나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1223 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-7 강화인더스타운4 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2025.07.05

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1223 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

작성일: 2026-04-07

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-7 강화인더스타운4 4층405호

용도: 오피스텔

감정가: 124,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 14.28㎡ (약 4.32평)

토지지분: 14.2837㎡ (약 4.32평)

건물면적: 29.90㎡ (약 9.04평)

건물지분: 29.8952㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 건물 상세 정보 (강화 인더스타운 4)

건물명: 강화 인더스타운 4

건축년도: 2019년 11월 05일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조

주용도: 업무시설 (오피스텔)

총 호수: 54호

1.5. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 소재지 분석

본 물건은 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-7번지에 위치한 '강화 인더스타운 4' 오피스텔 4층 405호입니다. 강화읍은 강화군의 중심 지역으로, 역사적 관광지와 생활 편의시설이 혼재된 곳입니다.

2.2. 주변 환경

* 인근에는 강화농협하나로마트, 경원식자재마트 등 생활 편의시설이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

* 교육 시설로는 합일초등학교, 강화여자중학교, 강화고등학교 등이 인근에 분포하고 있습니다.

* 지역 내 주요 관광지 및 역사적 장소로는 고려궁지, 용흥궁, 강화성당 등이 있습니다.

* 강화산단로에 위치하여 산업단지와의 접근성이 일부 있을 것으로 예상됩니다.

2.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 강화군 전체적으로는 과거 장애인 시설 '색동원'과 관련된 안타까운 사건들이 있었습니다. 이러한 사회적 이슈가 해당 지역의 전반적인 부동산 가치에 미치는 영향은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2020-12-02, 유한회사학산개발)

* 갑4: 소유권이전 (2020-12-02, 김나현, 매매)

* 을1: 근저당권 (2020-12-02, 신한은행, 112,800,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 임의경매 (2025-06-20, 신한은행, 104,269,944원) - 말소 (인천지방법원 2025타경1223)

* 갑6: 가압류 (2025-08-20, 웰컴저축은행주식회사, 14,543,681원) - 말소

3.2. 권리 분석 결과

말소기준권리인 을1 근저당권(신한은행) 이하의 권리들은 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수할 권리 없이 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

제시된 정보에 따르면 인수해야 할 임차 보증금이 없습니다. 따라서 해당 물건에는 등기부상 인수되는 임차인이 존재하지 않거나, 보증금/차임이 미상인 임차인이 없다고 판단됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 해당 물건에 대한 구체적인 지상권 설정 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 밀집도 및 특성

'강화 인더스타운 4'는 업무시설로 사용되는 오피스텔로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 주변으로는 유사한 집합건물 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 강화군 내 오피스텔 시장은 다른 수도권 지역에 비해 규모가 작고, 주로 지역 거주자나 사업체 종사자들을 대상으로 하는 편입니다.

4.2. 잠재적 가치

인근 산업단지와의 접근성 및 강화읍 자체의 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 지역 내 소규모 단위의 오피스텔이 많아 공실률 등은 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 강화농협하나로마트, 경원식자재마트 등이 차량 이용 시 편리하게 접근 가능합니다.

* 의료: 강화군 내 병원 및 의원 이용이 가능합니다.

* 교통: 강화읍 중심부와 인접해 있어 대중교통 이용 및 차량 이동이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 초등학교: 합일초등학교 (차량 약 1분)

* 중학교: 강화여자중학교 (차량 약 2분)

* 고등학교: 강화고등학교 (차량 약 3분)

5.3. 문화 및 관광

* 고려궁지, 용흥궁, 강화성당 등 역사 유적 및 관광 명소가 인근에 위치하고 있어 문화생활을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화 자산으로, 이는 자산 유동화 목적의 특수 거래일 수 있습니다. 일반 경매와 유사한 절차를 따르지만, 특정 금융 기관과의 거래임을 인지해야 합니다.

6.2. 지역적 특수성

강화군 내 과거 '색동원' 시설과 관련된 성폭력 및 학대 사건이 보도된 바 있습니다. 비록 해당 사건이 본 물건의 직접적인 위치와는 거리가 있을 수 있으나, 지역 사회 전체에 대한 인식이나 향후 부동산 가치 평가에 간접적인 영향을 미칠 수 있는 요소로 고려할 필요가 있습니다.

6.3. 소형 오피스텔 시장

해당 오피스텔은 전용면적 약 9.04평으로 소형입니다. 소형 오피스텔은 임대 수요가 꾸준할 수 있으나, 공실 발생 시 환금성이 대형 평형에 비해 떨어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천지방법원 2025타경1223 (1) 물건은 강화군 강화읍에 위치한 신축급(2019년 준공) 오피스텔로, 권리상 인수 부담이 없는 깨끗한 상태의 물건입니다. 감정가는 124,000,000원이며, 토지 및 건물 면적은 각 약 4.32평, 9.04평입니다. 강화읍의 지역적 특성과 개발 가능성, 그리고 주요 편의시설 및 관광 자원과의 접근성을 고려할 때 투자 가치를 지니고 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 강화군 내 사회적 이슈에 대한 간접적 영향 가능성은 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며 관리가 용이합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 등기 취득이 가능합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 하는 임대 수익형 투자에 적합합니다.

* 강화 지역 개발 가능성: 강화읍 내 산업단지 인접 및 관광지로서의 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가가 124,000,000원으로 책정되어 있습니다. 주변 유사 오피스텔 및 근린생활시설의 시세 정보를 종합적으로 검토한 결과, 강화 인더스타운 4와 같은 건물 내 소형 오피스텔의 경우, 해당 건물의 연식과 면적, 그리고 강화읍의 시장 상황을 고려할 때 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 가능성이 높습니다.

현 시세 및 감정가를 바탕으로 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 약 125,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임대 수요 분석, 그리고 경쟁 입찰 상황 등을 면밀히 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.