나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510109 [1] 인천광역시 서구 당하동 1083-10 리치타운 105동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명감정 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천백석초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 완정역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물로서,

외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(다락층 포함)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

당하동 1083-10 :제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하구획정리), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

건축물대장도면 및 외부 목측상 복층구조의 다락이 있는것으로 파악되는바, 대상물건에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510109 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1083-10 리치타운 105동 5층502호

용도: 다세대주택 (복층 구조 다락 포함)

감정가: 319,000,000 원

토지면적: 43.54㎡ (약 13.17 평)

건물면적: 73.22㎡ (약 22.15 평)

건축년도: 2010년 (사용승인일 2010.12.08)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천백석초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 완정역이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

본건은 매각으로 인해 권리관계가 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.2. 말소되는 권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기, 근저당권(중소기업은행, 나애란), 임의경매개시결정(중소기업은행), 압류(국민건강보험공단) 등 모든 등기사항이 말소될 예정입니다.

총 등기부채권 합계: 276,000,000원 (말소기준권리: 을1, 근저당권, 2011-01-03)

3.3. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2011-01-24

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되며, 보증금 및 차임이 모두 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

주변에 직접적으로 확인되는 혐오시설은 일반적인 검색 결과에서 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 인천백석초등학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

5.2. 편의시설

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주위 환경 및 교통 상황을 고려할 때 생활 여건은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 하자 및 특이사항

건축물대장 도면 및 외부 목측상 복층구조의 다락이 있는 것으로 파악되며, 이는 평가에 포함되었습니다.

유동화 물건으로, 이는 특정 금융 구조를 통해 관리되는 자산임을 의미합니다.

6.2. 법적 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등에 해당합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 다세대주택으로, 인천백석초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 주거 환경이 양호합니다.

교통망 또한 지하철 2호선 완정역과 버스정류장이 인근에 있어 편리한 편입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

다락이 포함된 복층 구조로 활용도가 높을 것으로 보입니다.

다만, 건축년도가 2010년으로 비교적 연식이 있으나, 최근 인근 유사 물건의 매매 사례를 통해 시세 파악 및 적정 투자 가치 판단이 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 인근 초등학교 및 근린생활시설로 주거 편의성이 높음.

* 우수한 교통망: 지하철 2호선 완정역 접근 용이.

* 권리관계 명확: 인수되는 부담 없이 깨끗한 등기부 상태.

* 다락 포함 복층 구조: 추가 공간 활용으로 인한 실거주 및 임대 가치 상승 기대.

* 유동화 물건: 특수한 금융 구조를 통한 매각으로, 추가적인 조건이나 절차 확인 필요.

9. 예상 입찰가

감정가: 319,000,000 원

인근 유사 물건 최근 매매가 분석 결과, 본건의 건물면적(73.22㎡) 및 복층 구조를 고려했을 때, 5층에 위치한 유사 건물(1083-16번지, 53.99㎡, 2012년식)이 2025년 3월 228,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 환산 시, 본건의 면적에 대한 예상 시세는 약 309,000,000원에서 320,000,000원 수준으로 판단됩니다.

권리 인수 부담이 없고, 복층 구조의 이점을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 권장됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 본건의 감정가(319,000,000원)를 기준으로 90%~95% 수준인 약 287,100,000원 ~ 303,050,000원의 범위에서 경쟁 상황을 고려한 신중한 입찰을 제안합니다.

최종 예상 입찰가: 300,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.