나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2153 [1] 경기도 구리시 수택동 376-14 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1
대상물건은 경기도 구리시 수택동 ""교문초등학교"" 동측 방향에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 위치하고 전반적인 주위환경은 양호함.
일련번호 2
대상물건은 경기도 구리시 수택동 ""수택2동 행정복지센터"" 북동측 방향에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 위치하고 전반적인 주위환경은 양호함.

교통상황

일련번호 1,2
대상물건까지 차량의 진출입 가능하며, 대중교통여건 등을 종합적으로 고려할 때, 전체적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

일련번호 1
인접토지 대비 평지인 사다리형 토지로서 현황 상업용 건부지임.
일련번호 2
인접토지 대비 평지인 부정형 토지로서 현황 주상용 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1
남측 및 동측으로 노폭 6m 내외의 도로, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.
일련번호 2
북동측 및 남동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1
도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>
일련번호 2
도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2023-07-14)<도시 및 주거환경정비법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 (가)
철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물
창틀 : pvc샷시 등임.
일련번호 (나)
철근콘크리트(지,1일-사층), 조적조(5층) 지하1층 지상5층 건물
창틀 : pvc샷시 등임.

이용상태

일련번호 (가)
지1층 : 위락시설(유흥주점), 제2종근린생활시설(사무소)
1층 : 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)
2층 : 판매시설(일반게임제공업의시설), 제2종근린생활시설(사무소)
3층 : 업무시설(사무소)
일련번호 (나)
지1층 : 다방, 주차장
1층 : 소매점
2층 : 사무실
3층 : 사무실
4층 : 탁구장
5층 : 주택
옥탑 1층 : 옥탑

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

목록1,2 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경2153 (1)

소재지: 경기도 구리시 수택동 376-14

용도: 근린시설

감정가: 3,618,040,240원

토지면적: 223.30㎡ (약 67.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 643.64㎡ (약 194.73평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 목록1,2 일괄매각

특수물건정보: 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 구리시 수택동에 위치하며, 인근에 교문초등학교와 수택2동 행정복지센터가 있습니다. 주위는 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 여건 또한 종합적으로 고려할 때 양호한 편입니다.

토지 형태 및 이용상태

해당 물건은 두 개의 필지로 구성되어 있으며, 각각 상업용 및 주상용 건부지로 현황 이용 중입니다.

* 일련번호 1: 인접 토지 대비 평지인 사다리형 토지

* 일련번호 2: 인접 토지 대비 평지인 부정형 토지

인접 도로상태

* 일련번호 1: 남측 및 동측으로 노폭 6m 내외, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 일련번호 2: 북동측 및 남동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호 1: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역

* 일련번호 2: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 정비구역(2023-07-14), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역

3. 권리분석

말소기준권리

을36 (2024-06-20, 근저당권, 이문휘경동새마을금고, 3,960,000,000원)을 기준으로 모든 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 등은 말소될 예정입니다.

인수되는 권리

현황으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 별도 고려)

임차인 현황

* 박 (참숯단양돼지촌): 보증금 45,000,000원, 차임 2,300,000원. 전입/확정일자 없음. 대항력 없음.

* 송 (돈돈삼겹살구이): 보증금 10,000,000원, 차임 960,000원. 2014-04-01 전입, 2014-04-09 확정. 대항력 있음.

* 송 (임차인): 보증금 10,000,000원, 차임 880,000원. 전입/확정일자 없음. 대항력 없음.

* 이 (임차인): 보증금 10,000,000원, 차임 660,000원. 전입/확정일자 없음. 대항력 없음.

* 전 (남전성인PC): 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원. 전입/확정일자 없음. 대항력 없음.

* 추 (임차인): 보증금 15,000,000원, 차임 1,300,000원. 2018-12-27 전입. 확정일자 없음. 대항력 있음.

인수 보증금 합계 (자료상): 0원

주의: 위 자료상 '인수 보증금 합계'는 배당 절차에 따라 산정된 금액일 수 있으나, '대항력 있음'으로 표시된 송 (10,000,000원) 및 추 (15,000,000원) 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 실제 인수 보증금은 총 25,000,000원 이상이 될 수 있습니다.

등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 근저당권(말소), 압류(구리시), 가압류(신한카드), 임의경매(우리누리새마을금고) 등이 등재되어 있으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 경기도 구리시 수택동의 상업 및 주거 혼재 지역에 위치합니다. 인근에 교문초등학교, 수택2동 행정복지센터 등 공공시설이 있어 유동인구 확보에 유리하며, 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 위락시설 등이 복합적으로 운영될 수 있는 입지입니다. 건물 자체에 유흥주점, PC방 등의 용도가 포함되어 있어, 해당 업종 관련 수요를 충족할 수 있습니다.

5. 생활정보

교육시설

* 교문초등학교 인근

편의시설

* 수택2동 행정복지센터 및 인근 상업 시설 이용 가능

교통

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 지역

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

송 (보증금 10,000,000원) 및 추 (보증금 15,000,000원) 두 명의 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 이들의 임차보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 예상 입찰가 산정에 중요한 변수가 됩니다.

토지 용도지역 상이

일련번호 1은 일반상업지역, 일련번호 2는 제3종일반주거지역으로 상이한 용도지역에 속해 있어, 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 복합적인 검토가 필요합니다.

건축물 노후화

건축물대장상 최초 사용승인일이 1986년으로, 건물 노후화에 따른 수선 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

도로 접면

일련번호 1 토지가 노폭 4m 내외의 도로에 접하고 있어, 건축 법규 적용 및 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

채무 총액

등기부채권 총액이 토지 약 43억원, 건물 약 42.8억원으로 매우 높아, 경매 절차 진행 중 채권 관련 변동 가능성은 낮으나, 채권자들의 권리행사가 활발할 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 구리시 수택동의 상업 및 주거 복합 지역에 위치하여 입지적 장점이 있습니다. 다양한 용도로 활용 가능한 건축물을 보유하고 있으며, 일괄매각 대상입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수, 토지 용도지역 상이, 일부 좁은 도로 접면 등은 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 파악하고, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 구리시 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 접근성이 좋습니다.

* 다용도 활용 가능: 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 위락시설 등 다양한 용도로 건물 활용이 가능합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각하여 재산권 행사에 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 가능성을 고려할 때 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,618,040,240원

주요 채권액 (말소기준 근저당): 3,960,000,000원

인수 예상 보증금 (대항력 있는 임차인): 송 10,000,000원 + 추 15,000,000원 = 25,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재하므로, 이를 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 약 2,900,000,000원 ~ 3,250,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 임차인과의 협상 결과, 건물 상태, 주변 시세, 경매 당시의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.