나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71857 [1] 경기도 남양주시 별내동 1141-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

남양주시 별내동 소재 ""수도권제1순환고속도로 별내IC"" 북서쪽 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 임야 등으로 형성되어있음.

교통상황

차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형, 인접지와 등고 평탄한 단독주택(다가구주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서쪽으로 노폭 약 10미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-04-02) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조 의3 1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 3층으로
사용승인일;2020.09.28
외벽;석재 붙임 등
내벽;벽지마감, 타일마감 등
창호;프라스틱샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

단독주택:다가구주택(상세는 건물개황도 참조)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

부합물 및 종물

기호 ㄱ) 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71857 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 1141-2

용도: 단독주택 (다가구주택)

감정가: 2,176,671,920원

토지면적: 312.00㎡ (약 94.38평)

건물면적: 436.63㎡ (약 132.08평)

제시외 건물면적: 105.70㎡ (약 31.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 임OO

건물 사용승인일: 2020년 09월 28일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 남양주시 별내동 소재 수도권제1순환고속도로 별내IC 북서쪽 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 세장형 토지로, 인접지와 등고 평탄하며 단독주택(다가구주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서쪽으로 노폭 약 10미터 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구(별내지구)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부지방법원 남양주지원 2025타경71857 강제경매개시결정 (접수일자 2025-06-18, 채권자 임용선)

* 인수되는 권리 (물건명세서 기재):

* 을구 3번 주택임차권 (임용선): 임대차보증금 420,000,000원 (2022년 10월 11일 20,000,000원 증액), 전입일자 2020-10-26, 확정일자 2020-10-16. 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 매수인이 인수합니다.

* 을구 4번 주택임차권 (김인수): 임대차보증금 399,000,000원 (2022년 9월 27일 19,000,000원 증액), 전입일자 2020-10-30, 확정일자 2020-08-05. 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 매수인이 인수합니다.

* 임차인 현황:

* 임용선: 보증금 420,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-26, 확정일자 2020-10-16, 대항력 있음. (물건명세서상 인수 대상)

* 신한은행: 보증금 420,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-26, 확정일자 2020-10-16, 대항력 있음. (주의: 은행이 임차인으로 기재된 특이 사례)

* 이상훈: 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-06-09, 확정일자 2023-06-09, 대항력 있음.

* 최낙원: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-25, 대항력 있음. (주의: 보증금 및 차임 미상)

* 이영숙: 보증금 270,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-04, 확정일자 2022-03-11, 대항력 있음.

* 이영숙: 보증금 399,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-04, 확정일자 2022-10-31, 대항력 있음.

* 김인수: 보증금 399,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-30, 확정일자 2020-08-05, 대항력 있음. (물건명세서상 인수 대상)

* 등기부 요약:

* 토지 등기부채권 총액: 70,847,068원 (주로 가압류, 압류 등)

* 건물 등기부채권 총액: 889,847,068원 (주로 임차권등기, 강제경매, 가압류, 압류 등)

* 이상의 채권총액은 말소기준권리보다 선순위이거나, 매각으로 소멸되지 않는 권리(임차권 등기)에 해당합니다.

1.3. 상권분석

* 물건지 주변은 단독주택 및 택지 개발 지구의 특성을 보입니다.

* 별내IC 인근에 위치하여 수도권 접근성이 양호합니다.

* 상업 시설보다는 주거 기능 위주의 지역으로 파악됩니다.

* 주변 연립주택(별내효성해링턴코트)의 최근 매매가는 7억~7.67억 원 수준으로, 이는 본 물건의 감정가와 상당한 차이를 보입니다. (JSON 분석 결과: 2017년식 연립, 전용면적 약 84.85㎡ 기준)

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 인근 버스 정류장을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하며, 택지개발지구 내 주거 지역의 기본적인 편의시설은 갖추었을 것으로 추정됩니다.

