나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509916 [1] 인천광역시 남동구 만수동 111-432 정광빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로
보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 / 지상4층 건물 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일: 1995.09.26)
외벽: 드라이비트 마감 등
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측으로 하향하는 완경사지 내 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 도로폭 약 3M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 0
32-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지
원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경509916 (1)

소재지

인천광역시 남동구 만수동 111-432, 정광빌라 1층101호 (신주소: 인천광역시 남동구 서판로68번길 55-3)

용도

다세대주택

건물명

정광빌라

동/호수

1층 101호

감정가

85,000,000 원

토지면적

13. 01㎡ (약 3.93평)

건물면적

41. 22㎡ (약 12.47평) - 전용면적

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

제OOOOOOOOOO

사용승인일

1995년 09월 26일

1.1. 입지조건

위치

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변환경

주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

교통

본건 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 대체로 보통입니다.

건물 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층/지상 4층 건물 내 제1층 제101호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 창호는 샤시 창호입니다. 기본적인 위생, 급배수 및 난방 설비가 구비되어 있습니다.

토지

본건 토지는 남동측으로 하향하는 완경사지 내 부정형 토지로서, 공동주택 건물 부지로 이용 중입니다. 본건은 남서측으로 폭 약 3m 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(인천동부교육지원청), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

특이사항

선순위 임차권이 존재하며, 대항력 있는 임차인이 있습니다.

임차인 현황

* 한국토지주택공사 (입주자: 김 )

보증금: 76,000,000 원

차임: 0 원

전입일자(사업일자): 2019년 5월 20일

확정일자: 2019년 5월 7일

배당신고일자: 2025년 7월 30일

대항력: 있음

권리분석 요약

등기부 및 물건명세서에 따르면, 본건에는 매각으로 인해 소멸되지 않는 선순위 임차권이 존재합니다. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 76,000,000원에 대한 배당이 전액 이루어지지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 권리상 부담 사항입니다.

1.3. 상권분석

본건은 인천 남동구 만수동의 주거지역 내에 위치하며, 인근에 인천동부초등학교가 있어 학생 및 학부모 등 주거 수요를 기반으로 하는 상권을 형성하고 있습니다.

다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 지역 주민들의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업지구와는 거리가 있으나, 지역 생활권역으로서의 기능을 충분히 수행하는 곳입니다.

1.4. 생활정보

교육시설

인천동부초등학교가 인접해 있어 자녀들의 통학 환경이 우수합니다.

편의시설

건물 주위로 근린생활시설이 분포하고 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통

인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담

선순위 임차인의 보증금 76,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 못하면, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 큰 잠재적 위험이 있습니다. 이는 투자금 회수와 직결될 수 있는 사항입니다.

건축 연도

건물이 1995년에 사용 승인되어 약 30년 경과하였으므로, 향후 유지보수 및 리모델링에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 지역 및 구역 지정으로 인해 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 주변 환경은 무난한 편입니다.

그러나, 가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 76,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 따라서 본 물건의 실제 매수 가격 결정 시, 이 인수 금액을 반드시 고려해야 합니다.

감정가 85,000,000원은 해당 지역의 시장 가치를 반영한 것으로 보이나, 인수해야 할 보증금 76,000,000원을 감안하면, 낙찰가가 감정가에 가깝게 형성될 경우 총 매수 부담액이 높아지게 됩니다.

건축 연도가 오래된 점도 향후 관리 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

만수동 지역의 안정적인 주거 수요

인천 남동구의 주거 중심 지역에 위치하여 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다.

초등학교 인접

인천동부초등학교가 가까워 자녀가 있는 가정의 수요를 확보할 수 있습니다.

잠재적 시세 차익 (위험 관리 필수)

경매 절차를 통해 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 취득할 기회가 될 수 있으나, 대항력 있는 임차인 인수라는 중대한 위험 요소를 철저히 분석하고 관리해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 85,000,000 원

주요 인수 보증금: 76,000,000 원 (한국토지주택공사 임차인)

주변 시세 분석:

유사한 연도(1991년)에 건축된 인근 다세대주택(면적 36.51㎡)이 2026년 3월 93,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 면적 41.22㎡로 이보다 넓으며, 건축 연도(1995년)도 약간 더 신축입니다.

하지만, 가장 결정적인 요인은 76,000,000원의 보증금 인수 부담입니다.

낙찰가 산정 시 고려사항:

매수인이 실제로 부담하게 되는 총 금액은 '입찰가(낙찰대금)' + '인수 보증금(76,000,000원)'이 됩니다.

만약 본 건이 감정가인 85,000,000원에 낙찰된다면, 총 부담액은 85,000,000원 + 76,000,000원 = 161,000,000원이 됩니다. 이는 주변 시세(93,000,000원)를 크게 상회하는 금액입니다.

따라서, 합리적인 투자를 위해서는 총 부담액이 주변 시세 범위 내에 들어오도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

이를 고려할 때, 입찰가는 인수 보증금을 제외한 추가 지불 금액을 시장 가격 범위에 맞추는 수준에서 결정되어야 합니다.

예상 입찰가 범위:

10,000,000 원 ~ 17,000,000 원

위의 예상 입찰가는 인수 보증금 76,000,000원을 제외한 매수인이 추가로 지불해야 할 금액을 기준으로 산정되었습니다. 따라서 총 실제 부담액은 입찰가에 76,000,000원을 더한 금액이 됩니다. 투자 결정 시에는 이 총 부담액이 주변 시세 및 예상 수익률에 부합하는지 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.