나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51600 [1] 서울특별시 송파구 잠실동 250 뜨레피움2차 5층506호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: VUM감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 지하철9호선 ""삼전역"" 북서측 인근에 위치하며 인근에는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 ""삼전역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제5층 제506호로서
(사용승인일 : 2019.10.08.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호 1은 현황 다세대주택으로 이용중인 것으로 추정됨.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 기계식주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1),2)는 2필지 일단의 세장형 토지로서, 현황 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 백제고분로19길과 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(삼전지구단위계획구역) , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축물 최고높이 지정구간으로 건축과 확인요함)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

기호2) : 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(삼전지구단위계획구역) , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51600 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 송파구 잠실동 250 뜨레피움2차 5층506호

건물명: 뜨레피움2차

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제5층 제506호

사용승인일: 2019.10.08.

1.3. 면적 및 용도

용도: 다세대주택 (건축물대장상 주용도: 업무시설, 기타용도: 업무시설 및 다세대주택)

토지면적: 6.19㎡ (약 1.87평)

토지지분: 6.192899999999999㎡ (약 1.87평)

건물면적: 18.80㎡ (약 5.69평)

건물지분: 18.8㎡ (약 5.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 정보

감정가: 285,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 지하철 9호선 "삼전역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 "삼전역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약 (말소기준권리, 인수 권리)

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 3월 6일 접수된 주택도시보증공사의 전세권설정(을4)이며, 해당 권리는 말소될 예정입니다.

등기부등본상의 모든 권리(전세권, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리"는 지상권으로 명시되어 있으나, 제공된 정보 내에서는 지상권의 존재가 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 및 보증금 분석

임차인 현황 상 주택도시보증공사가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금은 259,500,000원, 차임은 0원입니다.

해당 임차인은 "대항력 없음"으로 명시되어 있으며, "인수 보증금 합계"는 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 등기부 요약 (주요 권리 사항)

소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전 등 소유권 관련 권리 변동이 있습니다.

을4 (전세권설정, 주택도시보증공사, 259,500,000원)이 말소기준권리이며, 이후 접수된 모든 권리들은 말소 예정입니다.

갑4, 갑5, 갑6 (농협은행, 서울보증보험)의 가압류와 갑7 (주택도시보증공사)의 강제경매 또한 말소 예정입니다.

총 등기부채권액은 350,978,017원입니다.

4. 시세 및 상권 분석

4.1. 건물 시세 분석 (뜨레피움2차)

본건과 동일한 건물인 "뜨레피움2차"의 최근 실거래 사례 (2019년~2022년 기준)는 약 2억 5천만 원에서 2억 8천 7백만 원 사이에서 거래되었습니다. 이는 본건의 전용면적(18.80㎡)과 유사한 크기의 호실들이 해당 가격대에 거래되었음을 시사합니다.

본건의 감정가(285,000,000원)는 동일 건물 내 유사 면적 호실들의 과거 거래가 범위와 일치하거나 약간 상회하는 수준으로, 합리적인 수준으로 평가된 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 지역 시세 (참고용, 다른 건물)

제공된 최근 매매 JSON 정보는 "초원빌라", "화인빌", "(226-4)" 등 다른 건물의 정보이며, 본건 건물과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

해당 정보에 따르면, 2019년 준공된 29.98㎡ 면적의 다세대주택이 약 6억 4천 5백만 원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 상이한 건물 및 면적 기준이므로 참고 자료로만 활용해야 합니다.

4.3. 상권 및 지역 특성

송파구 잠실동 지역은 서울의 주요 업무 및 상업 지구와 인접하며, 지하철 9호선 삼전역 역세권으로 교통이 편리합니다. 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 발달해 있어 주거 및 생활 편의성이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

인근에 홈플러스익스프레스, 다모여식자재마트, 한살림 잠실매장 등 편의시설이 위치하고 있습니다.

교육 시설로는 서울잠전초등학교(도보 약 0.3km), 아주중학교(도보 약 0.9km), 영동일고등학교(도보 약 0.6km) 등이 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 소재지 주변에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 잠재 리스크

"선순위 전세권"이라는 특이사항이 명시되어 있으나, 등기부등본 상 해당 전세권은 말소기준권리로서 말소될 예정이며, 임차인에게 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 권리관계는 경매 진행 시점까지 변동 가능성이 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 법규 및 제한사항

토지이용계획 상 "토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))"에 해당합니다. 이는 향후 아파트 용도로의 부지 사용 시 허가가 필요함을 의미하나, 현재 주거용(다세대주택)으로 이용하는 데 직접적인 제약은 없을 것으로 보입니다.

그 외 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 일반적인 수도권 지역 제한사항이 존재합니다.

6.3. 건물 관련 특이사항

건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 실제 이용 상태는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 용도 혼용 또는 복합 용도 건물에서 발생할 수 있는 사항으로, 현재 문제없이 사용승인(2019.10.08.)이 완료되었으므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 잠실동에 위치한 소형 주거용 부동산으로, 지하철 9호선 삼전역 역세권에 해당하여 입지 조건이 우수합니다.

건물 준공 연도가 2019년으로 비교적 신축이며, 권리 관계 또한 말소되는 권리가 많아 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적을 것으로 보입니다.

감정가는 동일 건물 내 유사 면적 호실의 과거 실거래가 범위와 부합하여 합리적으로 산정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 지하철 9호선 삼전역 인근, 송파구 잠실동 소재.

* 신축 건물: 2019년 준공된 깔끔한 건물 상태.

* 낮은 인수 부담: 말소되는 권리가 많고, 임차인에게 대항력이 없어 추가 부담 위험 적음.

* 합리적 감정가: 유사 거래 사례와 비슷한 수준의 감정가.

* 소형 면적: 1~2인 가구 실수요자에게 적합하거나, 소액 투자용 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (매매/전월세)

동일 건물인 "뜨레피움2차"의 과거 실거래 사례(2019년~2022년)를 볼 때, 약 18.80㎡ 면적의 경우 2억 5천만 원 ~ 2억 8천 7백만 원 선에서 거래가 이루어졌습니다. 본건의 감정가 2억 8천 5백만 원은 이 범위 내에 포함됩니다.

제공된 다른 건물들의 시세 정보는 본건과 직접적인 비교가 어렵지만, 해당 지역의 소형 다세대주택 시세가 높게 형성되어 있음을 짐작할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 285,000,000원이며, 유사 거래 사례 및 현재 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가는 감정가 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

경쟁이 치열할 경우, 감정가의 100% ~ 105% 수준인 약 285,000,000원에서 299,250,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 이상으로 무리하게 추격하기보다는, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.