나이스옥션 법원경매 고양 2025타경3285 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 1784 힐스테이트킨텍스레이크뷰 101동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성감정 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 ""한류초등학교"" 남측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 방송국, 호수공원 등이 혼재하는 주거지대로서, 쾌적성 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 제3층 제301호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트 1세대로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 유사사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(관광문화단지도시개발), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한류유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한류초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한류유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한류초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 벤처기업육성촉진지구(벤처기업위치)<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 고양지원 2025타경3285 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 1784 힐스테이트킨텍스레이크뷰 101동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 937,000,000원

토지면적: 33.83㎡ (약 10.23평)

건물면적: 84.35㎡ (약 25.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.2. 아파트 정보

아파트명: 힐스테이트킨텍스레이크뷰

건축연도: 2019년

동/호수: 101동 3층 301호

해당 층: 3층

총 층수: 27층

전용면적: 84.35㎡ (약 25.51평)

세부 면적 (건축물 표제부 총괄표제부 기준):

- 토지 총 면적: 11581.1㎡

- 건물 연면적: 59472.7032㎡

- 주용도: 공동주택 (아파트)

- 세대수: 299세대 (총괄표제부 기준, 해당 동/라인별 세대수는 별도 확인 필요)

주차 정보:

- 지상 주차대수: 26대

- 지하 주차대수: 37대

- 총 주차대수: 63대 (제공된 합계 0대는 오류로 보임, 개별 수치 합산)

1.3. 입지조건

주변 환경:

- 본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 "한류초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

- 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 방송국, 호수공원 등이 혼재된 주거지대로서 쾌적성은 보통 수준입니다.

교통 상황:

- 차량 진입이 용이하며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

- 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항:

- 용도지역: 일반상업지역

- 지구단위계획구역 (관광문화단지도시개발)

- 도로: 소로1류 (폭 10m~12m), 중로1류 (폭 20m~25m) 접합

- 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 (한류유치원, 한류초등학교), 도시개발구역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

1.4. 권리분석

말소기준권리:

- 을1 근저당권 (하나은행, 2020-02-10 접수, 채권액 480,205,000원)

총 말소 대상 권리:

- 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2020-02-10 접수)

- 을1: 근저당권 (하나은행, 2020-02-10 접수, 480,205,000원)

- 을2: 근저당권 (중소기업은행, 2021-09-27 접수, 276,000,000원)

- 을3: 근저당권 (중소기업은행, 2022-09-08 접수, 132,000,000원)

- 갑3: 2번 최효길 지분가압류 (주식회사청송개발, 2025-04-04 접수, 177,444,000원)

- 갑4: 임의경매 (하나은행, 2025-06-19 접수, 421,362,056원)

- 갑5: 2번 최효길 지분가압류 (유형태, 2025-06-20 접수, 20,000,000원)

등기부채권 총액: 1,085,649,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

- 임차인: 박

- 보증금: 100,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-02-04

- 확정일자: 2020-03-25

- 배당신고일자: 2025-07-14

- 대항력: 없음

- 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고가 완료되어 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.5. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설, 방송국 (SBS 일산 제작센터 추정), 일산 호수공원 등이 인접해 있어 주거 상권으로서의 기본적인 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. KINTEX (킨텍스)가 인근에 위치하여 관련 비즈니스 및 방문객 유입 가능성도 있습니다.

1.6. 생활정보

주변 편의시설:

- 대규모 아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

- 일산 호수공원이 인접하여 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

교육 환경:

- 한류초등학교, 한류유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다. (상대/절대 보호구역으로 지정)

1.7. 잠재적 리스크

중복사건 및 유동화물건:

- 본 사건은 중복사건 및 유동화물건으로 분류되어 있어, 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수나 지연이 발생할 가능성이 있습니다. 경매 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

- 임차인 현황에 '차임: 0원'으로 표기되어 있어, 임대차 계약의 실질적인 내용을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동에 위치한 힐스테이트킨텍스레이크뷰 아파트 101동 301호(전용 84.35㎡)로, 감정가는 9억 3천 7백만원입니다. 아파트 단지 내 상가, 공원, 교육시설 등이 인접하여 생활 편의성은 양호하며, 교통 접근성도 보통 수준입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 명확한 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 인수될 보증금은 없습니다. 다만, 중복사건 및 유동화물건으로 분류된 점은 경매 진행 과정에서 변수가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 대규모 아파트 단지, 공원, 상업시설 등이 인접하여 주거 만족도가 높습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 등기 부담이 적습니다.

* 교통 및 생활 인프라: 차량 및 대중교통 이용이 편리하고, 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 반영: 최근 2026년 6월 실거래가가 9억원대 초중반에 형성되어 있어 시세 반영이 이루어진 것으로 보입니다.

1.10. 예상 입찰가

현 시세 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 건은 감정가 937,000,000원을 기준으로 판단됩니다. 최근 2026년 6월 실거래가 사례가 900,000,000원에서 930,000,000원 사이에 분포하고 있으며, 본 건은 3층으로 일반적인 선호도에 비해 낮은 층수에 해당함을 감안해야 합니다. 따라서, 감정가를 상회하는 수준에서 경합이 있을 수 있으나, 3층의 입지를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가는 935,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.