나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509993 [1] 인천광역시 서구 불로동 308 월드아파트 103동 15층 1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 불로동 소재 ""불로대곡동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주
위 일대는 아파트단지, 단지내 상가, 학교, 임야 등으로 형성된 아파트지대로서 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교
통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 건물내의 제15층 제1504호로서,
(사용승인 : 1998.05.15)

외벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재경보설비, 소화전설비,
승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로서, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내의 포장도로를 이용하여 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역(2024-12-17), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-
12-17), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2024-10-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(목향초등학교 및 병설유치원[문의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-6659)])
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509993 (1)

소재지: 인천광역시 서구 불로동 308 월드아파트 103동 15층 1504호

용도: 아파트

감정가: 268,000,000원

토지면적: 39.66㎡ (약 12.0평)

토지 지분: 39.656㎡ (약 12.0평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.7평, 전용면적)

건물 지분: 84.93㎡ (약 25.7평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농OOO

총 채권액: 188,400,000원 (근저당 합계 기준)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 불로동에 위치하며, "불로대곡동행정복지센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 단지 내 상가, 학교, 임야 등이 혼재된 아파트 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있어 도로망 접근성이 양호합니다.

3. 건물 정보

본 물건은 1998년 5월 15일에 사용 승인된 철근콘크리트 경사슬래브 지붕 20층 건물 내 제15층 제1504호입니다. 외벽은 몰탈 위 수성페인팅으로 마감되었으며, 창호는 알루미늄 샷시로 시공되었습니다. 건물 내부에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별 난방 설비, 화재 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 토지 정보

본건 토지는 광평수의 부정형 토지로서 아파트 건축용 부지로 이용되고 있습니다. 토지이용계획 상 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(2024-12-17), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-12-17) 등에 속해 있으며, 도로, 가축 사육 제한 구역, 진입 표면 구역, 상대 보호 구역, 절대 보호 구역, 성장 관리 권역 등의 제한 사항이 있습니다.

5. 권리 분석

본건은 농협은행의 임의경매로 진행되었습니다 [cite: Provided info]. 등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리인 농업협동조합중앙회의 근저당(158,400,000원) 및 박영식의 근저당(30,000,000원)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 [cite: Provided info]. 임차인 박정필 씨가 존재하나, 전입일자(2008-07-31)에 비해 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있고 '대항력 없음'으로 표시되어 있어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 감정평가서 요약 및 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

6. 상권 분석

월드아파트는 대규모 단지를 형성하고 있으며, 단지 내 상가를 포함하여 주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있습니다. 최근 검단 신도시 개발 계획에 따라 주변 지역의 개발이 진행 중이며, 이는 향후 상권의 활성화와 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

7. 생활 정보

본 아파트는 불로동에 위치하며, 불로대곡동행정복지센터가 인근에 있습니다. 교육 시설로는 불로초등학교, 불로중학교, 목향초등학교, 감정초등학교 등이 인접해 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 단지 주변으로 생활 편의 시설 및 녹지 공간이 조성되어 있어 거주 환경이 비교적 안정적입니다.

8. 잠재적 리스크

건축 사용 연도가 1998년으로 약 28년이 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 토지이용계획상 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재하므로, 향후 개발 및 재건축 관련 규제 사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 현재까지 파악된 혐오시설이나 특수 물건 정보는 없는 것으로 확인되었습니다.

9. 종합 의견

인천광역시 서구 불로동 월드아파트는 총 1,699세대로 구성된 대규모 단지 내에 위치하며, 생활 편의 시설 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 20년 이상 경과한 구축 아파트이지만, 검단 신도시 개발 지역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 권리상 특별한 인수 부담이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

10. 투자 포인트

* 안정적인 대단지 아파트로서의 거주 가치

* 검단 신도시 개발에 따른 지역 가치 상승 잠재력

* 권리 분석상 인수할 권리 및 보증금이 없는 명확한 권리 관계

* 비교적 저렴한 감정가 대비 넓은 전용 면적

11. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 268,000,000원이며, 인수할 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 시세 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 입찰가격을 결정하는 것이 좋겠습니다. KB부동산 시세에 따르면 유사 면적(109m²/84.93m²)의 일반 매매가는 2억 5천만원대 수준으로 파악됩니다. 다만, 경매 물건의 특성상 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다. (예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 240,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.