나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71851 [1] 경기도 구리시 수택동 472-37 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트감정 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 '부양초등학교'북동측 인근에 위치하며, 인근은 주상용, 소규모 아파트, 다세대 및 다가구주택 등이 소재하는 정비구역내 지역으로 전반적인 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 북측 근거리에 지하철역 구리역(8호선, 경의중앙선)과 북동측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 평지의 토지로 근린생활시설 및 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 공원(2023.07.14), 주차장(2023.07.14), 가축사육제한구역, 정비구역(2023.07.14), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령제14조의3 제2호)임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기호(1)은 토지이용계획확인서상 도시계획시설 ""공원, 주차장"" 에 저촉되나 수택동 재개발사업 정비구역 내의 토지로 사업의 시행을 목적으로 하는 도시계획시설로 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨 없이 감정평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 (공부) 5층 근린생활시설 및 다가구주택으로
(사용승인일 2017.04.12)
외벽: 석재타일마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 하이섀시창호 등

이용상태

공부상 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용중임.

* 건축물관리대장에 대수선위반 및 불법증축 기재 (2017.09.06)
* 1층: 공부상 제1종근린생활시설(소매점) 1개호=> 현황 근생
* 2층: 공부상 제2종근린생활시설(사무소) 4개호=> 현황 주택 7개호
* 3층: 공부상 다가구주택 4가구=> 현황 주택 7개호
* 4층: 공부상 다가구주택 1가구=> 현황 주택 7개호
* 5층: 공부상 다가구주택 1가구=> 현황 주택 7개호
* 6층: 공부상 옥탑=> 현황 주택 7개호
* 옥상: 제시외 옥탑소재함.

1호: 방1, 거실겸주방1, WC 1
2호: 방2, 거실과 주방1, WC 1
3호: 방3, 거실과주방1, WC 1
4호: 방1, 거실겸주방1, WC 1 (주민탐문)
5호: 방1, 거실겸주방1, WC 1 (주민탐문)
6호: 방2, 거실과 주방1, WC 1 (도면참조)
7호: 방1, WC 1
* 현황조사, 주민탐문, 도면참고 등을 통해 호별 구조를 기재하였으나. 현황과 차이가 발생할수 있는바 경매진행 및 입찰시 유의바람.

설비내역

전기설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 주차장 등 기본설비 갖춤.

부합물 및 종물

제시외㉠~㉧이 소재함. 후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

지상2층은 공부상 근린생활시설이나 현장조사시 주택(7가구)으로 이용중인 것으로 현장조사 및 탐문조사됨.
지상3층 ~ 지상6층은 공부상 각각 주택4가구,1가구, 1가구 및 옥탑이나 현황은 층별 7개호의 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
기호(2) 건물은 일반건축물대장상 위반건축물 기재되어 있음.건축과-43451(2017.09.06) 2층과 3층 대수선위반, 2층~6층 불법증축.
기호(2) 건물의 7호 라인 일부가 소유자외 30인이 공유중인 인접토지 수택동 472-35번지에 일부 소재함.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 2. 건물은 일반건축물대장상(건축과-43451(2017.09.06.) 위반건축물 표시변경 등재가 있으며, 증축 부분의 위치와 면적, 이행강제금 부과 여부, 원상회복 등 법적, 행적적 제반 사항에 대한 부분은 관할 기관에 별도 확인 요함
3. 목록 2. 건물 7호라인 일부 면적이 타인과 공유 중인 수택동 472-35(대지) 일부에 소재함
4. 지상 2층은 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경71851 (1)

소재지: 경기도 구리시 수택동 472-37

용도: 근린주택 (현황 근린생활시설 및 다가구주택)

감정가: 4,550,966,640원

토지면적: 458.70㎡ (약 138.77평)

건물면적: 694.29㎡ (약 210.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 민OO

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 구리시 수택동 소재 '부양초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변 지역은 주상용 건물, 소규모 아파트, 다세대 및 다가구주택 등이 혼재된 지역으로, 정비구역 내에 위치하고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 북측 근거리에 지하철 8호선 및 경의중앙선 구리역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 도시계획: 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공원, 주차장, 가축사육제한구역, 정비구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 재개발: 본건은 수택동 재개발사업 정비구역 내에 위치하여 향후 개발 가능성이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 민OO가 채권자입니다. 말소기준권리는 을8 (2016년 6월 24일 농업협동조합자산관리회사 근저당)이며, 이보다 선순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

1.3. 1.등기부 현황 요약

* 토지 등기부상 채권 총액: 1,171,680,037원

* 건물 등기부상 채권 총액: 2,085,202,659원

* 총 채권액: 약 3,256,882,696원

1.3. 2.임차인 현황

총 47명의 임차인이 확인되었으며, 대부분 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* JINSHIHUA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-19, 대항력 없음, 비고: 금액 미상으로 주의 필요.

