나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12764 [1] 서울특별시 강북구 미아동 1353 에스케이북한산시티아파트 144동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 미양초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는
아파트단지 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 북동측 인근에
경전철(우이신설선) 솔샘역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층건중 13층 1302호로서
외 벽: 페인트 마감
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

아파트(방4,주방및식당1,거실1,욕실2,발코니4)로 이용중임

설비내역

승강기,소화전,화재탐지기,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 부정형으로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약30m 및 동측으로 약15m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,대로2류(폭30m~35m)(접함),대로3류(폭25m~30m)(접함),중로1류(폭20m~
25m)(접함),중로2류(폭15m~20m)(접함),가축사육제한구역,상대보호구역,절대보호구역,대공
방어협조구역(77-257m),재정비촉진지구,과밀억제권역,중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상
②이해관계인의 부재로 내부구조는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을 토대로
작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12764 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 미아동 1353 에스케이북한산시티아파트 144동 13층 1302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 814,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 및 규모

* 토지면적: 51.16㎡ (약 15.48평)

* 토지지분: 51.16㎡ (약 15.48평)

* 건물면적 (전용면적): 114.85㎡ (약 34.74평)

* 건물지분: 114.85㎡ (약 34.74평)

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 에스케이북한산시티아파트

* 사용승인일: 2004년 5월 7일 (20년차)

* 총 세대수: 3,830세대

* 총 동수: 47개동

* 최고층/최저층: 25층/5층

* 주차대수: 총 4,804대 (지상 731대, 지하 4,073대)

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소

1.3. 매각 대상

* 토지/건물 일괄 매각

1.4. 특이사항

* 재정비촉진지구 (향후 개발 가능성)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 서울특별시 강북구 미아동 소재 미양초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 다세대 주택, 상업 시설 등이 혼재한 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건으로의 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치합니다.

* 북동측 인근에 경전철(우이신설선) 솔샘역이 위치하여 대중교통 이용이 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

* 본건 북측으로 약 30m, 동측으로 약 15m의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역

* 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접함.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(77-257m), 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요 산 주변)

3. 권리분석

3.1. 경매 관련 권리

* 본건은 부동산임의경매로 진행되며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

* 등기부등본상 말소기준권리는 2014년 8월 20일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권입니다.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 채권질권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 권리의 구체적인 내용과 인수 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 대상 임차인이 없어 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되므로, 점유자 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

* 아파트 단지와 다세대 주택, 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 단지 내 자체적인 커뮤니티 시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등)을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 내부

* 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물 중 13층 1302호입니다.

* 내부 구조는 방 4개, 주방 및 식당 1개, 거실 1개, 욕실 2개, 발코니 4개로 이용 중입니다.

* 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창입니다.

5.2. 설비 내역

* 승강기, 소화전, 화재탐지기, 위생 설비, 도시가스에 의한 난방 시설 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 단지 환경

* 대규모 단지로 녹지 공간 및 산책로가 잘 조성되어 있으며, 단지 내 차량 통행이 가능한 넓은 도로가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등의 상세 내역을 반드시 확인해야 합니다. (인수 보증금 0원이라도 주의 필요)

* 내부 상태 불확실: 감정평가서 상의 내부 구조는 집합건축물대장, 외부 관찰, 탐문 등을 토대로 작성되었으므로, 실제 내부 상태 및 마감재 등의 차이가 있을 수 있습니다. 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악이 필수적입니다.

* 미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권의 존재 가능성이 있습니다. 이 권리가 낙찰자가 인수해야 하는 부담인지, 아니면 다른 특이사항이 있는지 면밀히 확인해야 합니다.

* 재정비촉진지구: 지역 개발 계획에 따른 향후 변화가 있을 수 있으며, 이는 긍정적 또는 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상으로는 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 하지만, 최종 입찰 전 주변 환경에 대한 심층적인 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

SK북한산시티아파트는 서울 강북구 미아동에 위치한 대규모 아파트 단지입니다. 지하철 솔샘역을 도보로 이용 가능하며, 인근 도로망도 잘 갖춰져 있어 교통이 편리합니다. 2004년에 준공되어 연식은 있지만, 꾸준한 관리로 단지 내외부가 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 방 4개, 욕실 2개의 넓은 내부 구조는 여러 가구 구성원에 적합합니다. 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 발전 가능성을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미확인 및 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 및 편리한 교통: 우이신설선 솔샘역이 단지와 인접하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 대단지 프리미엄: 3,800세대 이상의 대규모 단지로, 관리의 효율성 및 단지 내 편의 시설 이용이 용이하며, 환금성이 상대적으로 높습니다.

* 자연 친화적인 환경: 북한산과 북서울꿈의숲이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 재정비촉진지구 지정: 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 적정 감정가: 최근 실거래가 수준을 반영한 감정가로, 시장 경쟁력을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 814,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 6월, 114.85㎡ 기준): 800,000,000원 (10층) ~ 865,000,000원 (20층)

* 본건은 13층으로, 최근 실거래가 현황을 고려할 때, 감정가 대비 약간 높은 수준에서 입찰가를 형성하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 830,000,000원 ~ 860,000,000원 사이에서 본인의 자금 계획, 경쟁 상황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.