나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경1924 [1] 서울특별시 중랑구 신내동 신내3지구에이치1 신내데시앙플렉스지식산업센터 5층에이-506호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 현 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 중랑구 신내동 소재 ""신내역(지하철 6호선 및 경춘선)"" 북측 인근에
위치하며, 주위는 공원, 아파트단지, 근린생활시설 및 지식산업센터 등이 소재하는 지역으로
서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, ""신내역(지하철 6호선 및
경춘선)""이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층 / 지상 12층 건물 내 제5층
제에이-506호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 공장(지식산업센터)으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도""등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지기, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 공장(지식산업센터) 건부지로 이
용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의
포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-대상물건은 '신내3지구 국민임대주택단지사업'으로 인하여 기준시점 현재 지적 미정리 상태
인바, 토지의 공법상 제한사항은 대상건물 부지 일부 필지(신내동 262-1)의 토지이용계획을
기재하였음.

-도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신내3), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제
한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구
<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥
탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(
후방지역:500m)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경1924 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 신내동 신내3지구에이치1 신내데시앙플렉스지식산업센터 5층에이-506호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 792,000,000원

* 토지면적: 0.00㎡

* 토지지분: 0㎡

* 건물면적: 121.80㎡ (약 36.84평)

* 건물지분: 121.8㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하OOO

* 특이사항: 대지권미등기

* 주의사항: 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.

* 특수물건정보: 대지권미등기

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상물건은 서울특별시 중랑구 신내동 소재 "신내역(지하철 6호선 및 경춘선)" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공원, 아파트단지, 근린생활시설 및 지식산업센터 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, "신내역(지하철 6호선 및 경춘선)"이 소재함.

* 도로 상태: 대상토지 북서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

3. 건물 정보 상세

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층 / 지상 12층 건물 내 제5층 제에이-506호

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 창호: 샷시 창호 마감 등

* 이용상태: 기준시점 현재 공장(지식산업센터)으로 이용중임.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지기, 승강기설비 등이 되어있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

* 토지이용계획 및 제한상태: '신내3지구 국민임대주택단지사업'으로 인하여 기준시점 현재 지적 미정리 상태인바, 토지의 공법상 제한사항은 대상건물 부지 일부 필지(신내동 262-1)의 토지이용계획을 기재하였음.

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신내3), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역, 국민임대주택단지예정지구, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (접수일자: 2020-08-28, 권리금액: 금540,000,000원)

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 815,196,000원

* 인수 가능한 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)이엘티 염

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-22

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

* 지역 상업 및 산업 활동: 신내데시앙플렉스지식산업센터는 서울특별시 중랑구 신내동에 위치하며, 주변에는 주거 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있습니다. 신내3지구는 과거 택지 개발이 이루어졌으며, 현재는 첨단기업 유치를 위한 도시지원시설 부지 개발 계획 등이 진행되고 있습니다. 이는 지역 내 상업 및 산업 활동의 잠재력을 시사합니다.

* 잠재적 수요 및 공급: 신내역 인근은 아파트 단지들이 자리하고 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다. 또한, 주변에 근린생활시설이 있어 지식산업센터 입주 기업 및 근무자들의 편의를 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

* 생활 편의 시설: 신내역 인근에는 전통 시장과 현대적인 쇼핑 시설이 공존하며, 다양한 음식점들이 위치해 있습니다. 지하철 6호선과 경춘선이 교차하는 신내역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 노선버스 정류장이 가까이에 있습니다.

* 주거 환경: 대상 물건 인근에는 아파트 단지가 다수 분포하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 잠재적 혐오 시설 유무: 조사된 정보에 따르면, 대상 물건 주변에 혐오 시설에 대한 구체적인 언급은 확인되지 않았습니다. 님비 현상(Not In My BackYard)은 일반적으로 부동산 가격 하락에 영향을 줄 수 있는 요인으로 작용합니다.

7. 잠재적 리스크

* 대지권 관련 리스크: 등기부상 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 권리 관계는 별도의 확인이 필요합니다. 다만, 감정평가액에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

* 토지 관련 리스크: '신내3지구 국민임대주택단지사업'으로 인해 대상 토지의 지적 정리가 미비한 상태입니다. 이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있는 부분입니다.

* 공법상 제한: 대상 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신내3), 대로3류(폭 25m~30m) 저촉, 가축사육제한구역, 국민임대주택단지예정지구, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 공법상 제한 사항에 해당합니다.

* 기타: 임대 관계가 불분명하여 공실 위험 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다. 현재 건물은 지식산업센터로 이용 중이나, 내부 상태 및 관리 상태에 대한 현장 조사가 권장됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 북부 지역에 위치한 지식산업센터로, 신내역(6호선, 경춘선) 초역세권에 해당하는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 공원, 아파트 단지, 근린생활시설이 있어 주거 및 생활 편의 환경이 양호한 편입니다. 다만, 대지권 미등기 및 토지 지적 미정리 상태는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으며, 이에 대한 면밀한 확인과 주의가 요구됩니다. 또한, 다양한 공법상 제한 사항을 인지해야 합니다. 현재 임차인은 대항력이 없으며 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

9. 투자 포인트

* 교통의 편리성: 신내역(6호선, 경춘선)을 이용한 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 지역 개발 잠재력: 신내3지구 개발 사업 등 지역 활성화 계획이 진행 중이며, 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 지식산업센터 수요: 주변에 형성된 아파트 단지 및 근린생활시설을 배후로 지식산업센터로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가 고려사항

본 물건의 감정가는 792,000,000원입니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금: 현재 파악된 임차인의 인수 보증금은 0원입니다.

* 시장 동향: 주변 지식산업센터의 최근 실거래가, 공실률, 임대료 수준 등을 분석하여 적정 가치를 파악해야 합니다.

* 경매 시장 상황: 해당 물건의 입찰 경쟁률, 유사 물건의 낙찰가율 등을 참고하여 입찰 전략을 수립해야 합니다.

* 리스크 요인: 대지권 미등기, 토지 지적 미정리 등 파악된 리스크 요인의 해결 가능성 및 비용을 고려하여 입찰가격을 조정해야 합니다.

이러한 요소들을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 하며, 본 보고서 상의 감정가는 단지 참고용으로 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.