나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12767 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 507 우성아파트 203동 1층 107호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12767 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 507 우성아파트 203동 1층 107호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경12767
• 주소: 서울특별시 도봉구 방학동 507 우성아파트 203동 1층 107호
• 용도: 아파트

서울북부지방법원 경매5계 2025타경12767 | 소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 507 우성아파트 203동 1층 107호 | 감정가: 340,000,000원 | 최저가: 272,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12767 (1)이며, 용도는 아파트입니다. 매각대상은 토지와 건물 일괄매각 건으로, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

1.2. 물건 소재지 및 감정가

소재지는 서울특별시 도봉구 방학동 507 우성아파트 203동 1층 107호이며, 감정가는 340,000,000원입니다.

1.3. 관계자 정보

소유자는 문OO, 채무자는 곽OOOOOOOOOOOOO, 채권자는 중OOOOO입니다. 소유자와 채무자가 다르므로 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

2. 물건 상세 정보

2.1. 면적 정보

토지(대지권) 면적은 26.65㎡(약 8.06평)이며, 건물(전용) 면적은 51.91㎡(약 15.70평)입니다. 건물과 토지 제시외면적은 없습니다.

2.2. 건물 현황 및 이용 상태

본 건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 12층 건물 중 1층에 위치하며, 사용승인일자는 1992년 7월 15일로 약 33년차 아파트입니다.

내부 이용상태는 아파트(통칭: 우성아파트)로 이용 중이며, 일반적인 이용상황 기준으로 방2, 거실(방), 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역으로는 도시가스 개별난방설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동에 소재하는 초당초등학교 남측과 동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 단지 내 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황 역시 보통 수준입니다. 주요 도로인 해등로26길, 서측으로 해등로32길 등의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 이는 용적률 등에서 상대적으로 높은 밀도로 개발이 가능한 지역임을 의미합니다. 교육환경보호구역(상대보호구역 포함) 및 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한 기호 1 토지는 중점경관관리구역(주요산 주변)에도 속합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각대상 및 진행 구분

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각으로, 낙찰 시 온전한 소유권 취득이 가능합니다. 경매구분은 부동산임의경매입니다.

4.2. 권리관계 특이사항

제시된 정보만으로는 상세한 권리분석은 불가하나, 소유자와 채무자가 상이하므로 담보 설정 경위(제3자 제공 담보) 등에 대한 등기부등본 및 관련 서류를 통한 면밀한 권리 조사와 분석이 필수적입니다. 임대내역은 미상이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 포함한 현황 조사 및 철저한 명도 전략 수립이 요구됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주거 및 근린생활시설

본건이 속한 우성아파트는 총 8개동, 658세대로 이루어진 대단위 아파트 단지이며, 주변 역시 대단위 아파트 단지로 형성되어 있습니다.

5.2. 지역 상권 형태

아파트 단지 및 단지 내 근린생활시설이 혼재된 주거밀집지역의 전형적인 항아리 상권 형태를 띨 것으로 예상됩니다. 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 세탁소, 병원, 학원 등)은 단지 내 또는 인접한 곳에서 쉽게 접근 가능할 것으로 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 환경

초당초등학교가 남측과 동측 인근에 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가정에 유리한 입지입니다. 주변에 각급 학교들이 혼재되어 있어 교육 인프라는 양호합니다. 본건은 상대보호구역에 속해 있습니다.

6.2. 편의 및 휴식 시설

근린공원 등이 가까이 위치하여 가벼운 산책이나 운동 등 휴식을 취하기 용이합니다.

6.3. 건물 특징

총 12층 중 1층 물건으로, 저층을 선호하는 실수요자에게는 유리할 수 있으나, 일조량 및 사생활 보호 측면에서는 층수가 높은 호실보다 불리할 수 있습니다. 1992년 준공으로 내부 수리가 필요할 가능성이 높습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 명도 리스크

현재 임대내역이 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 철저한 현장 조사와 명도 전략이 요구됩니다.

7.2. 건물 노후화 및 내부 수리비용

1992년 사용승인으로 약 33년이 경과하여 건물 및 내부 설비의 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 낙찰 후 내부 인테리어 및 설비 교체 비용 등을 투자금에 포함하여야 합니다.

7.3. 저층의 단점

1층이라는 특성상 채광, 조망권, 사생활 침해, 벌레 유입 등 저층이 가질 수 있는 단점을 투자 전에 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본 건은 서울 도봉구 방학동의 대단위 아파트 단지 내에 위치하며, 초등학교 인접 및 대중교통 이용이 용이한 양호한 주거 입지입니다. 감정가 3억 4천만원은 현 시세에 비추어 적정성 여부를 판단해야 하며, 제3종일반주거지역이라는 장기적인 개발 잠재력을 가진 토지 이용계획이 긍정적입니다. 다만, 1층이라는 점과 33년차의 노후화된 건물 상태, 그리고 소유자와 채무자가 다른 권리관계 특이사항은 투자 결정 시 신중한 검토를 필요로 합니다. 실수요 목적의 주거 마련이나 장기적인 투자를 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

9.1. 제3종일반주거지역의 잠재력

재건축 또는 리모델링 가능성이 있는 제3종일반주거지역에 위치하고 있어 장기적인 관점에서 토지 가치의 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9.2. 우수한 교육 및 생활 환경

초당초등학교 등 학교와 근린공원이 인접하여 교육 환경 및 주거 쾌적성이 양호합니다.

9.3. 실거주 및 임대 수요 확보 용이성

658세대의 대단지 아파트 내에 위치하여 단지 규모가 안정적이며, 실수요 및 임대 수요 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

9.4. 저층 선호 수요 흡수

저층을 선호하거나 아이가 어린 세대에게는 1층이라는 점이 오히려 장점이 될 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매5계