나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63407 [1] 경기도 고양시 덕양구 대자동 378-6 삼성베스트타운 에프동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 대자동 소재 ""대자동 18, 19통 마을회관"" 북측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 중 3층 301호로서 (사용승인일 : 2013.01.09.)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용복원취락), 가축사육제한구역(2024-11-12)
(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이며, 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.02.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63407 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 대자동 378-6 삼성베스트타운 에프동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 147,000,000원

토지면적: 55.01㎡ (약 16.64평)

건물면적: 56.41㎡ (약 17.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축연도: 2013년 (사용승인일: 2013.01.09)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

층수: 3층 중 3층 (F동 301호)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 대자동 소재 "대자동 18, 19통 마을회관" 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통 수준입니다.

1.2. 3. 도로상태

본건은 북서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2025타경63407)이 말소기준권리입니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 송수민

- 보증금: 160,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-06-14

- 확정일자: 2022-05-12

- 배당신고일자: 2024-06-19

- 대항력: 없음

- 비고: 주택임차권 등기 (등기사항전부증명서상)

1.3. 3. 특이사항 및 주의사항

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026.06.02.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인의 보증금 전액 인수 여부 및 대항력 행사 가능성은 인수조건변경확약서 내용을 따릅니다.

1.3. 4. 기타 권리사항

등기부채권 총액은 160,000,000원입니다.

주택임차권(송수민, 160,000,000원)은 말소 예정입니다.

국민건강보험공단의 압류 등기사항이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 명시된 정보 없음)

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

본건이 위치한 대자동 지역은 단독주택, 다세대주택과 함께 농경지 및 자연림이 혼재하는 지역으로, 주거용 건부지로 이용되고 있습니다. 지역적으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용복원취락)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 관련 법규의 적용을 받고 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주변 편의시설

주변 지역은 주거용 건물과 농경지, 자연림이 혼재하는 지역으로, 대규모 상업시설보다는 지역 커뮤니티 시설이나 소규모 편의시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 편의시설 현황에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 2. 주변 환경

인근에 마을회관이 위치하고 있으며, 단독주택 및 다세대주택 밀집 지역과 농경지가 혼재되어 있어 비교적 한적한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 송수민 씨의 대항력 인정 여부가 복잡하게 얽혀 있습니다. 임차인의 전입일자(2022-06-14)와 확정일자(2022-05-12) 기준으로는 대항력이 없는 것으로 보이나, HUG의 조건 변경으로 인해 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 임차권 등기가 말소되는 조건이므로, 보증금 중 일부 또는 전부를 인수하게 될 가능성은 낮으나, 법적 절차 진행 과정에서 발생할 수 있는 예외적인 상황에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 2. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용복원취락)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 대자동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 4천 7백만원입니다. 건물은 2013년에 사용승인된 철근콘크리트 구조이며, 전용면적은 약 17.07평입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 신청 채권자로, 임차인의 대항력을 포기하는 조건으로 경매가 진행되고 있어 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG의 인수조건 변경 확약서 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 주변은 주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 교통은 보통 수준입니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. HUG 인수조건 변경

신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함에 따라, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담이 거의 없습니다.

1.8. 2. 인근 시세 대비 합리적 감정가

최근 인근의 유사 건물(삼성베스트타운 C동, 2012년식, 59.52㎡)이 2026년 6월 175,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가 147,000,000원은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 중, 본건과 동일 단지인 삼성베스트타운 C동(2012년식, 59.52㎡)이 2026년 6월 10일에 175,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2013년식으로 연식이 유사하며, 전용면적(56.41㎡)도 비교적 비슷합니다. 이를 기준으로 볼 때, 본건의 현 시세는 약 16,500,0000원 ~ 175,000,000원 범위로 추정됩니다.

1.9. 2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 0원으로 확인되었고, 유사 물건의 최근 거래가를 고려할 때, 낙찰 가능성이 높은 적정 입찰가는 감정가(147,000,000원)보다 높게 책정될 수 있습니다. 인근 거래 사례를 바탕으로 예상 입찰가를 167,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.