나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12749 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 75-51 우연리치빌 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 '정의여중입구 교차로‘ 북측 인근에 위치한 부동산으로 주위환경은 다세대주택, 단독주택 등이 위치하는 주택지대로 본건 인근에 창경초, 한신초, 백운중, 정의여중, 정의여고, 도봉구민회관 등 교육시설, 공공시설이 위치하고, 인근 ‘노해로’, ‘도봉로’변으로 음식점, 카페, 영화관, 주유소 등 편의시설이 위치하고 있음.

교통상황

본건 인근 ‘도봉로’, ‘노해로’변으로 버스정류장이, 남서측 근거리에 지하철4호선 ‘쌍문역’이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 5층 공동주택(다세대주택) 내

제5층 제501호로,

외벽 : 석재붙임, 치장벽돌붙임 마감, 드라이비트 마감 등,

내벽 : 벽지붙임 마감, 일부타일붙임 마감 등,

창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

(이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

두 필지(쌍문동 75-51, 쌍문동 75-90) 일단의 토지로 세장형이며 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 75-51:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

쌍문동 75-90:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12749 (1)

* 주소: 서울특별시 도봉구 쌍문동 75-51, 우연리치빌 5층 501호

* 건물명: 우연리치빌

* 구분: 다세대주택

* 층수: 5층 중 5층

* 준공년도: 2012년 8월 22일 (건축물대장 기준)

1.2. 토지 정보

* 토지 면적: 17.35㎡ (약 5.25평)

* 토지 지분: 17.35㎡ (약 5.25평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건물 면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

* 건물 지분: 29.98㎡ (약 9.07평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)

* 외벽: 석재붙임, 치장벽돌붙임, 드라이비트 마감 등

* 내벽: 벽지붙임, 일부 타일붙임 마감 등

* 창호: 샷시창호 등

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 183,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 도봉구 '정의여중입구 교차로' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 주택가입니다.

* 인근에 창경초, 한신초, 백운중, 정의여중, 정의여고 등 교육시설과 도봉구민회관 등 공공시설이 있습니다.

* '노해로', '도봉로' 변으로 음식점, 카페, 영화관, 주유소 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 인근 '도봉로', '노해로' 변에 다수의 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 남서측 근거리에 지하철 4호선 '쌍문역'이 있어 도심 접근성이 양호합니다.

2.3. 주변 시설

* 교육 시설: 창경초, 한신초, 백운중, 정의여중, 정의여고

* 편의 시설: 음식점, 카페, 영화관, 주유소 등

* 공공 시설: 도봉구민회관

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최초 소유권 이전 (갑2): 2013-07-01, 유남기

* 주택 임차권 설정 (을3): 2023-11-13, 정용국 (보증금 150,000,000원). 이 임차권은 매수인에게 인수됩니다. 전입일자 2020-10-16, 확정일자 2020-09-10.

* 소유권 이전 (갑3): 2020-10-19, 김은희 (매매 150,000,000원)

* 압류 (갑4): 2021-11-11, 국민건강보험공단 (말소 기준 권리)

* 강제경매 개시 결정 (갑7): 2025-06-20, 정용국 (보증금 150,000,000원). 본 경매 사건의 근거가 되는 등기입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 정용국 (정 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-16

* 확정일자: 2020-09-10

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023-11-13

* 권리 분석상 인수 보증금 합계: 0원 (단, 물건명세서 상 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수될 수 있음)

3.3. 인수 권리

* 을구 3번 임차권등기 (정용국)의 보증금 150,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 도봉구 쌍문동의 주택가에 위치하며, 상업 지역과 인접하여 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 주변에 학교와 관공서 등이 있어 유동인구는 안정적인 편입니다.

* 상업 시설로는 음식점, 카페, 영화관 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 조용하고 안정된 주택가에 자리 잡고 있어 쾌적한 주거 생활이 가능합니다.

* 편의 시설: 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 교육 환경: 초등학교부터 고등학교까지 다양한 교육 시설이 인근에 있어 자녀 교육에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(정용국)의 보증금 150,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 매입 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

* 토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 지역 지구 지정에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 시설 관련 리스크

* 제공된 정보 및 일반적인 지도 확인 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 투자 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 도봉구의 주거 밀집 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 초역세권은 아니지만 지하철역 및 버스 정류장 접근성이 좋고, 주변 편의시설 및 교육시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 있습니다.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 150,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 요소로 고려되어야 합니다.

* 건축 연도가 2012년으로 비교적 신축에 속합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 선호도가 높은 지역에 위치한 다세대주택으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인근 교통망 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 실수요자의 관심이 높을 것으로 예상됩니다.

* 인수해야 하는 임차 보증금을 고려한 합리적인 입찰가 산정 시, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 9.07평)의 다세대주택 시세는 평당 약 2,920만원 수준으로 추정됩니다.

* 이에 따라 본건의 추정 시세는 약 26,500만원 (9.07평 * 2,920만원/평)으로 산정됩니다.

* 본건은 임차인의 보증금 150,000,000원이 매수인에게 인수되는 권리이므로, 이를 제외한 순수 매입 비용을 고려해야 합니다.

* 따라서 예상 입찰가는 시세에서 인수 보증금을 차감한 금액을 고려하여 약 11,500만원 내외로 제안합니다.

* 최종 입찰가는 인수 보증금 150,000,000원과 입찰가를 합한 총 실질 매입 비용이 추정 시세(약 26,500만원)를 초과하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다.

* 단, 이는 현재 시점의 시세 및 권리 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 변동 사항 확인 등을 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.