나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1246 [1] 인천광역시 남동구 고잔동 736-4 엘아이 지식산업센터 8층809호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 “고잔근린공원” 북서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 중소규모 공장 및 아파트형공장 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물 내 제8층 제809호로서,
외 벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등,
창 호 : 알루미늄새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 아파트형공장 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 광대로변, 남동측으로 소로변에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2): 공히 일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자가 사용 중인 것으로 탐문되었으며, 향후 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

대상물건 중 일련번호(가)에 후첨 '사진용지' 및 '호별배치도'와 같이 제시외건물㉠이 소재하는 바, 개략적으로 실측하여 감정평가 하였으니, 일괄 경매진행 여부를 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

공부상 아파트형공장용도이며 내부는 복층으로 구성되었음
제시외 건물 포함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 인천지방법원 2025타경1246 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 고잔동 736-4 엘아이 지식산업센터 8층 809호

용도: 지식산업센터 (공부상 아파트형공장)

감정가: 509,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 43.88㎡ (약 13.28평)

토지 지분: 43.875㎡ (약 13.28평)

건물 면적: 180.00㎡ (약 54.45평)

건물 지분: 180㎡ (약 54.45평)

제시외 건물 면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

총 호수: 275호 (엘아이 지식산업센터 내)

1.3. 특이사항

유동화 물건

내부 복층 구조

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 “고잔근린공원” 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 중소규모 공장 및 아파트형공장 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

대상 물건 북서측으로는 광대로변, 남동측으로는 소로변에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 산업시설구역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 2월 20일 접수된 하나은행의 근저당권 (을4)입니다.

등기부 상의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나 동일한 날짜에 설정되어, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

갑3 (2016-11-30): 소유권이전2번신탁등기말소 (엘아이주식회사)

갑4 (2016-11-30): 소유권이전 (김종복)

을4 (2023-02-20): 근저당권 (하나은행, 360,000,000원) - 말소기준권리

을5 (2023-02-20): 근저당권 (하나은행, 72,000,000원)

갑5 (2025-04-24): 가압류 (인천신용보증재단, 45,800,000원)

갑6 (2025-06-20): 임의경매 (하나은행, 372,672,335원) - 본건 경매개시결정

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (단, '지상권개요'에 대한 언급은 있으나 상세 내용이 없어 경매 진행 시 재확인 필요)

3.4. 임차인 현황

임차인: 이용혁

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 소유자가 직접 사용 중인 것으로 탐문되었으며, 임차인의 대항력이 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 산업 환경

대상 물건이 위치한 인천광역시 남동구 고잔동 일대는 남동국가산업단지 등에 속해 있으며, 제조업 및 지식산업 관련 기업 활동이 활발한 지역입니다. 엘아이 지식산업센터는 이 지역 내에 위치하여 관련 산업과의 연계성이 높습니다.

4.2. 잠재적 입주 수요

엘아이 지식산업센터는 총 275호 규모이며, 주변의 공장 및 지식산업센터 지역 특성상 관련 업종의 입주 수요를 기대할 수 있습니다.

4.3. 주변 시설 및 환경

인천광역시 남동구 고잔동 736-4번지 인근은 지식산업센터 및 공업시설이 밀집한 지역입니다. 북서측으로는 고잔근린공원이 위치하여 녹지 공간을 제공합니다.

주변 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 특별히 '혐오시설'로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 공업 지역의 특성상 소음, 분진 등 산업 활동에 따른 환경적 요인이 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대상 물건은 산업단지 내에 위치한 지식산업센터이므로, 단지 내 편의시설 또는 인근 상업 지역의 시설을 이용해야 합니다.

인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능합니다.

5.2. 주거 환경

본 물건은 지식산업센터 용도로, 일반적인 주거 지역과 같은 생활 편의시설 및 주거 환경과는 차이가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 내부 구조 차이

공부상 아파트형공장 용도로 등록되어 있으나, 내부가 복층으로 구성되어 있어 원상 복구 또는 구조 변경 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 포함

감정평가서에 제시외 건물이 포함되어 있으며, 이는 현황과 공부상 차이를 발생시킬 수 있습니다. 경매 진행 시 일괄 매각 여부 및 해당 건물의 법적 문제 등을 재확인할 필요가 있습니다.

6.3. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 물건에 비해 권리관계가 복잡하거나 매각 후 처리 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 산업 지역 특성

공업 단지 내 위치하여 소음, 분진, 교통 혼잡 등의 환경적 요인이 있을 수 있으며, 이는 입주 후 사업 운영 또는 거주 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천 남동구 고잔동 소재 엘아이 지식산업센터 내에 위치한 물건으로, 산업 기반이 잘 갖춰진 지역적 이점을 가지고 있습니다.

등기부상 모든 권리는 경매를 통해 소멸될 예정이며, 임차인의 인수 부담금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 내부 복층 구조 및 제시외 건물 존재 등 공부와의 차이점과 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 경쟁력

감정가 509,000,000원을 기준으로, 경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

8.2. 입지적 장점

인천 남동구는 산업단지가 밀집한 지역으로, 관련 기업의 활동이 활발하여 사업 운영 목적의 투자가 용이합니다.

8.3. 일괄 매각

토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 명확하며, 토지 사용에 대한 문제가 복합적으로 해결됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 현재 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 권리관계, 물건의 하자 여부 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 추가적인 비용 발생은 없습니다.

정확한 예상 입찰가는 별도의 심층 분석 및 현장 조사를 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.