* YUJINCHI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-11-18, 대항력 없음, 비고: 금액 미상으로 주의 필요.

* 고설연: 보증금 100,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2020-07-24, 확정일자 2020-07-24, 배당신고일자 2025-08-01, 대항력 없음.

* 권영분: 보증금 25,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2022-11-14, 확정일자 2022-11-14, 배당신고일자 2025-07-31, 대항력 없음.

* 김광희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-31, 대항력 없음, 비고: 금액 미상으로 주의 필요.

* 김기석: 보증금 110,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2020-12-31, 확정일자 2020-12-31, 배당신고일자 2025-08-07, 대항력 없음.

* 김기석: 보증금 100,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2023-11-03, 확정일자 2023-11-03, 배당신고일자 2025-07-04, 대항력 없음.

* 김남수: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-10, 확정일자 2021-12-10, 배당신고일자 2025-07-21, 대항력 없음.

* 김민정: 보증금 50,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2024-07-01, 확정일자 2024-04-26, 배당신고일자 2025-07-24, 대항력 없음.

* 김민주: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2025-01-03, 확정일자 2025-01-03, 배당신고일자 2025-07-04, 대항력 없음.

* 김서하: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-09-04, 확정일자 2020-09-04, 배당신고일자 2025-07-04, 대항력 없음.

* 김선국: 보증금 97,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-05-26, 확정일자 2020-05-26, 배당신고일자 2025-07-04, 대항력 없음.

* 김성명: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-06-20, 확정일자 2018-06-05, 배당신고일자 2025-08-05, 대항력 없음.

* 김은자: 보증금 50,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2025-02-05, 확정일자 2025-02-05, 배당신고일자 2025-07-11, 대항력 없음.

* 김재연: 보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2024-12-16, 확정일자 2024-12-16, 배당신고일자 2025-07-23, 대항력 없음.

* 김정아: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-17, 대항력 없음, 비고: 금액 미상으로 주의 필요.

* 김희정: 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2020-12-17, 확정일자 2025-07-04, 배당신고일자 2025-07-04, 대항력 없음.

* 김희정: 보증금 30,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2024-11-01, 확정일자 2024-11-01, 배당신고일자 2025-07-04, 대항력 없음.

* 박근혜: 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2024-03-22, 확정일자 2024-03-22, 배당신고일자 2025-07-08, 대항력 없음.

* 박서진: 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2025-05-16, 확정일자 2025-05-16, 배당신고일자 2025-07-23, 대항력 없음.

* 박효서: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-16, 확정일자 2025-07-07, 배당신고일자 2025-09-05, 대항력 없음.

* 송수길: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-11-11, 확정일자 2022-11-04, 배당신고일자 2025-07-07, 대항력 없음.

* 심형준: 보증금 50,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2022-05-11, 확정일자 2022-04-28, 배당신고일자 2025-07-16, 대항력 없음.

* 오연주: 보증금 20,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2025-04-23, 확정일자, 배당신고일자 2025-04-23, 대항력 없음.

* 유자환: 보증금 100,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2023-08-02, 확정일자 2023-08-02, 배당신고일자 2025-07-22, 대항력 없음.

* 윤광희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-13, 대항력 없음, 비고: 금액 미상으로 주의 필요.

* 이다영: 보증금 105,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-13, 확정일자 2021-10-13, 배당신고일자 2025-07-07, 대항력 없음.

* 이다영: 보증금 50,000,000원, 차임 220,000원, 전입일자 2021-12-01, 확정일자 2차(22.12.22.),3차(23.12.07.),4차(24.12.20.), 배당신고일자 2025-07-15, 대항력 없음.

* 이명란: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-10, 확정일자 2023-03-07, 배당신고일자 2025-07-11, 대항력 없음.

* 이우중: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-11-26, 확정일자 2018-11-26, 배당신고일자 2025-07-07, 대항력 없음.

* 이은창: 보증금 20,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2023-06-09, 확정일자 2023-06-09, 배당신고일자 2025-07-02, 대항력 없음.

* 이의령: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-15, 대항력 없음, 비고: 금액 미상으로 주의 필요.

* 이창환: 보증금 105,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-02-28, 확정일자 2020-02-10, 배당신고일자 2025-07-04, 대항력 없음.

* 임선화: 보증금 20,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2022-10-19, 확정일자 2022-10-19, 배당신고일자 2025-07-09, 대항력 없음.

* 정승연: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-09-09, 대항력 없음, 비고: 금액 미상으로 주의 필요.

