나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71859 [1] 경기도 남양주시 별내동 974-1 동광비즈타워별내 1동 12층1219호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 '별내고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변지역은
업무시설, 대단위 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 별내택지지구임.

교통상황

별내택지지구내 중심도로변에 위치하며 간선도로와의 접근성이 양호하고 별내역 및 버스정류
장이 근거리에 위치하므로 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상13층 건물로서
외벽 : 외장 타일 및 페어글라스 마감 등.
내벽 : 페인팅, 일부 타일 붙임 등.
창호 : 하이새시 및 페어글라스 마감 등.
사용승인일 : 2020.09.25

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.
기호(1) 12층 1219호 : RB INC 사무실.
기호(2) 12층 1218호 : ZEROTIA.
(기호(2) 12층 1218호의 실내이용상태는 미상임.)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 옥내주차장, 화재탐지설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 형태로서 주변지대와 등고 평탄한 지반이며 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합),
대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 남양주시 별내동 974-1번지 소재 동광비즈타워별내 1동 12층 1219호 지식산업센터에 대한 경매 물건입니다.

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71859 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 별내동 974-1 동광비즈타워별내 1동 12층 1219호

* 용도: 지식산업센터 (공장)

* 감정가: 465,000,000원

* 토지면적: 27.90㎡ (약 8.44평)

* 건물면적: 97.58㎡ (약 29.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층/지상 13층 건물로서, 사용승인일은 2020년 09월 25일입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변환경: 본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 '별내고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 업무시설, 대단위 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 별내택지지구입니다.

* 교통상황: 별내택지지구 내 중심도로변에 위치하여 간선도로와의 접근성이 양호합니다. 별내역 및 버스정류장이 근거리에 위치하므로 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 건물 상태: 건물의 외벽은 외장 타일 및 페어글라스 마감이며, 내벽은 페인팅, 일부 타일 붙임 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 하이새시 및 페어글라스 마감입니다.

* 도로 접근성: 서측 및 남측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (우리은행, 2021-02-25 접수, 708,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 근저당권 (우리은행)

* 갑3 임의경매 (에프더블유2503유동화전문유한회사) - 사건번호 2025타경71859

* 갑4 가압류 (신한카드)

* 갑5 압류 (구리세무서장)

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사알비)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (단, 등기사항 외 별도의 특이사항은 추가 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 12층 1219호: RB INC 사무실로 이용 중으로 파악됩니다.

* 12층 1218호: ZEROTIA로 파악되나, 실내 이용 상태는 미상입니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이며, 일부 호실의 실내 이용 상태 또한 미상인 점을 고려할 때, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. (보증금 인수 금액은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특징: 본건이 위치한 별내택지지구는 업무시설, 대단위 아파트 단지, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

* 산업 특성: 지식산업센터 용도로 건축되어 공장 및 지원시설 용도로 이용 중입니다. 특히 본건이 속한 동광비즈타워는 비교적 최근에 준공된 건물로, 지역 내 현대적인 업무 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 분포하고 있으며, 대규모 아파트 단지가 인접하여 주거 편의성이 높습니다. 또한, 별내고등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통 접근성: 별내역과 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차 관련 불확실성: 임대 관계가 전반적으로 미상이므로, 실제 점유 상태 및 명도 과정에서 추가적인 확인과 신중한 접근이 요구됩니다. 1218호의 실내 이용 상태가 미상인 점도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건 대비 채권 양수도 및 관련 절차상의 특이사항이 있을 수 있습니다. (다만, 권리분석상 매각으로 소멸되는 권리만 확인됨)

* 이용 제한: 본 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한 지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 경기도 남양주시 별내동 974-1번지 일대는 학교 시설과 대규모 아파트 단지, 상업시설이 밀집한 택지개발지구로, 혐오시설이 입지할 가능성은 낮으며, 주변 지역에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 신축급 지식산업센터로, 별내택지지구 내 우수한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 4억 6,500만원이며, 건물면적 97.58㎡(약 29.52평)를 기준으로 평가되었습니다. 권리분석상 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 및 일부 호실의 이용 상태가 미상인 점은 명도 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 및 관리 측면에서 이점이 있습니다.

* 발달된 상권: 별내택지지구 중심에 위치하여 업무 및 상업 활동에 유리하며, 유동인구가 풍부합니다.

* 편리한 교통: 별내역이 인근에 있어 수도권 내외 접근성이 우수합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리관계가 복잡하지 않고, 향후 재산권 행사에 용이합니다.

* 시세 대비 합리적 낙찰 가능성: 감정가 4억 6,500만원은 유사 물건의 시세 범위(4억 초중반 ~ 5억원대)를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되며, 경쟁률에 따라 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 465,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 주변 지식산업센터의 매매 시세 및 최근 경매 낙찰가율(감정가의 90~110% 수준)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 파악된 시세 및 물건의 상태를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 적정 가격을 형성할 것으로 예상됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 물건의 실제 가치, 권리 관계의 명확성, 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.