나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510060 [1] 인천광역시 중구 중산동 1885-4 디에스지타워 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 ""송산공원"" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물내 제3층 제302호 외 2개호로서,

외벽 : 복합판넬 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(3)은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 현황 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2016-11-07)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상으로 기타사항은 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I. 감정평가 개요 - 7. 그밖의 사항"" 참조 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경510060 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

물건 종별은 근린상가이며, 소재지는 인천광역시 중구 중산동 1885-4번지, 디에스지타워 3층 302호 (신주소: 인천광역시 중구 하늘별빛로65번길 7-15)입니다.

토지 면적은 18.09㎡ (약 5.47평)이며, 건물 면적은 61.23㎡ (약 18.52평)입니다.

감정가는 319,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 중구 중산동에 위치하며, "송산공원" 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 다양한 상업 및 주거 기능을 갖춘 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

물건지 남동측으로는 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

토지이용계획상으로는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 경제자유구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 높은 입지입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 3월 12일 접수된 안산농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 약 1,092,305,148원으로 확인됩니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위에 설정된 소유권이전(갑5), 가압류(갑6, 갑7, 갑8), 임의경매(갑9) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자는 인수해야 할 부담이 있는 권리 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 별도의 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 디에스지타워는 인천 영종도 내 중심상업지역에 위치한 복합 건축물입니다.

건물의 용도는 제2종근린생활시설이며, 본 건(302호)은 일반음식점으로 이용되었으나 현재는 공실 상태입니다.

주변의 아파트 단지, 오피스텔, 숙박시설 등은 잠재적인 배후수요를 제공하며, 관광 및 유동인구 또한 상권을 형성하는 요소로 작용할 수 있습니다.

인천 경제자유구역에 포함되어 있어 지속적인 개발 및 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 송산공원 북동측 인근에 위치하여 가벼운 여가 활동을 즐기기에 좋은 환경을 갖추고 있습니다.

인근에 다양한 편의시설, 상업시설, 주거시설이 혼재하고 있어 생활 인프라는 양호한 편입니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현 공실 상태: 본 건은 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실을 해소하기 위한 임대 전략 수립이 필요합니다.

* 채무 부담: 등기부채권 총액이 감정가의 약 3.4배에 달하는 수준으로, 채무 규모는 큰 편입니다. 다만, 이는 경매 절차상 낙찰로 인해 소멸되는 부분입니다.

* 임대 시장 변동성: 영종도 지역의 상가 임대 시장은 지역 개발 및 관광 수요에 따라 변동성이 있을 수 있으므로, 시장 상황에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 경제자유구역 내 중심상업지역에 위치한 제2종근린생활시설(구 일반음식점)로, 향후 발전 가능성이 기대되는 입지입니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 임차인 관련 부담이 없어 낙찰 후 명도 및 권리 승계에 대한 부담이 적습니다.

현재 공실 상태인 점은 향후 수익 창출을 위한 임대 마케팅 전략이 중요함을 시사합니다.

적절한 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 인천 경제자유구역 내 중심상업지역의 상징성을 가지는 입지.

* 양호한 권리관계: 인수되는 권리 없이 안전하게 취득 가능.

* 미래가치: 지속적인 개발이 이루어지고 있는 영종도 지역의 잠재적 가치 상승 기대.

* 경쟁력 있는 감정가: 현재 시장 상황과 비교하여 입찰 가격 결정 시 매력적인 투자 기회 제공 가능.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 감정가, 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 사례, 향후 예상 임대 수익률, 그리고 본 건의 정확한 가치 평가를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 명확한 수익성 분석을 기반으로 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

(구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 진행하시는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.