나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2306 [1] 경기도 남양주시 별내동 975-3 별내역파라곤스퀘어 지식산업센터-2동 13층엠1309호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1,2): 경기도 남양주시 별내동 소재 ""별가람초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,주위는 아파트형공장 및 대단
위아파트,근린생활시설,공원 등으로 형성된 지역임.
일련번호(3): 경기도 구리시 인창동 소재 ""동인초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교
등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 대중교통시설과의 거리, 편의성 및 시내권 간선도로를 통한
시내와의 연계성 등으로 보아 전반적인 교통의 상황은 보통인 편임.

건물의 구조

일련번호(1,2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상21층 건 내
제13층 제엠1309호, 제엠1310호로서,
외 벽 : 강화유리 및 석재 마감 등임.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석고보드 붙임 등임.
창 호 : 샷시창호 마감 등임.
일련번호(3) 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상20층 건 내 제8층 제801호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창 호 : 하이새시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(1,2): 아파트형 공장(지식산업센터)으로 이용중임.
일련번호(3): 아파트로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 시스템 냉·난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 자동화재탐지설비, 승강기설비 및 에스컬레
이터설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1,2): 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 공장(지식산업센터) 및 판매시설 건부지로 이용중임.
일련번호(3): 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(1,2): 대상물건 동측 및 남측으로 광대로변과 접함.
일련번호(3): 대상물건 북측 및 남측으로 차량진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류
(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3
1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>.
일련번호(3): 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로)(접합), 소로
3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(건영유치원/학교환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에
재확)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동구중학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에
재확)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동인초등학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에
재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동구중학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에
재확)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설
립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 남양주지원 2025타경2306 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 975-3 별내역파라곤스퀘어 지식산업센터-2동 13층 엠1309호

주변 환경: 경기도 남양주시 별내동 소재 별가람초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형 공장 및 대단위 아파트, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 지역임 [cite: 감정평가서요약 요향표].

1.2. 건물 및 용도

용도: 지식산업센터

건물명: 별내역 파라곤스퀘어 지식산업센터-2동

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상21층 건물 내 제13층 제엠1309호 [cite: 감정평가서요약 요향표, 건축물표제부 요약].

건물 마감: 외벽 - 강화유리 및 석재 마감 등. 내벽 - 몰탈위 페인팅 및 석고보드 붙임 등. 창호 - 샷시창호 마감 등 [cite: 감정평가서요약 요향표].

사용승인일: 2021년 06월 18일 [cite: 건축물표제부 요약 JSON].

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 226,000,000원

토지면적: 16.65㎡ (약 5.04평)

토지지분: 16.6466㎡

건물면적: 54.60㎡ (약 16.52평)

건물지분: 54.6㎡

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.5. 특이사항

특이사항: 유동화물건 [cite: 제공 정보].

특수물건정보: 유동화물건 [cite: 제공 정보].

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

위치: 경기도 남양주시 별내동, 별내역 인근에 위치 [cite: 제공 정보].

지역 특성: 아파트형 공장, 대단위 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 입지 [cite: 감정평가서요약 요향표].

2.2. 교통

접근성: 제반 차량의 접근이 가능하며, 대상물건 동측 및 남측으로 광대로변과 접함 [cite: 감정평가서요약 요향표].

대중교통: 인근 대중교통시설과의 거리, 편의성 및 시내권 간선도로를 통한 시내와의 연계성 등으로 보아 전반적인 교통 상황은 보통인 편임 [cite: 감정평가서요약 요향표]. 별내역을 이용한 수도권 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

3. 권리분석

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3.1. 등기 현황

말소기준권리: 2021년 07월 15일 접수된 신한은행 근저당권 (채권금액 300,000,000원) [cite: 집합건물 등기부요약].

기타 등기사항: 소유권이전(신탁등기말소), 신한은행 근저당권, 신한은행 임의경매개시결정 (2025년 06월 18일, 채권금액 331,200,869원) [cite: 집합건물 등기부요약].

총 등기부 채권액: 300,000,000원 [cite: 집합건물 등기부요약].

3.2. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 물건명세서상 '지상권개요'란이 비어 있어, 별도의 인수 대상 권리는 없는 것으로 판단됨 [cite: 물건명세서 참고사항].

따라서, 본 경매 진행 시 등기부상 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원 [cite: 제공 정보].

주의: 임차인이 존재하지 않거나, 보증금 및 차임이 없는 경우로 판단됩니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

위치: 경기도 남양주시 별내동, 별내역세권에 위치한 지식산업센터 단지 내 물건 [cite: 제공 정보].

주변 환경: 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 상업시설, 공원 등이 함께 조성되어 있어 배후 수요 및 유동 인구가 풍부할 것으로 보입니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

4.2. 활용 가능성

주요 용도: 지식산업센터 (Knowledge Industry Center)로 현재 이용 중 [cite: 감정평가서요약 요향표].

부가 용도: 건물 내 기숙사, 판매시설(상점), 근린생활시설 등으로도 복합 활용 가능 [cite: 건축물표제부 요약 JSON]. 이는 다양한 임대 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력입니다.

5. 생활정보

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5.1. 인근 편의시설

교육시설: 별가람초등학교, 동인초등학교, 동구중학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치 [cite: 감정평가서요약 요향표].

교통: 별내역을 통해 수도권 접근이 용이하며, 광역 도로망 이용이 편리함 [cite: 감정평가서요약 요향표].

상업 및 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설, 마트, 공원 등 이용이 편리함 [cite: 감정평가서요약 요향표].

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 중화학 공업 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 학교, 공원, 주거시설 등이 인접해 있어 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화 자산으로, 일반 경매 물건과 달리 채권의 이전 및 관리 과정에서 절차적 복잡성이 있을 수 있습니다. 자산유동화 관련 특수성을 사전에 충분히 검토해야 합니다 [cite: 제공 정보].

6.2. 기타

공실 리스크: 지식산업센터의 경우 경기의 영향이나 공급 물량에 따라 공실률 변동이 발생할 수 있습니다. 임대 수요 및 공실률 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

관리비 및 유지보수: 건물 노후화 정도에 따라 향후 관리비 부담 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. (사용승인일 2021년으로 비교적 신축)

7. 종합 의견

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본건은 경기도 남양주시 별내동에 위치한 별내역 파라곤스퀘어 지식산업센터 내 13층 호실로, 역세권 입지, 신축급 건물이라는 장점을 지니고 있습니다. 주위 환경이 양호하고 교통 접근성이 뛰어나며, 복합 용도로 활용 가능하여 투자 가치가 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없는 깨끗한 물건입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성을 충분히 인지하고 관련 절차를 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

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* 역세권 입지: 별내역 초역세권으로 교통 편의성 및 유동 인구 확보에 유리합니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로 즉시 활용 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 복합 용도 가능성: 지식산업센터 외 상업, 근린생활시설 등으로도 활용 가능한 지역입니다.

* 권리 인수의 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 별내지구 개발 계획 등 지속적인 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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감정가: 226,000,000원

산정 근거: 본 물건은 채권 총액 및 경매 신청 채권액을 고려할 때 채권 회수를 위한 임의경매로 판단됩니다. 감정가는 226,000,000원이며, 유사 물건의 최근 거래 사례 및 낙찰가율을 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 80%~90% 수준을 초기 고려 범위로 설정할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 180,800,000원 ~ 203,400,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 잠정적인 것으로, 현장 조사, 주변 시세, 임대 수요 분석 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.