나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12747 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 85-2 해피뜨래 101동 3층 302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 지하철 7호선, 경의중앙선 ""상봉역"" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 7호선,경의중앙선 ""상봉역"" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 제8층 건물 내 제3층 제302호로서,
외벽 : 몰탈 위 석재붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호 등 마감.

이용상태

별첨 '내부구조도' 참조.

설비내역

승강기설비, 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로 공동주택(도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설) 건부지 임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉6존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람.
임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12747 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 85-2 해피뜨래 101동 3층 302호

용도: 오피스텔

감정가: 210,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.22㎡ (약 2.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 29.09㎡ (약 8.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 지하철 7호선, 경의중앙선 '상봉역' 남동측 인근에 위치합니다.

2.2. 주변 환경

주위에는 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.3. 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 7호선, 경의중앙선 '상봉역' 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.4. 도로

본건은 북서측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2022년 6월 3일 접수된 중랑세무서장의 압류입니다.

이후 여러 압류 및 강제경매(주택도시보증공사)가 등기되었으며, 모두 말소될 예정입니다.

갑1: 소유권보존 (2018-05-31)

갑2: 공유자전원지분전부이전 (2018-09-07)

을5: 주택임차권 (김민재, 230,000,000원, 2024-05-10 접수, 말소예정)

갑3: 압류 (중랑세무서장, 2022-06-03 접수, 말소기준권리)

갑4: 압류 (서울특별시중랑구, 2023-06-08 접수, 말소예정)

갑5: 압류 (의정부세무서장, 2025-02-17 접수, 말소예정)

갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-06-18 접수, 말소예정)

등기부채권 총액: 230,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김민재)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-29

* 확정일자: 2022-04-26

* 배당신고일자: 2024-05-10

* 대항력: 없음

3.3. 권리 인수

본 건의 경우, 주택도시보증공사는 배당금으로 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 상봉동은 지하철 7호선, 경의중앙선 상봉역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

인근에 대형 상업 시설 및 주거 단지가 밀집해 있어 유동인구가 많고, 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

상봉동 일대는 신축 및 준신축 오피스텔이 다수 공급되어 있으며, 소형 평형 위주로 거래가 이루어지고 있습니다.

최근 오피스텔 매매 실거래가는 면적 및 층수에 따라 상이하나, 10평 내외의 소형 오피스텔은 1억원 초반대에 거래되는 사례가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 학교, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 대중교통

지하철 7호선 및 경의중앙선 상봉역이 인근에 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

5.3. 혐오시설

본건 소재지 주변에 특이할 만한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재정비촉진지구

본 건은 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 동시에 건축 규제 등이 적용될 수 있습니다.

6.2. 임차권 관련 사항

등기부상 주택임차권(김민재)이 말소 예정으로 기재되어 있고, 대항력도 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 주택도시보증공사에서 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여 인수 부담은 없습니다. 그러나 임대차 계약의 상세 내용, 현황 조사 시점의 실제 점유 상태 등을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 감정평가 요약

현장 조사 시 폐문부재 등으로 인해 건축물 현황도, 외부 관찰 및 탐문 조사 등을 종합하여 평가되었으므로, 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 7호선 및 경의중앙선 상봉역 역세권에 위치한 오피스텔입니다. 교통 편리성과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 지역으로, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다. 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 0원이므로 권리 관계가 비교적 명확합니다. 다만, 감정평가 시 현장 조사가 제한적이었던 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 상봉역 초역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 발달된 생활 인프라 : 주변에 상업시설, 학교, 병원 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 재정비촉진지구 : 지역 개발 기대감으로 인한 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음 : 임차인 대항력 부재 및 HUG의 보증금 반환청구권 포기로 인해 인수 보증금이 0원입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원입니다.

인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 현황을 분석한 결과, 2024년 3월 상봉동 137-15번지 상봉오피스텔 16평형 실거래가가 9,000만원~1.2억원 수준이었고, 2022년 4월 상봉동 소재 오피스텔 10평형 실거래가가 8,800만원~1억 5천만원 수준으로 확인되었습니다. 또한, 신축 오피스텔인 상봉역 유보라 퍼스트리브는 전용 84㎡(약 25평) 기준 분양가가 8.59억~8.89억원으로 매우 높은 수준이나, 이는 비교 대상이 어렵습니다.

본 건은 전용면적 29.09㎡(약 8.79평)로, 유사 면적의 오피스텔 시세 및 감정가를 고려할 때, 현재 시장 상황 및 경매 특성을 감안하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

'해피뜨래' 오피스텔의 2018년 준공 연식 및 상봉동 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 약 1억 3천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없고 재정비촉진지구라는 잠재력을 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준인 1억 6천 8백만원 ~ 1억 8천 9백만원 사이의 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다. (이는 권리 분석 및 현장 확인 후 최종 결정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.