나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510015 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 454-8 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""인천용정초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 4층 401호로서
외벽 : 치장타일벽돌 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히 :
제3종일반주거지역
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927
(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률> , 주거환경개선지구
(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법> ,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

-본건물은 사용승인일이 ""1995.09.15""로서 옥상방수 등 누수 등에 취약한 것으로 보이는바,
누수 등에 대하여 재확인 바랍니다.

물건 비고

통칭 "인정빌라" 제4층 제401호임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510015 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 454-8 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 91,000,000원

토지면적: 20.62㎡ (약 6.24평)

토지지분: 20.625㎡ (약 6.24평)

건물면적: 52.74㎡ (약 15.96평)

건물지분: 52.74㎡ (약 15.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

사용승인일: 1995년 9월 15일

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인천용정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 여건은 보통시됨.

도로 접근성: 본건 북동측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 도로를 이용하여 출입함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31), 과밀억제권역

1.2. 권리분석

총 채권액: 60,000,000원

말소기준권리: 을13 근저당권 (채권자: 김길순, 2025년 4월 15일 접수)

인수되는 권리: 물건명세서상 지상권 (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

임차인 현황: 임대 관계 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원임.

1.3. 상권분석

주변 시세 비교:

최근 매매 사례를 분석한 결과, 용현동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 거래 (684-65번지, 부림빌라): 1991년 건축, 2층, 38.67㎡(약 11.69평) - 60,000,000원 (약 155만원/평)

- 2026년 5월 거래 (222-7번지): 2004년 건축, 4층, 69.25㎡(약 20.96평) - 110,000,000원 (약 159만원/평)

- 2026년 5월 거래 (450-255번지, 국일빌라A동): 1996년 건축, 2층, 32.76㎡(약 9.92평) - 66,900,000원 (약 204만원/평)

본건(52.74㎡, 1995년 건축, 4층)의 감정가는 91,000,000원(약 173만원/평)으로, 유사 면적 및 연식의 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 4층에 위치한 점은 2층 거래 사례와 차별화되는 요소입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인천용정초등학교가 인접해 있으며, 주거지역 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 상점 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 인천용정초등학교가 인근에 위치하며, 보호구역 설정으로 인해 교육 환경 보호 측면에서 안정적인 입지로 판단됩니다.

주거환경: 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1995년 사용승인된 건물로, 30년 이상의 경과로 인해 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

누수 취약성: 감정평가서 요약에 따르면, 옥상 방수 등 누수에 취약할 수 있으므로 철저한 현장 확인이 필요합니다.

주거환경개선지구: 장기적인 지역 발전 가능성이 있으나, 사업 진행 속도 및 방식에 따라 불확실성이 존재할 수 있습니다.

도로 접근성: 2~3미터 폭의 좁은 도로를 이용해야 하므로, 대형 차량 접근에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 4층 다세대주택으로, 비교적 명확한 권리관계와 합리적인 감정가를 가지고 있습니다. 건물 노후화와 누수 가능성이라는 단점이 있으나, 학교 및 주거 편의시설이 인접한 입지와 향후 주거환경개선지구 지정에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 인천용정초등학교 인근의 주거지역으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되며, 총 채권액이 감정가 대비 낮은 편입니다.

주거환경개선지구: 지역 개발 및 재정비 가능성을 기대할 수 있습니다.

시세 대비 가격: 최근 실거래가 및 감정가를 비교했을 때, 투자 매력도가 있는 수준입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 91,000,000원입니다. 최근 거래 사례를 바탕으로 볼 때, 특히 4층에 위치한 가장 유사한 사례(69.25㎡, 110,000,000원)를 고려하면, 본건의 면적(52.74㎡)과 건물 연식(1995년)을 감안하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다. 건물 노후화 및 누수 가능성에 대한 보수적인 관점을 적용하여, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 95,000,000원

1.9. 주변 혐오시설 조사

주변 지역 조사 결과, 본건 또는 인근에 대한 특별한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.