나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63449 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 76-16 더 어반 102동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 안곡고등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은
다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스승강장 및 경의중앙선 풍산역이 소재하는 등 제
반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트조지붕 4층건 내 1층 102호로,
외벽 : 벽돌붙임 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 등
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 유사 사다리형의 다세대주택부지입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8m 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역
[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지
(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(2015-03-09)(아리솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안곡고등학교)<
교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.02.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 76-16에 소재한 더 어반 102동 1층 102호 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경63449 (1)이며, 감정가는 208,000,000원입니다.

본 물건의 토지면적은 52.50㎡ (약 15.88평)이고 건물면적은 44.81㎡ (약 13.56평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

건물 사용승인일은 2018년 04월 17일입니다.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 안곡고등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 있고 경의중앙선 풍산역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트조지붕 4층 건물 내 1층 102호이며, 외벽은 벽돌붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 내장바닥재 및 타일 붙임, 창호는 새시 창호 등으로 마감되었습니다.

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 유사 사다리형의 다세대주택 부지이며, 본건 남동측으로 노폭 약 8m 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리구역(주거 zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역(안곡고등학교, 아리솔유치원), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 신청채권자인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2025년 06월 19일 접수)입니다.

본 경매로 인해 소멸될 권리는 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리입니다.

임차인 분석:

* 임차인 이은주:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-17

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계에는 포함되지 않습니다.

* 임차인 최진현:

* 보증금: 183,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-16

* 확정일자: 2020-03-04

* 배당신고일자: 2024-03-29

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(말소)로 등기부 요약에 기재되었으나, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

주의사항 및 특이사항:

신청채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026년 06월 02일자 인수조건변경확약서(대항력 포기확약서)를 제출했습니다.

이는 대항력 있는 임차인(이은주)의 권리가 낙찰자에게 인수되지 않도록 HUG에서 조치한 것으로 보입니다. 다만, 0원의 보증금으로 대항력을 가진 임차인이 존재하는 점은 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 유사한 면적과 건축 연도의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 27일 거래: 42.465㎡ (약 12.84평) / 145,000,000원 (포포인트빌리지C,D동)

* 2026년 2월 06일 거래: 48.61㎡ (약 14.71평) / 130,000,000원 (포포인트빌리지C,D동)

본건 물건(44.81㎡, 약 13.56평)의 면적과 건축 연도(2017년)를 고려할 때, 현 시세는 약 130,000,000원에서 145,000,000원 수준으로 추정됩니다.

건축물표제부상 '더 어반'은 2017년 4월 26일 건축 허가를 받아 2018년 4월 17일에 사용승인된 건물입니다.

1.5. 생활정보

본건은 안곡고등학교 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하여 주거 생활 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스승강장 및 경의중앙선 풍산역을 이용한 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

주변에는 다양한 편의시설과 상업시설이 분포되어 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

주변 검색 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가(208,000,000원)는 최근 거래된 유사 물건의 시세(약 130,000,000원 ~ 145,000,000원)보다 상당히 높습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 평가 기준의 차이일 수 있으므로, 입찰 시 주의가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 이은주가 대항력을 가지고 있으나 보증금이 0원인 점, 그리고 HUG의 인수조건 변경 확약서 제출은 해당 임차인의 권리 문제를 정리하기 위한 조치로 보입니다. 그러나 임차인과의 법적 관계 및 HUG의 약속 이행 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 복잡한 권리관계: HUG의 인수조건 변경 확약서로 인해 권리관계가 일반적인 경매 물건보다 복잡하게 해석될 여지가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 일산동구 중산동에 위치한 비교적 신축(2017년 허가, 2018년 사용승인) 다세대주택으로, 역세권(풍산역) 및 학교 인접 등 입지 조건이 양호합니다.

다만, 감정가와 실거래가 간의 상당한 차이, 그리고 대항력 있는 임차인 존재 및 HUG의 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어 면밀한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. HUG의 확약서가 실질적인 위험을 해소하는지 여부를 반드시 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최근 시세 대비 낮은 감정가: 시장가치 대비 저평가 가능성이 있으며, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 비교적 최신 건축 연도로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 및 학세권: 풍산역 및 안곡고등학교 인접으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

* HUG의 적극적 개입: HUG의 인수조건 변경 확약서는 임차인 관련 문제를 해결하여 매각 절차를 원활하게 하려는 의도로 해석되며, 이는 낙찰자의 리스크를 줄여줄 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 물건의 최근 거래가는 130,000,000원에서 145,000,000원 수준입니다.

본건의 감정가는 208,000,000원으로 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

이에 따라, 시세 기준 최대 약 145,000,000원을 상한선으로 고려할 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 및 HUG의 인수조건 변경이라는 특수성을 감안하여, 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

신축 연도 및 입지 조건에 따른 가치를 감안하여, 예상 입찰가를 140,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.