나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509992 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 642-4 더젠씨티 20층2001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '제물포역(지하철1호선) 1번출구' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진˙출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 1호선이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근큰크리트구조 평스라브지붕 제20층 건물 내 제20층 제2001호로서,
(사용승인일 : 2020.05.15)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 샛시 창호 마감 등임.

이용상태

본겅은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급˙배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 오피스텔, 공동주택, 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도화동 642-4 :일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청2010.2.19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경509992 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 642-4 더젠씨티 20층2001호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 208,000,000원

토지면적: 12.17㎡ (약 3.68평)

건물면적: 75.09㎡ (약 22.72평)

특이사항: 공동담보

주의사항: (정보 없음)

1.3. 건물 정보

건축년도: 2020년 5월 15일 사용승인

주요구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 제20층 건물 내 제20층 제2001호

외벽: 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등

내벽: 벽지 마감 등

창호: 샛시 창호 마감 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 지하철 1호선 제물포역 1번출구 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 제물포역이 소재하고 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 오피스텔, 공동주택, 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남측으로는 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 11월 16일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권액: 228,000,000원)입니다.

3.2. 기타 권리사항

등기부상 소유권이전(매매) 및 신탁등기말소, 그리고 인천지방법원의 임의경매개시결정(2025타경509992)이 등기되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황 및 특이사항

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상.

* 임차인 관련 주의: 임대관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

4.2. 잠재 임차 수요

제물포역 인근에 위치하여 직장인 및 지역 주민을 대상으로 하는 안정적인 오피스텔 임대 수요를 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 1호선 제물포역 이용이 편리하며, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 구체적인 대형 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 교육 및 주거환경

주변에 아파트, 다세대주택이 혼재하여 주거환경을 이루고 있으며, 본건은 상대보호구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 명도 리스크

등기부상 인수되는 권리는 없어 보이나, 임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 부분은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 토지이용 제한 리스크

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다수의 토지 이용 제한 사항에 묶여 있어, 향후 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 시장 리스크

부동산 시장 변동성에 따라 예상 수익률이 달라질 수 있습니다.

6.4. 주변 시설 리스크 (혐오시설 포함)

* 악취 문제: 검색 결과, 해당 도화동 일대는 과거부터 악취 민원이 꾸준히 제기되어 왔으며, 플라스틱 타는 냄새 등 악취 문제가 지속되고 있는 것으로 파악됩니다. 이는 거주 환경 및 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 개발 관련 민원: 인근 지역에 데이터센터 건립이 추진되면서 주민 반대가 있는 것으로 나타났습니다. 이와 같은 개발 관련 갈등은 지역 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 더젠씨티 오피스텔로, 지하철 1호선 제물포역 역세권에 자리 잡고 있어 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호합니다. 2020년에 준공되어 비교적 신축급에 속하는 건물이며, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 경매 채권자는 농협은행이며, 말소기준권리인 근저당 외에는 특별히 인수되는 권리는 없어 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 표기된 점은 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다. 주변 상권은 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 그러나 검색 결과, 도화동 일대에서 악취 문제가 지속적으로 발생하고 있어 주거 환경에 대한 우려가 있으며, 데이터센터 등 신규 시설물 건립 관련 주민 반대 사례도 있어 이러한 환경적 요인들을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 제물포역 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권 관련 권리 관계가 명확합니다.

* 잠재적 임대 수요: 역세권 및 주변 주거/상업 시설 밀집 지역으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(더젠씨티) 20층 전용면적 76.3㎡(본건 건물면적 75.09㎡와 유사) 물건이 2026년 4월 21일 195,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 208,000,000원보다 낮은 수준입니다. 따라서 현재 시장가는 최근 실거래가인 195,000,000원을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금: 0원

* 최근 실거래가: 195,000,000원

* 명도 비용 및 기타 부대 비용 고려 시, 최근 실거래가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 보수적이고 안정적인 접근입니다.

본건의 예상 입찰가 범위는 185,000,000원 ~ 195,000,000원 수준으로 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.