나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12740 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 291-68 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 ""장안중학교"" 남동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 아파트, 다세대주택, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주택지대로서
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철7호선 ""중화역"" 및
""상봉역"" 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콩크리트조 평슬래브지붕 3층 건물 내 지하층 제1호로서,
(사용승인일:1986.10.25)
외벽:적벽돌 쌓기 마감 및 석재타일 붙임 마감
창호:새시창호 마감.

이용상태

본건은 다세대주택(방2, 주방, 욕실1, 현관 등)으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하)가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의관리및
이용에관한법률>,교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경보호에관한법률>,상대보
호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발
132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지및군사시설보호법>
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12740 (1) 사건의 서울특별시 중랑구 중화동 291-68 지하층1호 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12740 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 291-68 지하층1호

용도: 다세대주택

감정가: 98,300,000원

토지면적: 22.18㎡ (약 6.71평)

토지지분: 22.18㎡ (약 6.71평)

건물면적: 41.13㎡ (약 12.44평)

건물지분: 41.13㎡ (약 12.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 "장안중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 단지 동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 차량의 진출입이 가능합니다.

1.3. 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하며, 지하철 7호선 "중화역" 및 "상봉역" 등이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.4. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 10월 15일 접수된 중소기업은행의 근저당권(66,000,000원)입니다. 본 경매 물건은 임의경매로, 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 66,000,000원입니다.

채권자: 중소기업은행 (임의경매 개시결정 2025타경12740)

1.5. 건물 및 토지 현황

본건은 1986년 10월 25일 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물 내 지하층 제1호입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기 마감 및 석재타일 붙임 마감, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

건물 내부 이용 상태는 탐문 결과 다세대주택으로, 방 2개, 주방, 욕실 1개, 현관 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 자세한 사항은 관련 기관에 확인이 필요합니다.

1.7. 주변 연립,다세대,빌라 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 중화동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 25.83㎡ 면적의 신축(2024년 준공) 다세대주택이 230,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 8,904,760원)

* 2026년 5월, 75.1㎡ 면적의 다세대주택(2002년 준공)이 420,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 5,592,540원)

* 2026년 5월, 62.78㎡ 면적의 다세대주택(2008년 준공)이 350,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 5,574,400원)

본건은 1986년 준공된 지하층의 다세대주택(41.13㎡)으로, 최근 거래된 유사 연식의 주택 거래가(평당 약 550만 원대)를 기준으로 시세를 추정할 수 있습니다. 41.13㎡ 면적에 평당 550만 원을 적용하면 약 225,715,000원의 가치를 예상해 볼 수 있습니다. 다만, 지하층이라는 점을 감안하여 통상 15% 내외의 할인율을 적용하면 약 191,857,875원 수준으로 추정됩니다.

감정가 98,300,000원은 최근 시세 대비 현저히 낮은 수준입니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1986년 준공으로 건축된 지 40년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지하층 위치: 지하층은 채광, 통풍, 습기 문제 등으로 인해 선호도가 낮으며, 일반층 대비 가격이 낮게 형성될 수 있습니다.

* 유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 특수한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금은 0원이지만, 실제 거주자 유무 및 법적 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 미소멸 권리 가능성: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

1.9. 상권 분석

본건이 위치한 중랑구 중화동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 중랑천이 흐르고 있으며, 상봉역, 중화역 역세권을 중심으로 상업 및 편의시설이 발달해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 지역 내 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

1.10. 생활 정보

* 교육시설: 장안중학교가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역에 해당하므로 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 교통시설: 지하철 7호선 중화역, 상봉역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변 상업시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.11. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건 소재지 인근에 직간접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등)은 파악되지 않았습니다.

1.12. 종합 의견

본 경매 물건은 서울특별시 중랑구 중화동의 역세권에 위치한 다세대주택입니다. 1986년 준공된 노후 건물이며 지하층이라는 단점이 있지만, 교통이 편리하고 주변 주거 환경이 양호합니다. 최근 시세 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후화 및 지하층이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.13. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 시세 대비 감정가가 매우 낮게 평가되어 잠재적 수익률이 높습니다.

* 우수한 교통 여건: 지하철 7호선 중화역, 상봉역 이용이 편리한 역세권입니다.

* 주거지로서의 입지: 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 주거지역으로 안정적인 수요가 있습니다.

1.14. 예상 입찰가

감정가 98,300,000원 대비 최근 시세 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 180,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 추정됩니다.

경매 물건의 특성상 최초 입찰가는 감정가부터 시작하며, 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

안정적인 취득을 위해서는 감정가보다 높은 금액으로 입찰할 필요가 있으며, 시세 분석 결과를 바탕으로 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태를 재확인하고, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 맞춰 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.