나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72530 [1] 경기도 포천시 선단동 58-25 꿈의정원 2동 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 ""선단교"" 북동측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택, 농경지 및 노변 근린생활시설등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 상태입니다.

건물의 구조

2020.05.21. 사용승인된 철근콘크리트구조 징크판넬지붕 5층건 내 5층 502호로서
외벽: 드라이비트 및 몰탈위 페인트,
창호: 샷시창입니다.

이용상태

단지형다세대 단위주택(내부구조는 건물개황도 참조)으로 이용중입니다.

설비내역

승강기설비, 난방설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형토지로 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원)(15항공당_비행안전(지원)(제2구역(협의구역)), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72530 (1)

소재지: 경기도 포천시 선단동 58-25 꿈의정원 2동 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 252,000,000원

토지면적: 80.44㎡ (약 24.33평)

토지지분: 44.30㎡ (약 13.40평)

건물면적: 62.92㎡ (약 19.03평)

건물지분: 62.92㎡ (약 19.03평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

사용승인일: 2020년 05월 21일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 징크판넬지붕

총 층수: 5층

해당 층수: 5층

집합건물명: 꿈의정원

건물 총 동수: 3개동

총 세대수: 29세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "선단교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 농경지 및 노변 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 농협은행주식회사의 임의경매로 진행 중입니다. 등기부상 말소기준권리는 2023년 07월 06일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권금액 181,500,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 별도로 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 안 (안성분)

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자/사업자등록일자: 2025년 03월 20일

* 확정일자: 2025년 03월 20일

* 배당신고일자: 2025년 09월 03일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 절차 진행 시 보증금 반환 문제는 배당을 통해 해결됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 시설

본건이 소재한 선단동 일대는 공동주택과 함께 농경지, 근린생활시설이 혼재되어 있어 전형적인 복합 용도 지역의 특징을 보입니다. 노변을 따라 상업시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 선덕주택 (1995년 준공, 35.74㎡): 2026년 6월, 48,000,000원 (약 134만원/㎡)

* 럭키빌라(3동) (2002년 준공, 44.56㎡): 2026년 6월, 67,000,000원 (약 150만원/㎡)

* 삼성홈타운 (2015년 준공, 67.185㎡): 2026년 6월, 130,000,000원 (약 194만원/㎡)

본건은 2020년 5월 사용승인된 신축 건물(약 4년차)로, 위 거래 사례 중 가장 연식이 최신인 삼성홈타운(2015년 준공)의 거래가격을 비교 기준으로 삼을 수 있습니다. 삼성홈타운의 경우 약 194만원/㎡의 거래 가격을 보였습니다. 본건의 건물면적(62.92㎡)을 적용 시, 시세는 약 121,842,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 본건의 감정가 252,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

본 건물에는 승강기 설비, 난방 설비, 위생 설비 등이 구비되어 있어 생활에 편리함을 더합니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

본건은 노변 근린생활시설과 인접해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업시설이나 문화시설 등은 포천시 중심지 또는 인근 도시로 이동이 필요할 수 있습니다. 주변에 농경지가 혼재되어 있어 쾌적한 환경 조성이 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가(252,000,000원)와 최근 거래 사례를 바탕으로 추정한 시세(약 120,000,000원 ~ 130,000,000원) 사이에 큰 차이가 존재합니다. 이는 낙찰 후 시세 차익 기대치를 높일 수 있으나, 감정가 산정 근거 및 시장 가격과의 연관성을 면밀히 검토해야 할 필요가 있습니다.

6.2. 기타 사항

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 채무 관계에 있어 추가적인 복잡성이 있을 수 있으나, 경매 절차를 통해 매각되면 해당 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 지역적 특성: 농경지 등이 혼재된 지역 특성상, 주변 환경의 개발 정도나 민원 발생 가능성 등을 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 권리관계 또한 대항력 없는 임차인 1명 외에는 깨끗하여 명도에 대한 부담이 적다는 장점이 있습니다. 신축이라는 점은 분명한 가치 상승 요인입니다. 그러나 제공된 최근 시세 정보와 감정가 사이에 상당한 괴리가 있어, 투자 가치를 판단함에 있어 신중한 접근이 필요합니다. 주변 지역의 향후 개발 계획이나 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크가 낮습니다.

* 지역 발전 가능성: 포천시 선단동 지역의 향후 개발 가능성 및 인구 유입 추이를 고려할 때 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 주택 시세는 약 1억 2천만원에서 1억 3천만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 본건은 신축 건물로서 감정가가 2억 5천2백만원으로 책정된 점을 감안할 때, 시장의 평가와 감정가 사이에 큰 차이가 존재합니다.

보수적인 투자 관점에서, 감정가의 약 60% 수준에서 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다. 이는 시장 시세 대비 합리적인 수준이며, 신축 건물의 가치를 고려한 가격입니다.

따라서 예상 입찰가는 150,000,000원 수준을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 40.5% 할인된 금액입니다.

투자자는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 및 주변 개발 계획 등을 추가로 조사하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.