교통: 건물 내 주차가 가능하며, 인근 시내버스정류장을 이용한 대중교통 접근성이 좋습니다.

교육: 인천귤현초등학교가 북동측 인근에 있어 도보로 통학이 가능한 거리에 있습니다.

편의시설: 주변의 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 이용할 수 있습니다.

주거 환경: 다세대주택과 아파트 단지, 상가 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>'에 해당하여 항공기 운항과 관련된 일부 건축 제한이 있을 수 있습니다.

'중점경관관리구역'에 포함되어 있어 향후 건축 행위 시 경관 관련 규제를 적용받을 수 있습니다.

건물이 2016년 사용승인을 받았으므로 비교적 신축에 해당하나, 철근콘크리트 구조물의 특성상 장기적인 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

본 물건은 유동화 물건으로, 권리 변동이나 예상치 못한 특이사항 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동에 위치한 다세대주택으로, 2016년 12월에 사용승인되어 비교적 신축에 가까운 상태입니다.

권리 분석 결과, 인수해야 할 권리나 보증금이 없어 투자자 입장에서 부담이 적은 안전한 물건으로 판단됩니다.

감정가와 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 공항 관련 법규 및 경관 관리 구역 지정 등 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재하므로, 투자 결정 시 이를 충분히 인지하고 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축에 가까운 다세대주택으로 실수요자 및 투자자 모두에게 꾸준한 수요가 예상됩니다.

명확한 권리관계와 인수 부담 없음은 명도 진행을 원활하게 하여 투자 리스크를 줄여줍니다.

계양구 지역의 지속적인 개발과 인천 2호선 귤현역과의 연계성(검색 필요) 등을 고려할 때, 향후 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

실거주 목적 또는 임대 수익을 위한 투자 목적으로 접근하기에 적합한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 126,000,000원

주변 시세: 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원

본 물건의 감정가, 최근 시세, 그리고 권리관계상의 안정성을 종합적으로 고려하여, 경쟁 상황을 감안한 최적의 예상 입찰가는 132,000,000원으로 산정됩니다.

이는 감정가를 소폭 상회하며 주변 실거래가 수준을 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.