나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12748 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 392-6 골든캐슬2 101동 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동에 소재한 ""장평중학교"" 북서측 인근에 소재한 「골든캐슬2」 제101동 제3층 제304호으로 주변은 대로 후면의 다세대주택지대로 주변은 다세대주택,소규모 아파트,근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건은 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하고 남서측으로 지하철 5호선의 ""장안평역""이 소재하며 제반 대중 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층의 도시형생활주택(단지형다세대)으로 사용승인일은 2019년 2월 21일입니다
외벽: 세멘몰타르위 페인트 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

공동주택(도시형생활주택단지형다세대)으로 이용되고 있습니다.

설비내역

위생,급탕,난방,승강기,도시가스, 소방 및 주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 약 폭 6m의 세로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 사항 없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 사항 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 서울특별시 동대문구 장안동 392-6 골든캐슬2 101동 3층304호

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12748 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 392-6 골든캐슬2 101동 3층304호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

건축물 사용승인일: 2019년 2월 21일

감정가: 275,000,000원

토지면적: 20.27㎡ (약 6.13평)

건물면적: 28.47㎡ (약 8.61평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 백OO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동대문구 장안동에 위치하며, "장평중학교" 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통 측면에서는 차량의 원활한 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 남서측으로는 지하철 5호선 "장안평역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 2024년 6월 17일 등기된 주택임차권이 있습니다. 이 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 백지선 (마스킹: 백 )

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 1월 15일

* 확정일자: 2019년 12월 12일

* 배당신고일자: 2024년 6월 17일

* 대항력: 있음

주요 등기부 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2019-02-27): 김종훈

* 주택임차권 (2024-06-17): 백지선 (권리금액 258,000,000원), 말소: 인수 (전입 2020-01-15, 확정 2019-12-12)

* 소유권이전 (2020-01-23): 사형택

* 가압류 (2023-09-08): 주택도시보증공사 (1,279,000,000원), 말소: 말소 (말소기준권리)

* 압류 (2024-12-12): 서초세무서장, 말소: 말소

* 강제경매 (2025-06-18): 백지선 (275,000,000원), 말소: 말소 (서울북부지방법원 2025타경12748)

등기부채권 총액은 1,537,000,000원입니다.

주요 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인 백지선의 보증금 275,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 총괄표제부상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반되므로, 인수 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 장안동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 인근 유사 면적의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 29.33㎡ (약 8.87평) 빌라가 240,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 31.36㎡ (약 9.49평) 빌라가 270,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 56.56㎡ (약 17.11평) 빌라가 380,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 275,000,000원이며, 건물 면적 28.47㎡ (약 8.61평)을 감안할 때, 최근 거래된 사례들과 비교 시, 감정가가 시장 가격 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히, 2019년에 준공된 본건 건물이 더 오래된 건물의 거래가와 비교했을 때, 감정가가 시장 가격보다 높아 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 단지형 다세대 주택으로, 기본적인 위생, 급탕, 난방, 승강기, 도시가스, 소방 및 주차 설비 등이 완비되어 있습니다.

주변에는 학교(장평중학교 인근)와 함께 일상생활에 필요한 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

또한, 지하철 5호선 장안평역이 도보 또는 대중교통으로 접근 가능한 거리에 있어 교통 환경도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 백지선의 보증금 275,000,000원 인수 가능성입니다. 법적으로 매수인이 인수해야 할 금액이 발생할 수 있어, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

감정가가 최근 유사 면적의 실거래가 대비 높게 책정되었을 가능성이 있어, 시장 가격과의 괴리를 고려해야 합니다.

채권자인 백OO와 대항력 있는 임차인 백지선이 동일 인물일 가능성이 높아, 권리 관계가 복잡할 수 있으며 이는 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

주변에 대규모 산업 시설이나 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물로, 서울 동대문구 장안동에 위치하며 지하철 5호선 장안평역을 이용할 수 있는 역세권의 장점을 가지고 있습니다. 다세대 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로 생활 인프라도 갖추고 있습니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금(275,000,000원) 인수라는 중대한 위험 요소가 존재합니다. 이 금액이 실질적으로 인수 부담으로 작용할 경우, 낙찰가와 합산되어 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 따라서, 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 인수되는 보증금 규모를 정확히 파악하고, 이를 제외한 물건 자체의 실질적인 시장 가치를 면밀히 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 준공 연도(2019년)가 비교적 최신인 도시형생활주택입니다.

* 지하철 5호선 장안평역 역세권으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 주변에 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 실거래가 분석 시, 감정가 대비 잠재적인 시장 가치 상승 여력을 일부 기대해 볼 수 있습니다. (단, 임차인 인수 부담 제외 시)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 275,000,000원이며, 건물 면적은 28.47㎡입니다.

최근 유사 면적의 거래 사례들을 분석한 결과, 29.33㎡는 240,000,000원, 31.36㎡는 270,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본 건의 시장 가치를 대략 230,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

하지만, 본 건에는 대항력 있는 임차인 백지선이 275,000,000원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본 건의 실질적인 시장 가치를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

* 보수적인 시장 가치 기준: 약 230,000,000원

* 적정 시장 가치 기준: 약 240,000,000원

따라서, 임차인 인수 부담을 제외한 순수 입찰가로는 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

만약 임차인 보증금 인수 부담이 해소될 수 있다면, 입찰가 상향을 고려할 수 있습니다. 하지만 현재 정보로는 인수 가능성이 매우 높으므로, 해당 리스크를 충분히 인지하고 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.