나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1209 [1] 인천광역시 서구 원당동 1041-1 서영아너시티플러스 7층719호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일감정 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 ""아라역(인천1호선)"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
업무시설, 근린생활시설 및 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 아라역(인천1호선)이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물내 7층719호로서,
외 벽 : 치장석재 마감 등.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
(사용승인일 : 2022.09.28)

이용상태

공부상 용도는 업무시설(사무소)임.

설비내역

공용 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설(사무소) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 노폭 35m 및 15m 내외의 도로에 각각 접하며, 본건 남측으로 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2024-12-17), 지구단위계획구역(2024-12-17), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-12- 17)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-460)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소로1-208) (접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진 법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 원당동 1041-1번지, 서영아너시티플러스 7층 719호에 소재하고 있습니다. 해당 건물은 인천 1호선 아라역 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 형성되어 있습니다 [cite:none]. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 아라역이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다 [cite:none]. 건물은 철근콘크리트 구조로 2022년 9월 28일에 사용승인이 되었으며, 공부상 용도는 업무시설(사무소)입니다 [cite:none]. 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30~35m), 중로2류(폭 15~20m), 특수도로(보행자전용도로) 등에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1209 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 원당동 1041-1 서영아너시티플러스 7층 719호

* 용도: 업무시설 (사무소)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2022년 9월 28일

* 감정가: 96,000,000원

* 토지면적: 8.51㎡ (약 2.57평)

* 건물면적: 19.31㎡ (약 5.84평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 특수물건정보: 유동화물건

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 20일자 하나은행 근저당(73,200,000원)입니다 [cite:none]. 을구의 근저당 및 갑구의 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 [cite:none]. 등기부채권 총액은 270,644,000원으로 기재되어 있습니다 [cite:none].

임차인 현황으로는 김정화 씨가 보증금 5,000,000원, 차임 360,000원에 2022년 12월 1일 전입(사업자 등록일)하였습니다 [cite:none]. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되며, 확정일자는 2025년 6월 30일, 배당신고일자는 2025년 9월 10일입니다 [cite:none]. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다 [cite:none]. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 [cite:none].

4. 상권분석

본 물건이 위치한 인천 서구 원당동은 일반상업지역으로, 주변에 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지가 밀집하여 있어 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다 [cite:none]. 인천 1호선 아라역을 도보로 이용 가능한 역세권에 자리하고 있어 접근성이 뛰어나며, 2022년 사용승인된 신축급 건물로서 쾌적한 업무 환경을 제공합니다 [cite:none]. 이러한 입지적 장점은 소형 사무실 및 상가로서의 꾸준한 수요를 기대하게 합니다.

5. 생활정보

교통 측면에서 인천 1호선 아라역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다 [cite:none]. 또한, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 풍부하여 직주근접 및 일상생활 편의성이 높은 지역입니다 [cite:none].

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 자산유동화 과정을 거친 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 절차상 특이사항이 있을 수 있으므로 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 명도: 비록 대항력은 없으나, 김정화 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다. 배당 신고일자, 확정일자 등을 고려할 때, 낙찰자가 배당받을 금액이 없을 가능성이 있으므로 명도 저항 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 철도보호지구, 택지개발지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한상태가 존재하여 향후 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 등기부상 채권 총액이 270,644,000원으로, 감정가 대비 높은 편입니다. 비록 매각으로 소멸되는 권리들이지만, 복잡한 채무 관계의 이력이 있음을 시사합니다.

* 혐오시설: 현재 검색 결과에서 본 물건의 직접적인 주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 서구 일대에 대한 쓰레기 소각시설 및 관련 시설 확충 논의가 간헐적으로 있으며, 이는 지역 전반의 환경 이슈와 관련될 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천지방법원 2025타경1209 (1) 물건은 인천 서구 원당동의 역세권에 위치한 신축급 업무시설입니다. 아라역 인근의 편리한 교통과 주변의 풍부한 배후수요는 투자 가치를 높이는 요소입니다. 권리분석 상 대항력 있는 임차인이나 인수해야 할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 복합적인 토지 이용 제한사항, 그리고 명도 관련 사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축급 건물: 인천 1호선 아라역 인근에 위치한 2022년 사용승인 건물입니다.

* 안정적인 수요: 업무시설, 근린생활시설, 아파트가 혼합된 지역으로 잠재 수요가 풍부합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인 및 인수할 권리가 없어 명도 및 권리 부담이 적습니다.

* 소형 면적: 19.31㎡의 소형 면적으로 소액 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 96,000,000원이며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 여러 법적 제한사항과 유동화 물건이라는 점을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 임대차 계약 실태 파악 등 추가적인 정보 수집이 필수적입니다. 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 분석 결과에 따라 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.