* 주변 환경: 단독주택 및 임야가 혼재된 환경입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 존재한다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 다수 존재: 임용선, 김인수는 물건명세서에 명시적으로 인수 대상이며, 이상훈, 이영숙(2명), 신한은행, 최낙원 임차인 역시 '대항력 있음'으로 기재되어 있어 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 보증금 미상 임차인: 최낙원 임차인의 경우 보증금 및 차임이 미상임에도 대항력이 있다고 기재되어 있어, 해당 보증금액이 상당할 경우 매수인의 부담이 매우 커질 수 있습니다.

* 높은 잠재적 인수 보증금: 대항력 있는 임차인들의 보증금 총액이 상당하며, 특히 최낙원 임차인의 미상 보증금을 포함하면 총 인수금액은 감정가를 초과할 가능성이 높습니다.

* 제시외 건물 포함: 약 105.70㎡(약 31.97평)의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 관리 및 명도 계획이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 제1종일반주거지역, 성장관리권역 등 여러 토지이용계획 및 제한 상태가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인)의 단독주택(다가구주택)입니다. 상당한 면적의 토지와 건물을 포함하고 있으며, 감정가는 약 21.7억 원입니다.

가장 큰 특징이자 리스크 요인은 다수의 대항력 있는 임차인 존재입니다. 특히 임용선, 김인수 임차인은 물건명세서에 명시적으로 잔액 인수 가능성이 언급되어 있습니다. 더불어 최낙원 임차인의 보증금 미상, 신한은행의 특이한 임차인 정보 등은 권리분석의 불확실성을 높이며, 잠재적인 인수 보증금 총액이 매우 높을 것으로 예상됩니다.

이러한 인수 보증금 문제는 낙찰가 외 추가적인 매수인의 부담으로 작용하므로, 투자를 고려할 경우 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 다가구주택으로 향후 임대 수익 창출 잠재력 보유.

* 별내지구 내 위치하여 지역 개발 및 가치 상승 가능성.

* (단, 상기 리스크 요인들을 충분히 감안해야 함)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,176,671,920원

* 물건명세서상 명확히 인수되는 임차인 보증금 합계:

* 임용선: 420,000,000원

* 김인수: 399,000,000원

* 합계 (기본 인수 보증금): 819,000,000원

* 분석:

* 본 물건은 대항력 있는 임차인들이 다수 존재하며, 특히 임용선과 김인수의 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 그 외 이상훈, 이영숙(2명), 신한은행, 최낙원 임차인 또한 '대항력 있음'으로 표시되어 있어, 배당 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금이 추가될 수 있습니다.

* 특히 최낙원 임차인의 보증금 미상 정보는 가장 큰 위험 요소이며, 이를 포함한 총 인수 보증금은 감정가를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

* '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 계산하는 것은, 해당 보증금을 추가적으로 부담해야 함을 전제로, 총 매수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 산정하는 것입니다.

* 주변 연립주택 시세(약 7억~7.67억 원)와 본 물건의 감정가(약 21.7억 원) 간의 상당한 격차를 고려할 때, 감정가의 적정성에 대한 추가 검토가 필요합니다.

* 이러한 위험 요인을 고려하여, 보수적인 투자 관점에서 접근할 때, 예상 입찰가는 감정가의 60~70% 수준을 검토해볼 수 있습니다.

* 추정 입찰가 범위: 1,306,003,152원 ~ 1,523,770,344원 (감정가의 약 60% ~ 70%)

* 주의사항: 상기 입찰가는 '기본 인수 보증금' 819,000,000원을 제외한 금액입니다. 실제 총 지출액은 입찰가에 인수되는 보증금(최소 8.19억 원 + α)이 더해지므로, 예상보다 훨씬 높은 금액이 될 수 있습니다. 최낙원 임차인의 보증금, 신한은행 임차인의 성격, 기타 임차인들의 배당 여부 등 추가적인 심층 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.