나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71871 [1] 경기도 남양주시 진접읍 장현리 423-12 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재 '장현초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독구택, 근린생활시설, 주거나지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평스라브지붕 3층건중 제3층 제303호로서
(사용승인일 : 2009.04.17)

외벽 : 적벽돌 치장쌓기
내벽 : 몰탈위 벽지 및 일부 타일마감
창호 : 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 세부 이용사항은 별지 내부구조도 참조 바람.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 5-6 미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남양주 영빈묘)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호 2) 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남양주 영빈묘)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

공히 공부상 지목은 ""전""이나 현황 은 ""대""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71871 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 장현리 423-12 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 145,000,000원

토지면적: 55.89㎡ (약 16.91평)

건물면적: 45.02㎡ (약 13.62평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재 '장현초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 나대지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.2. 건물정보

* 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 3층 건물 중 제3층 제303호입니다.

* 사용승인일: 2009년 04월 17일

* 외벽: 적벽돌 치장쌓기 마감입니다.

* 내벽: 몰탈위 벽지 및 일부 타일 마감으로 되어 있습니다.

* 창호: 샷시창이 설치되어 있습니다.

* 설비: 급배수 및 위생 설비, 도시가스보일러에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지정보

* 형상 및 이용 상태: 인접 토지와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 서측으로 폭 약 5-6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(남양주 영빈묘), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '대'로 이용 중입니다.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울원예농업협동조합 근저당권 (2010.04.05 접수, 채권금액 68,400,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소멸되는 권리:

* 갑3: 오케이저축은행 가압류 (2024.12.12)

* 갑4: 오케이저축은행 강제경매 (2025.06.19)

* 등기부채권 총액: 96,891,602원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상입니다.

* 주의사항: 임차인 현황이 미상으로, 보증금 및 차임이 확인되지 않습니다. 인수되는 보증금은 없다고 표기되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무 등은 별도의 철저한 조사가 필요하며, 명도 진행 시 추가적인 부담이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 진접읍 장현리 지역은 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 인근에 장현초등학교가 위치하며, 다세대 및 단독주택 거주자를 배후 수요로 두고 있습니다.

* 제공된 주변 매매/임대 정보를 종합해 볼 때, 연립 및 다세대 주택의 거래가 활발하게 이루어지고 있습니다.

4. 생활정보

* 교육: 장현초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지역 내 버스 노선망을 이용할 수 있으며, 차량 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 명도 리스크: 임차인 정보가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 시세 대비 감정가: 제공된 최근 매매 사례와 비교 시, 본건 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 토지 지목과 현황의 차이: 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'로 이용 중이나, 이는 통상적인 사항으로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 및 외부 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리에 소재한 다세대주택으로, 2009년 준공되어 비교적 신축에 속하며 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 소유권 확보가 용이한 물건입니다. 장현초등학교 인근에 위치하여 주거 편의성도 갖추고 있습니다. 다만, 임차인의 보증금 및 임대 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 최근 주변 유사 물건의 실거래 가격을 분석한 결과, 감정가 대비 시세가 낮을 가능성이 있어 면밀한 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2009년 준공)으로 건물 상태 양호 기대.

* 말소기준권리 설정으로 권리 관계가 깨끗하여 안전한 취득 가능 (단, 임차인 문제 별도 확인 필요).

* 장현초등학교 인근의 안정적인 주거 입지.

* 경매 물건의 특성상 시세 대비 저가 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 145,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 51.48㎡ (2004년 준공) : 110,000,000원 (평당 약 214만원)

* 65.34㎡ (1985년 준공) : 140,000,000원 ~ 150,000,000원 (평당 약 214만원 ~ 230만원)

* 본건(45.02㎡, 2009년 준공)의 면적과 준공 연도를 고려하여 시세를 역산하면, 평당 약 214만원 ~ 230만원 기준으로 약 96,300,000원 ~ 103,500,000원 범위의 시세가 추정됩니다.

* 감정가 145,000,000원과 시세 분석 결과의 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 118,000,000원

* 이 금액은 감정가의 약 81% 수준이며, 가장 가까운 시세 거래(110,000,000원)보다 소폭 높게 책정하여 본건의 준공 연도(2009년)가 주는 가치를 반영한 금액입니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 추가 권리 분석, 명도 가능성, 응찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.