* 정은아: 보증금 30,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2025-05-22, 확정일자 2025-05-22, 배당신고일자 2025-07-04, 대항력 없음.

* 정은진: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2025-02-06, 확정일자 2025-02-06, 배당신고일자 2025-07-04, 대항력 없음.

* 정정숙: 보증금 15,000,000원, 차임 650,000원, 전입일자 2023-06-12, 확정일자, 배당신고일자 2025-07-25, 대항력 없음.

* 정칠남: 보증금 100,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2022-08-19, 확정일자 2022-08-19, 배당신고일자 2025-07-17, 대항력 없음.

* 정현진: 보증금 20,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2025-02-05, 확정일자 2025-02-05, 배당신고일자 2025-07-04, 대항력 없음.

* 조혜경: 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-04, 확정일자 2021-11-01, 배당신고일자 2025-07-04, 대항력 없음.

* 주식회사서황홀딩스: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-11-24, 대항력 없음, 비고: 금액 미상으로 주의 필요.

* 최휘만: 보증금 4,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2022-01-04, 대항력 없음.

* 한광수: 보증금 50,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2024-07-01, 확정일자 2024-04-26, 배당신고일자 2025-07-24, 대항력 없음.

* 홍가영: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-11-18, 확정일자 2022-11-18, 배당신고일자 2025-08-01, 대항력 없음.

* 황보은: 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2025-05-02, 확정일자 2025-05-02, 배당신고일자 2025-07-09, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 건물 이용 현황: 공부상에는 근린생활시설 및 다가구주택으로 되어 있으나, 현황 2층은 상가에서 주택으로, 3층부터 6층(옥탑 포함)은 다가구주택으로 다수 가구가 거주하는 것으로 확인됩니다.

* 주변 시세: 제공된 JSON 데이터는 주로 소규모 다세대 주택의 매매 정보를 포함하고 있으며, 이는 본건의 근린주택/다가구주택 용도와 규모가 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 데이터에 따르면 주변 다세대 주택의 평당 시세는 약 369만원에서 574만원으로 나타납니다. 본건의 감정가는 4,550,966,640원이며, 이는 약 1312만원/평 (건물 면적 기준)에 해당합니다. 이는 소규모 다세대 주택 시세보다 높은 수준으로, 본건의 토지 가치, 건물 규모, 재개발 구역 지정 등의 요인이 반영된 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 부양초등학교가 있어 학군 형성에 긍정적인 요소입니다.

* 편의시설: 구리역(8호선, 경의중앙선)을 중심으로 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 기타: 본 물건은 재개발 구역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건물 등기부 및 건축물대장에 대수선 위반 및 불법 증축 사실이 기재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 원상회복 명령, 재산권 행사 제한 등 법적/행정적 제재를 받을 수 있습니다. 증축 부분의 정확한 위치, 면적, 이행강제금 부과 여부 등은 관할 기관을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용의 일부 제약: 건물 7호 라인 일부 면적이 타인과 공유 중인 인접 토지(수택동 472-35)에 소재하고 있어, 토지 이용에 있어 소유권 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공부와의 현황 차이: 2층 근린생활시설이 주택으로, 3층~6층의 다가구주택이 공부상 가구수보다 더 많은 가구로 이용되는 등 공부와 실제 이용 현황 간 차이가 큽니다. 이는 추후 양성화 또는 법적 문제 발생 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 임대 관계: 대부분의 임차인이 대항력이 없으나, 일부 금액이 미상인 임차인이 존재하여 보증금 인수 여부 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 복수의 권리: 다수의 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있습니다. 총 채권액이 감정가를 상회하는 수준입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 구리시 수택동 재개발 구역 내에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있는 물건입니다. 그러나 위반건축물, 인접 토지 침범, 공부상 현황 불일치 등 상당한 법적/행정적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 문제점들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 마련해야 하는 어려운 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 재개발 구역 지정: 구리시 수택동 재개발 사업의 진행에 따라 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지 가치: 458.70㎡(약 138.77평)의 넓은 토지 면적은 향후 개발 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

* 잠재적 임대 수익: 위반건축물 및 공부상 불일치 문제를 해결하고 정상화시킨다면, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,550,966,640원입니다.

그러나 위반건축물, 토지 침범, 복잡한 권리 관계, 다수의 임차인 존재 등 상당한 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하의 신중한 접근이 필요합니다.

리스크 해소 비용 및 예상 투자 수익률을 고려하여, 감정가의 약 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

이는 약 3,185,000,000원 ~ 3,640,000,000원 범위입니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 법률 자문, 관련 기관 확인 등을 통해 더욱 면밀히 검토한 후 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.