나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12709 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 105-17 상봉동원데자뷰2차 3층 304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 천주교상봉동성당 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 공동
주택, 아파트, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철7호선 및 경의중앙선 상봉역과 노선버스 정류장
이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕으로

외벽 : 석재타일붙임 등,
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 평지로 도시형 생활주택, 업무시설, 근생시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

상봉동 105-17 :
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과){가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑 등), 육군
수도방위사령부(02-524-3146)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 재정비촉진지구{도시재정
비 촉진을 위한 특별법}, 재정비촉진지구(상봉5존치관리구역){도시재정비 촉진을 위한 특별
법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도
로(도로일부포함).

상봉동 105-18 :
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과){가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑 등), 육군
수도방위사령부(02-524-3146)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 재정비촉진지구{도시재정
비 촉진을 위한 특별법}, 재정비촉진지구(상봉5존치관리구역){도시재정비 촉진을 위한 특별
법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및
외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시
기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12709 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 105-17 상봉동원데자뷰2차 3층 304호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 279,000,000원

토지면적: 8.89㎡ (약 2.69평)

건물면적: 22.96㎡ (약 6.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (정보상 주택도시보증공사로 추정)

준공년월: 2020년 10월 15일

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 중랑구 상봉동 천주교상봉동성당 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 공동주택, 아파트, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

1.2. 2.교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 7호선 및 경의중앙선 상봉역과 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

말소기준권리는 2023년 3월 14일자 엠캐피탈주식회사의 가압류입니다.

1.3. 2.등기부상 권리 내역

* 소유권보존: 이민희 외 1명 (2020-10-22)

* 공유자전부이전: 이순규 (2021-04-06)

* 주택임차권: 김 (보증금 277,000,000원, 전입 2021-04-05, 확정 2021-03-12) - 대항력 없음, 말소 예정.

* 가압류: 엠캐피탈주식회사 (268,168,465원, 2023-03-14) - 말소 예정.

* 압류: 서대문세무서장 (2023-06-01) - 말소 예정.

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (120,000,000원, 2024-07-04) - 말소 예정.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (277,000,000원, 2025-06-13) - 말소 예정.

1.3. 3.인수되는 권리

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 4.총 등기부채권액

총 등기부채권액은 665,168,465원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.최근 매매 사례 비교

* 사례 1: 서울특별시 중랑구 상봉동 84-30번지, 청운명가. 2017년식, 29.95㎡(약 9.06평), 5층. 2026년 5월 5일 240,000,000원에 거래 (평당 약 801만원).

* 사례 2: 서울특별시 중랑구 상봉동 222-40번지, (222-40). 2002년식, 45.93㎡(약 13.89평), 4층. 2026년 5월 5일 247,000,000원에 거래 (평당 약 538만원).

* 사례 3: 서울특별시 중랑구 상봉동 130-85번지, 루미너스빌. 2024년식, 47.65㎡(약 14.41평), 7층. 2026년 5월 4일 530,000,000원에 거래 (평당 약 1,112만원).

1.4. 2.본 물건과의 비교 분석

본 물건은 22.96㎡(약 6.95평)이며, 2020년 10월 준공되었습니다. 이는 비교적 신축에 해당합니다.

비교 사례 1(2017년식, 29.95㎡)이 평당 약 801만원에 거래된 점과, 최근 신축인 사례 3(2024년식, 47.65㎡)이 평당 약 1,112만원으로 높은 가격에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 감정가 279,000,000원(평당 약 1215만원)은 준신축이라는 점과 상봉역 인근이라는 입지를 감안할 때 시장 가격과 유사하거나 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주거 편의

주변에 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2.주변 시설

본 물건은 천주교상봉동성당 인근에 위치하고 있으며, 편의점, 마트, 병원 등은 상봉역 주변 상업지구를 통해 이용 가능합니다.

1.5. 3.교통 편의

지하철 7호선 및 경의중앙선 상봉역을 이용할 수 있어 서울 시내로의 접근성이 우수하며, 다양한 버스 노선도 이용 가능합니다.

1.5. 4.주변 혐오시설 유무

주변에 특별히 언급되거나 지도상으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.재정비촉진지구 지정

본 물건 소재지는 상봉5 존치관리구역으로 재정비촉진지구에 포함되어 있습니다. 이는 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 내포하지만, 사업 진행 시기, 방식, 규제 변화 등은 불확실하며 이에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 2.HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 확인해야 합니다. 이로 인해 잔금 납부나 소유권 이전 절차에 예상치 못한 변동이 발생할 수 있습니다.

1.6. 3.임대차 관계의 불확실성

본 물건의 현재 임대 관계가 명확히 확인되지 않습니다. 등기부상 대항력 있는 임차인은 없으나, 현황 조사 시 예상치 못한 점유자나 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

1.6. 4.건물 내부 상태

폐문 등으로 인한 내부 구조 확인의 한계로 인해, 건축물현황도 또는 외부 관찰과 실제 현황이 다소 상이할 수 있습니다. 경매 참여 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 상봉동에 위치한 2020년 준공의 도시형생활주택입니다. 상봉역 인근 역세권이라는 입지적 장점과 비교적 신축 건물이라는 점이 특징입니다. 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔하나, 재정비촉진지구 지정 및 HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 소형 면적으로 1~2인 가구 수요 또는 임대 수익형 투자 대상으로 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 상봉역(7호선, 경의중앙선)을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 준신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 22.96㎡의 소형 면적은 1~2인 가구의 주거 수요를 충족시키며 임대 수익 확보에 유리할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 279,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 물건은 2020년 준공된 22.96㎡(약 6.95평)의 도시형생활주택으로, 감정가는 평당 약 1215만원 수준입니다. 이는 최근 거래된 신축 건물(2024년식)의 평당 가격(약 1112만원)과 유사한 수준이며, 비교적 오래된 건물(2017년식)의 평당 가격(약 801만원)보다는 높습니다.

인수되는 임차 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 보수적인 입찰가 산정이 가능합니다. 시장 상황, 응찰자 수, 추가적인 개발 호재 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가 범위: 251,000,000원 ~ 279,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.